上世紀80~90年代快速城市化過程中，為降低城市化成本，政府在征收原農(nóng)村集體土地的同時，并沒有將原村民完全納入城市化管理，而是變相鼓勵原村民、村集體通過自建出租屋的方式“自我城市化”，從而出租屋經(jīng)濟的體量越來越大，城中村租賃住房占全市住房的50.3%。

目前，深圳917.8平方公里建設(shè)用地中，成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且，圍繞原農(nóng)村集體土地開發(fā)城市的過程，也造就了城中村在各區(qū)域點狀分布，區(qū)域位置優(yōu)良。

鏈家報告顯示，城中村租客通過地鐵、公交出行分別占比30%和26.1%，30分鐘左右的通勤占比55%。而且，長期以來，城中村租住人群已形成了以鄉(xiāng)緣和業(yè)緣聚集的傳統(tǒng)，這對于從“落腳”深圳到“扎根”深圳的外地人“本地化”進程、新型城鎮(zhèn)化進程是一條自然的低成本的路徑。

近期，國土資源部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個城市先行試點，核心內(nèi)容是“試點城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，可自行開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設(shè)運營集體租賃住房”。

筆者認為，利用集體土地高位蓄水（大城市集體土地和國有土地“對半開”）及巨大的“級差地租”，可有計劃釋放低成本供地，降低租賃供應(yīng)成本。另外，村集體和農(nóng)民掌握入市主動權(quán)（而不是被征收），借此可長期分享集體土地入市紅利、城市化紅利，相比一次性補償?shù)摹罢魇漳Ｊ健?、建設(shè)并出售小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)并運營租賃住房具有細水長流地分享紅利的特征，能避免資本對農(nóng)地的覬覦，也能夠調(diào)動村民和村集體的積極性。

近日，北京已發(fā)布本地試點內(nèi)容，2017~2021年計劃供應(yīng)1000公頃集體土地，占新增租賃住房用地的77%。這是一個好開端，其他城市如果能夠跟進，將降低租賃住房供應(yīng)成本。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）