香港樓價跌回三年半前李嘉誠開啟“賣賣賣”模式(2)

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2022-09-30 15:46:00

整體環(huán)境下行，而資本市場在內(nèi)外因素的沖擊下也再次破紀錄。9月28日，香港恒生指數(shù)收跌3.41%，創(chuàng)2011年11月以來收盤新低。

貸款利率是打擊買房一族的首要因素。自今年3月美聯(lián)儲開啟本輪加息周期以來，香港金管局同步上調(diào)基準利率。這一舉措無疑直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè)，住房按揭貸款的付息壓力因此增大。以HIBOR（香港銀行拆借利率）為例，3個月HIBOR由今年1月31日的0.33%飆升至9月22日的3.18%，創(chuàng)兩年新高。

同樣從3月開始，香港中原地產(chǎn)價格指數(shù)開始同比下滑。

加上受本地疫情蔓延以及社交距離措施收緊等影響，2021年年中以來香港房價和成交量呈下落趨勢。私人住宅售價指數(shù)在今年2月同比下降0.3%，落入2020年12月以來的首次負增長區(qū)間，6月同比跌幅達到3.4%。

匯率、整體環(huán)境、資本市場等直接沖擊香港物業(yè)，而房價再度受挫，也將反作用于當?shù)劂y行業(yè)。

作為香港貸款市場的主要方，今年二季度香港房地產(chǎn)貸款占香港貸款市場74%的份額，占比相當高。相比之下，貿(mào)易融資、批發(fā)和零售貿(mào)易、制造業(yè)僅占香港貸款的11%、8%、7%。

如果樓價未能見底，貸款市場將大幅萎縮。根據(jù)中金研報，自2004年以來，香港貸款曾出現(xiàn)兩次下降，兩次均是由于香港房地產(chǎn)價格下跌而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求減弱。假使香港樓價在2022年下半年和2023年持續(xù)下跌，未來房地產(chǎn)貸款規(guī)模也將受到壓力。

其次是負資產(chǎn)問題。樓價指數(shù)大跌，意味著部分去年以高成數(shù)按揭入市的買家，目前可能已跌入負資產(chǎn)范圍。根據(jù)香港金管局最新數(shù)據(jù)，今年第二季度負資產(chǎn)個案已達到55宗。

加上8月指數(shù)有所滯后，主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況，而8月以來，美國再次大幅加息0.075%，加上香港疫情升溫，二手業(yè)主加大減幅，今年第三季及第四季的負資產(chǎn)數(shù)字將倍升。

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