110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……山東省青島市市民李黎始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病。在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢(shì)下是否能夠取消？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？

公攤面積據(jù)說是李嘉誠(chéng)發(fā)明的。

關(guān)于他的歷史，有一種說法是：

公攤面積是李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候所采用的一種做法，后來被香港其他開發(fā)商所共用，這個(gè)說法是否可靠，我們難以判斷。

不過從我們查找到的資料可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)媒體上首次出現(xiàn)關(guān)于公攤面積的論述是1996年的一次法學(xué)期刊上出現(xiàn)的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產(chǎn)交易糾紛，那么我們可以這么理解，在1993年之前就已經(jīng)有了公攤面積這個(gè)情況。

當(dāng)把一個(gè)五層樓拆成5份，每層樓賣給一個(gè)人的時(shí)候，沒有任何爭(zhēng)執(zhí)，公用面積大家平均承擔(dān)成本就可以了，因?yàn)橐泊_實(shí)是平均的在使用。但是當(dāng)每層樓拆細(xì)成數(shù)個(gè)小公寓的時(shí)候就麻煩了，每一個(gè)戶型的樣子、占用的面積都不一樣，沒有辦法均分，很容易在各種成本上面產(chǎn)生糾紛和矛盾。

香港地產(chǎn)商就想出了一個(gè)法子，他們按照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按照一定的比例分配給了所有的住戶，所以你花錢買，買的是建筑面積。

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，認(rèn)為公攤面積的存在給購(gòu)房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。同時(shí)，普通購(gòu)房人很難準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積和套內(nèi)面積大小，只能被動(dòng)地從開發(fā)商等處了解信息，讓不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”，比如公攤面積被包含在總面積內(nèi)，意味著后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用同樣包含了公攤部分的費(fèi)用。

在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢(shì)下是否能夠取消？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調(diào)查采訪。

外墻一半計(jì)入套內(nèi)

購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)繞暈

2018年4月，李黎全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時(shí)，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對(duì)公攤面積格外關(guān)注，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問題。

據(jù)李黎回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。

李黎向記者出示的購(gòu)房合同內(nèi)容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時(shí)沒有說明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小?！?/p>

直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬(wàn)元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買?！崩罾枵f。

和李黎同小區(qū)的姚女士購(gòu)入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時(shí)，之后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿。

公攤面積由來已久

已成購(gòu)房顧慮之一

公攤面積制度在我國(guó)存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）就規(guī)定，商品房買賣所簽訂的商品房購(gòu)銷合同中，應(yīng)明確載明購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實(shí)得建筑面積）及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

那么，到底什么是公攤面積？其因何而存在？

據(jù)河南省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務(wù)所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國(guó)香港。為了擴(kuò)大市場(chǎng)，降低購(gòu)房門檻，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購(gòu)房者購(gòu)買的是建筑面積?？鄢娞菥?、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購(gòu)房者套內(nèi)使用面積，公攤制度由此而來。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上，就是公攤面積?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說。

記者近日采訪多名房屋中介、購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個(gè)重要影響因素。