然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導(dǎo)的城市住房模式。商品房已經(jīng)成為中國(guó)住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟(jì)適用房退而成為專供低收入者的保障用房。1998年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))，提出“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”。這標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系成為住房改革的目標(biāo)。但隨后的政策取向，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房模式被商品房模式所取代。中國(guó)商品住房銷售呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，居民購(gòu)房欲望始終十分強(qiáng)烈，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。借助市場(chǎng)力量，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭的住房條件也得到了長(zhǎng)足改善。但在住房市場(chǎng)大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些突出的負(fù)面效應(yīng)，如房?jī)r(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評(píng)。

在商品房成為中國(guó)住房供應(yīng)主體的今天，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購(gòu)、限貸、限售政策的大行其道，卻又無(wú)形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效。歷史的選擇總是充滿了戲劇性，在房?jī)r(jià)暴漲的倒逼下，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房制度正借道調(diào)控政策在大城市悄然回歸。深入分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸、限售后，中國(guó)大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房的界限已經(jīng)非常模糊。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別于普通商品房的主要特征，在于它的有限市場(chǎng)及購(gòu)買數(shù)量限制。有限市場(chǎng)指的是，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房只有符合條件的特定人群才能購(gòu)買，盡管這個(gè)符合條件的特定人群已經(jīng)涵蓋了大多數(shù)在當(dāng)?shù)厣a(chǎn)生活的家庭。購(gòu)買數(shù)量限制則表現(xiàn)為每個(gè)家庭只能申購(gòu)二次，同時(shí)只能持有一套。雖然新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房也存在二級(jí)市場(chǎng)，但有限市場(chǎng)及購(gòu)買數(shù)量使得它的價(jià)格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買得起。而反觀中國(guó)大城市限購(gòu)限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無(wú)本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接供給，而中國(guó)的商品住房土地也由政府直接供應(yīng)，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場(chǎng)力量。

也許，限購(gòu)、限售和限貸這些所謂的“短效機(jī)制”，才是歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制。這也是大城市住房市場(chǎng)始終無(wú)法擺脫它們的真正原因。我們需要做的，是在法治框架下，對(duì)這些政策作進(jìn)一步的規(guī)范化和制度化。要避免行政權(quán)力被濫用，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長(zhǎng)效機(jī)制”的推出了。(作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院 鄒琳華）