北京對(duì)炒房出新規(guī):嚴(yán)禁住宅拆分炒賣遏制炒房態(tài)度堅(jiān)定

原標(biāo)題：北京對(duì)炒房出新規(guī)：住房不得分拆炒賣平房不再明確間數(shù)

2018年5月29日訊，針對(duì)二手房交易中出現(xiàn)的個(gè)別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，今天北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅拆分管理的通知》，明確住宅不得拆分炒賣，平房的規(guī)劃審批和不動(dòng)產(chǎn)登記不再明確間數(shù)。

新華社發(fā)大巢作據(jù)了解，該《通知》對(duì)住宅平房改擴(kuò)建項(xiàng)目規(guī)劃審批管理和住宅(含平房)不動(dòng)產(chǎn)登記管理進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，主要提出了五項(xiàng)具體措施即：新建住宅平房明確建筑面積、規(guī)劃用途，不再明確間數(shù);翻建住宅平房要“原位置、原規(guī)模、原高度、原用途”;對(duì)住宅平房的擴(kuò)建、改建、翻建審批,不再明確間數(shù);嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)繪成果審核相關(guān)規(guī)定，對(duì)自然狀況與原不動(dòng)產(chǎn)登記信息一致或與新取得的規(guī)劃許可證信息一致的住宅平房，新出具的測(cè)繪成果不再注記間數(shù)，該測(cè)繪成果用于不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，按測(cè)繪成果進(jìn)行登記;多套(間)房屋已按同一戶號(hào)整體測(cè)繪、登簿確權(quán)的成套住宅及住宅平房，其不動(dòng)產(chǎn)登記單元不得拆分。

同時(shí)，針對(duì)實(shí)際交易中的特殊情形，《通知》也明確，住宅平房已登記間數(shù)，因繼承(受遺贈(zèng))或人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形除外。此前已受理的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)按原規(guī)定辦理。

據(jù)北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波介紹，個(gè)別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，主要是2008年《北京市房屋登記辦法》出臺(tái)前,沒有明確規(guī)定房屋登記的最小單元，因此出現(xiàn)了數(shù)套(間)住房在一個(gè)房本上登記成同一房號(hào)、坐落但通過拆分售賣此類房屋獲利的情況?！斑@份文件是繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)‘房住不炒’定位的一份政策文件，彰顯了政府對(duì)任何炒房行為的‘零容忍’?！?/p>

(原標(biāo)題：北京對(duì)炒房出新規(guī)打擊炒房行為：住宅不得拆分炒賣平房不再明確間數(shù))

相關(guān)新聞：海南宣布實(shí)施房地產(chǎn)全域限購北京二手房市場(chǎng)反轉(zhuǎn)

2018年4月23日訊，新華社?？?月22日電(記者王存福)海南省22日晚緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，自當(dāng)晚起實(shí)施全域限購，非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購區(qū)域則需要提供60個(gè)月。

根據(jù)海南省發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南各市縣要加強(qiáng)購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購買住房。關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由海南省政府另行制定。

此外，實(shí)施嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格;調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

(原標(biāo)題：海南宣布實(shí)施房地產(chǎn)全域限購)

相關(guān)新聞：二手房砍價(jià)師眼里的樓市反轉(zhuǎn)普漲普跌已成歷史市場(chǎng)將以平穩(wěn)為主

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，下調(diào)的城市依然以熱點(diǎn)城市為主，北京位列二手房價(jià)格環(huán)比下降的7個(gè)城市之一。

4月15日起，《加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營場(chǎng)所公示管理的通知》將開始正式執(zhí)行，《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》和《北京市存量房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》這兩個(gè)新的合同示范文本也將推行使用，政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管正朝著縱深化、精細(xì)化和長效化的方向持續(xù)推進(jìn)。

以“3·17新政”實(shí)施為界，北京市二手住宅網(wǎng)簽量由新政出臺(tái)前的254916套/年下降至121946套/年，降幅達(dá)52.2%，二手房市場(chǎng)過熱得到了有效的遏制，買方正在獲得更大的議價(jià)權(quán)。也有新興的市場(chǎng)力量，正試圖通過改變中介行業(yè)的業(yè)態(tài)，來讓買賣雙方在信息上、地位上更加平等，從而促進(jìn)二手房市場(chǎng)回歸公平與理性。

2017年初，由北京時(shí)間傳媒投資創(chuàng)立的“親戚買房”平臺(tái)在全國首推二手房砍價(jià)師業(yè)務(wù)，一套房最高幫買房人省下了72萬元?！百I方處于信息劣勢(shì)，在交易中很被動(dòng)，我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)到了告別這種荒謬的時(shí)候了?！薄坝H戚買房”創(chuàng)始人兼CEO蔡照明說。

轉(zhuǎn)角色：買房人不再是“軟柿子”

蔡照明說，國內(nèi)二手房中介的現(xiàn)狀是，一手托兩家、專捏軟柿子?！败浭磷邮钦l呢?你可以想想?！?/p>

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來一直是相對(duì)的賣方市場(chǎng)，這導(dǎo)致了買方經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)的消失，在北京這樣的一線城市，買方承擔(dān)中介費(fèi)也就成了不成文的規(guī)則。

“你的心理底價(jià)、承受能力、付款能力，中介通過幾個(gè)問題就能問得清清楚楚，然后再用套路制造恐慌促成交易，這對(duì)買房人是極不公平的?！辈陶彰髡f，“一個(gè)人一輩子買房子也就幾次，而市場(chǎng)是天天在變化的，一般人不可能對(duì)這個(gè)市場(chǎng)特別懂?！?/p>

“買房人一是不知道該不該買、買什么樣的，二是決定要買了，想要便宜一點(diǎn)。相應(yīng)地我們的服務(wù)一是提供信息和咨詢，二是砍價(jià)?？硟r(jià)師這個(gè)想法我們?nèi)哪昵熬陀辛?，而現(xiàn)在時(shí)機(jī)成熟了?！辈陶彰魉f的時(shí)機(jī)，一是市場(chǎng)的非理性到達(dá)頂點(diǎn)后向理性回歸，買方議價(jià)空間的增大讓砍價(jià)師的作用凸顯，二是知識(shí)付費(fèi)的理念開始深入人心，無論是咨詢還是砍價(jià)，買方高參的經(jīng)驗(yàn)會(huì)有人愿意買單。

砍價(jià)師的任務(wù)是幫助買家選擇同等價(jià)位最合適的房子，他們會(huì)以買房人“親戚”的身份在議價(jià)的最后階段出現(xiàn)，憑借自己對(duì)市場(chǎng)的把握，與中介的心理戰(zhàn)，再幫買家省出一筆錢，或者爭(zhēng)取到早交房、長付款周期、家具家電等優(yōu)惠條件。而這筆錢的30%至50%不等，就成為對(duì)他們知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的報(bào)酬。

談市場(chǎng)：普漲普跌已是歷史

“親戚買房”首席砍價(jià)師馬老師回顧了這一年來北京市樓市的重要節(jié)點(diǎn)：“‘3·17新政’出臺(tái)后，去年4月份房價(jià)開始出現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì);到去年12月，新版合同開始征求意見，市場(chǎng)普遍擔(dān)心裝修家具家電補(bǔ)償款納入成交價(jià)會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回彈;到春節(jié)前，買房人希望在年前把房子搞定，導(dǎo)致了掛牌價(jià)和成交量的上升，之后重歸冷靜;年后‘兩會(huì)’，房產(chǎn)稅立法有了時(shí)間表，這是個(gè)利空，使得房價(jià)繼續(xù)下行;3月強(qiáng)二線城市、省會(huì)城市出臺(tái)人才政策，北京跟進(jìn)，市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)回彈，持續(xù)一個(gè)多月，部分剛需客戶買到了房，與此同時(shí)一批低價(jià)房源被消化掉;到4月份，又進(jìn)入了買賣雙方相持的階段，最近一周的成交量維持在200套左右。”

馬老師在曾在中介行業(yè)從業(yè)9年，他告訴《北京晚報(bào)》記者，砍價(jià)師的必修課是研究政策和市場(chǎng)：“我們每周都會(huì)去全市踩盤，上行、下行，我們都會(huì)告訴買房人。中介只對(duì)他的片區(qū)熟，對(duì)整個(gè)北京缺乏宏觀的認(rèn)知，即使他知道也不會(huì)說，他只會(huì)說對(duì)他有利的數(shù)據(jù)?！?/p>

身在第一線，砍價(jià)師對(duì)二手房市場(chǎng)的變動(dòng)是“春江水暖鴨先知”。

“3·17新政”前，砍價(jià)師更多時(shí)候是在幫買家搶房：“市場(chǎng)上行，哪怕砍不下價(jià)格，我們也會(huì)建議買房人果斷下手，我們的職責(zé)不是砍價(jià)，而是幫買方?jīng)Q斷和盡可能劃算地?fù)尫??！?/p>

一年過去了，有著11年中介從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的于老師表示：“從市場(chǎng)地位來說，以前北京一直是一個(gè)賣方市場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸開始轉(zhuǎn)變了;從整體上來說，成交頻率降低，周期變長了，大約有四五個(gè)月，整個(gè)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，不會(huì)再出現(xiàn)像過去那樣一個(gè)風(fēng)口大漲或者大家擔(dān)憂的直線下跌的情況。在這樣的市場(chǎng)下，買房人不需要恐慌，可以坐下來耐心地談?！?/p>

從業(yè)15年的趙老師則觀察到：“以前北京的市場(chǎng)是普漲普跌的，政策利好，所有的區(qū)都一路飆漲，政策不好，所有區(qū)都跌下來。現(xiàn)在不是這樣了，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化，比如漲的時(shí)候，這個(gè)區(qū)漲10%，別的區(qū)只漲1%，跌的時(shí)候，別的區(qū)都在下調(diào)，這個(gè)區(qū)還在微漲。這樣的分化意味著，你在買房過程中需要優(yōu)選了，不再是過去買了就是賺了、一窩蜂去買的時(shí)候了。以去年為例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，懷柔卻漲了6%?！?/p>

馬老師認(rèn)為，政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響是顯而易見的，新的政策利好會(huì)讓房市出現(xiàn)一波熱點(diǎn)。熱點(diǎn)過后，觀望者會(huì)在一兩個(gè)月中陸續(xù)出手，緩慢消化掛牌的房源?！爸灰獩]有大的政策出臺(tái)，市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)為主?！?/p>

提個(gè)醒：買家要學(xué)會(huì)“反套路”

如今，北京的二手房市場(chǎng)平穩(wěn)，砍價(jià)師提醒，即使在買家議價(jià)空間增大的情況下，依然要小心中介的套路。

“保守地說北京有15萬中介，每人有100位客戶，剔除重復(fù)按照1000萬潛在客戶來算，出來一個(gè)利好消息，他們就會(huì)微信群發(fā)信息：‘哥、姐，最近政策利好，出來看看房吧!’哪怕只有三分之一的人被說動(dòng)，短時(shí)間內(nèi)就會(huì)有三百萬人出來看房，以市場(chǎng)截面有30萬套房源來算，一套房子有十個(gè)人看，市場(chǎng)瞬間就熱了?！辈陶彰魈嵝?，要警惕中介利用消息制造恐慌。

而從買家的角度說，首先一定要明確自己對(duì)房子的要求。趙老師說，很多買房人甚至不知道自己要買什么樣的房子：“他們認(rèn)為我就這點(diǎn)錢，只能買這樣的房子。不是的，我們希望幫客戶選擇更好的房子，然后再來談價(jià)格?！?/p>

其次，中介的話可以聽但不要全信。“中介往往會(huì)告訴買房人，你看房的時(shí)候，別組的客戶也在看房;你想談的時(shí)候，別組客戶約了十點(diǎn)，你能不能約八點(diǎn);自導(dǎo)自演和另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的微信對(duì)話，造成房子搶手的假象……經(jīng)過一番‘教育’嚇唬，或者丟過一次房子，買方就會(huì)變‘乖’，給自己設(shè)限，中介的話語權(quán)就更大了?！瘪R老師說。

最后，在自行談判時(shí)，要對(duì)中介有所保留：“你對(duì)房子的喜歡程度不能太表露，你的優(yōu)質(zhì)條件要善于隱藏，防止他過早向業(yè)主透露，讓你失去談判的籌碼。比如你不需要換房、大首付，一定要留到合適的時(shí)候再說，讓賣方為你的優(yōu)質(zhì)條件買單?！?/p>

盡管處處在給中介拆臺(tái)，但馬老師認(rèn)為，砍價(jià)師和中介并不是對(duì)立的：“當(dāng)中介發(fā)現(xiàn)這個(gè)‘親戚’談判思路清晰、方法也很對(duì)，是能幫助成交的，他就會(huì)聽你的，最終實(shí)現(xiàn)多贏?！?/p>

來源：北晚新視覺網(wǎng)綜合(萬家熱線新華網(wǎng))