構(gòu)建住房市場(chǎng)穩(wěn)健均衡發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制曾經(jīng)是樓市熱議話題之一。有人說，開征房產(chǎn)稅就是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。也有人說，土地特別是集體土地的市場(chǎng)化改革才是住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。然而，經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的期盼與等待，這些所謂的長(zhǎng)效機(jī)制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著房?jī)r(jià)一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應(yīng)市場(chǎng)燃眉之急。在新一輪的調(diào)控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開。

繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調(diào)控再度加碼。北京樓市新政要求“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門也在一個(gè)月內(nèi)第二次升級(jí)了調(diào)控政策。至此，3月已有25城啟動(dòng)或升級(jí)了樓市調(diào)控政策。各地調(diào)控政策的集中升級(jí)顯然也與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動(dòng)有關(guān)。據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2017年2月房?jī)r(jià)在總體穩(wěn)定的同時(shí)，部分城市調(diào)控政策效果有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個(gè)別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示，2017年2月，30個(gè)樣本城市中，有25個(gè)環(huán)比上漲，其中19個(gè)環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。25個(gè)環(huán)比上漲城市中，有14個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，11個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

除了限購限貸，限售也開始被應(yīng)用到本輪樓市調(diào)控中。2017年4月19日，濟(jì)南市政府發(fā)布通知，要求限購區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。至此，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、海南、東莞、西安、濟(jì)南等超過18個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，歷史上首次啟動(dòng)了買房后需要過一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策。

而據(jù)2017年兩會(huì)消息，被普遍視為重要長(zhǎng)效機(jī)制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計(jì)劃。土地市場(chǎng)改革，也遲遲未見新進(jìn)展。為什么我們期盼的樓市長(zhǎng)效機(jī)制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“短效機(jī)制”卻大行其道呢？樓市長(zhǎng)效機(jī)制到底是什么？

考察樓市長(zhǎng)效機(jī)制，離不開對(duì)樓市的科學(xué)定位。中國住房改革歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國大城市住房供求矛盾長(zhǎng)期突出，住房產(chǎn)品不宜完全商品化。以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長(zhǎng)期短缺的國情。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)中國住房市場(chǎng)的科學(xué)再定位。有限制的市場(chǎng)化，將是構(gòu)建中國樓市長(zhǎng)效機(jī)制的基本方略。應(yīng)當(dāng)說，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房模式，是非常貼近于中央對(duì)住房市場(chǎng)的最新科學(xué)定位的。