顯失公平可撤銷

2014年5月16日，法院作出一審判決，考慮到老李的精神狀況，認(rèn)為雙方簽訂的購(gòu)房合同存在重大誤解，應(yīng)該撤銷，房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該重新變更登記到老李名下。張林不服，提起上訴。

法院審查后認(rèn)為張林的疑問也有道理，畢竟老人是在后來被認(rèn)定為限制民事行為能力人，而對(duì)其簽訂合同時(shí)的狀態(tài)缺乏正式鑒定。所以重審階段，法院將重點(diǎn)放在了合同本身。法官到長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局進(jìn)行調(diào)查，查明2013年同地段同類型的房屋價(jià)格差不多是每平方米6800元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老李賣給張林的價(jià)格每平方米4000元，認(rèn)定雙方的交易行為顯失公平。

2015年5月，法院作出終審判決，維持原判。

敗訴后，張林又提起反訴，要求老李歸還第一筆房款10萬元，并付10萬元違約金。2016年10月，法院審理認(rèn)為雙方的合同已經(jīng)因?yàn)轱@失公平被依法撤銷，因此不存在違約責(zé)任的追究問題。對(duì)于合同的簽訂，雙方均存在過錯(cuò)且過錯(cuò)程度大體相當(dāng)，老李應(yīng)歸還張林付過的第一筆購(gòu)房款10萬元，除此之外的其他費(fèi)用不予支持。

普法時(shí)間

Q1：今年兩會(huì)期間通過的《民法總則》引起了廣泛的關(guān)注，它的重要性在哪呢?

A1：從法律地位來說，它僅次于憲法，是國(guó)家的基本法。所有的民事主體，從自然人的生老病死到法人的成立消滅，從人身權(quán)利到財(cái)產(chǎn)權(quán)利，都由民法規(guī)定?？倓t變化較多，比如說它把對(duì)民事權(quán)利、私權(quán)的保護(hù)寫進(jìn)了民法總則，而且放在基本原則的第一條，體現(xiàn)了人文主義、私權(quán)至上，這對(duì)我們國(guó)家的民主法治進(jìn)程是非常重要的。

Q2：老人的房子又要回來了，但事情的起因讓我們很擔(dān)心。老人在簽訂賣房合同的時(shí)候，顯然他的身體狀況已經(jīng)不適合做這樣的事情，那民法總則在制度上是怎么安排的?

A2：它可能涉及兩方面的制度安排，一個(gè)關(guān)于自然人的行為能力，一個(gè)涉及到監(jiān)護(hù)制度。《民法總則》第24條規(guī)定，不能辨認(rèn)或者不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，其利害關(guān)系人或者有關(guān)組織，可以向人民法院申請(qǐng)認(rèn)定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。因此年滿18周歲的完全行為能力人由于精神、智力方面的障礙，也可能被認(rèn)定為無行為能力或限制行為能力人。被法院認(rèn)定后，他從事法律行為的主體資格就會(huì)受限。

這個(gè)案子中，老李當(dāng)時(shí)簽房屋買賣合同時(shí)，他的兒子并沒有通過法院認(rèn)定，所以法院還不能根據(jù)這條來認(rèn)定合同無效，而是從顯失公平的角度來行使撤銷權(quán)。

Q3：截至2016年底，全國(guó)60歲以上老年人口已經(jīng)超過2.3億，其中失能和半失能老年人大概有4063萬人，所以一個(gè)行之有效的監(jiān)護(hù)制度就顯得非常重要，那一旦有老人需要?jiǎng)e人來監(jiān)護(hù)他，這個(gè)程序該怎么啟動(dòng)?法律里是怎么規(guī)定的?

A3：按照《民法總則》的規(guī)定，老人可以在自己年齡還不是特別老，神智還清醒的時(shí)候，跟近親屬，甚至是相關(guān)的組織達(dá)成監(jiān)護(hù)協(xié)議。等日后喪失了行為能力或變成了限制行為能力人的時(shí)候，監(jiān)護(hù)人就可以根據(jù)協(xié)議履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、人身權(quán)利。這次《民法總則》對(duì)于自然人的監(jiān)護(hù)制度有很多改進(jìn)，是我們國(guó)家進(jìn)入了老齡社會(huì)以后的一種創(chuàng)新，是比較好的現(xiàn)代立法理念。加快構(gòu)建符合現(xiàn)代監(jiān)護(hù)理念的成年監(jiān)護(hù)制度，特別是老年監(jiān)護(hù)制度，讓法律更全面、有效地介入成年監(jiān)護(hù)關(guān)系，更細(xì)致地區(qū)分被監(jiān)護(hù)人的需求，維持其生活的正?；?，既契合全球的立法趨勢(shì)，也是我國(guó)當(dāng)前老齡化社會(huì)的需要。

也許老年癡呆癥不可逆轉(zhuǎn)，

但法律會(huì)逆轉(zhuǎn)不公的現(xiàn)實(shí)，

保障每一位公民的權(quán)利。

案件來源：《今日說法》節(jié)目《糊涂的交易》

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