原標(biāo)題：前7月全國住宅新開工面積降25%

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在下降。

8月15日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年1~7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%（按可比口徑計(jì)算），其中住宅投資下降7.6%。

“保交付”成果進(jìn)一步顯現(xiàn)，前7月房屋竣工面積增長20.5%，其中住宅竣工面積增長20.8%。

銷售方面，前7月全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%；其中住宅銷售額增速再次回落，從上半年增長3.7%降為0.7%。

商品房銷售面積同比降幅有所擴(kuò)大，從上半年的同比下降5.3%擴(kuò)大為下降6.5%。

“1~7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企的到位資金都處于同比下行階段，市場的觀望情緒增長，交易熱情進(jìn)一步下滑?！?8安居客研究院院長張波當(dāng)日書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示，“7月底的政策信號對于市場熱度回升起到一定作用，但8月依然需要可執(zhí)行的政策在一二線城市全面落地，帶動市場情緒回歸理性?！?/p>

市場銷售端持續(xù)走弱

房地產(chǎn)市場銷售端仍然疲弱。

今年1~7月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

與此同時(shí)，截至7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%。

其中，住宅待售面積增長19.5%。

根據(jù)易居研究院測算，1~7月全國商品房銷售均價(jià)為10584元/平方米，同比增速為9.2%，相比1~6月份的10601元/平方米有所收窄。

對于這一指標(biāo)與實(shí)際感受之間存在的差異，易居研究院認(rèn)為，這與市場交易數(shù)據(jù)偏弱的情況下、交易結(jié)構(gòu)發(fā)生改變有關(guān)。

“銷售是樓市穩(wěn)定的最基本條件。銷售好，其他指標(biāo)才會好，市場信心和預(yù)期也才會好。各地要把提振住房消費(fèi)和去庫存等作為一項(xiàng)重要的工作去抓，尤其是要把降低購房者購房成本和門檻，鼓勵購房者積極購房和換房等工作作為一項(xiàng)重要的工作對待?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面總體向好發(fā)展，二季度一些滯后的需求會在三季度陸續(xù)釋放，各地密集的購房政策正陸續(xù)到來，房地產(chǎn)市場也正從頹廢態(tài)勢開始走向企穩(wěn)態(tài)勢。”

值得注意的是，銷售端走低及企業(yè)資金面承壓之下，企業(yè)新開工意愿及能力在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)明顯。

前7月全國房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%。

其中，住宅竣工面積27954萬平方米，增長20.8%。

不過，新開工面積仍在下降。

前7月全國房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。

其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%，與竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)差異極為明顯。

開發(fā)企業(yè)到位資金承壓

開發(fā)企業(yè)仍然面臨資金壓力。

今年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。

其中，國內(nèi)貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

從房企的1~7月到位資金來看，依然處于同比下降狀況，雖然有“三支箭”的融資政策支持，但國內(nèi)貸款仍同比下降11.5%，加之銷售節(jié)奏變慢導(dǎo)致定金及預(yù)收款同步下行，房企目前整體資金面的壓力雖然比去年同期有所減緩，但依然不容忽視。

針對今年前7月全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，易居研究院認(rèn)為，雖然有一些壓力和問題，但基本上也都是老問題。當(dāng)前把握市場邏輯、用足用好政策工具箱，對于市場基本面的持續(xù)改善是有積極作用的。

對于市場未來走向，張波認(rèn)為，“前期市場的成交還在向高能級城市集中，中小城市的市場低迷還在持續(xù)。

后續(xù)需要政策助力，從需求側(cè)拉動一二線城市回歸穩(wěn)定。當(dāng)下政策的抓手還是一二線城市，中小城市的大力度政策工具均已釋放，沒有一二線城市的回穩(wěn)，很難帶動全國樓市市場回歸?！?/p>

各線城市房價(jià)環(huán)比穩(wěn)中略降

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“7月全國新房銷售下行，居民購房情緒降到階段性低點(diǎn)，新房案場來訪認(rèn)購均下行，市場情緒下滑，開發(fā)商降價(jià)促銷的力度加大導(dǎo)致了房價(jià)的下跌。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“當(dāng)前房價(jià)面臨的壓力，反過來也說明8月份開啟的政策優(yōu)化調(diào)整也必然是全面的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前市場價(jià)格基本調(diào)整到位，企穩(wěn)復(fù)蘇基礎(chǔ)越來越扎實(shí)。新一輪購房政策寬松期正持續(xù)到來，對于市場交易回暖具有積極的作用。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

李宇嘉分析表示，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)，以求盡快出貨。

“二手房當(dāng)前進(jìn)入到全面的、深度的、階段性的調(diào)整，調(diào)整中價(jià)格數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌也是正常的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房掛牌量增加確實(shí)帶來了價(jià)格方面的壓力，但從另一個(gè)角度看，二手房的價(jià)格調(diào)整也使得購置二手房的價(jià)格泡沫減少，認(rèn)購性價(jià)比在增加。

一二線城市期待政策落地

在房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段的當(dāng)下，7月市場釋放出的政策信號較為密集，但具體細(xì)則并未在一二線城市全面落地。一二線城市會否“站出來”，成為當(dāng)前的焦點(diǎn)問題之一。

“一線城市的房價(jià)下行代表著市場面臨的短期壓力已經(jīng)較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升，由于一線城市本身的需求依然存在，一旦政策釋放得當(dāng)，市場大概率會有序恢復(fù)?！?8安居客研究院院長張波表示。

“當(dāng)下房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心，市場要企穩(wěn)肯定必須從一二線開始，整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年信貸供應(yīng)的回升，一二線城市市場有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了“小陽春”，未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。

近日有媒體報(bào)道，福州、廈門、成都、沈陽等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%。消息一出隨即引發(fā)極大關(guān)注。

“近期不少二線城市將出臺政策降低二套首付比例，這對于改善型需求入場將起到積極作用，但市場的分化會導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大?！睆埐ㄍ瑫r(shí)提醒。

住房需求仍有較大空間

7月24日，中共中央政治局會議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前房價(jià)下跌的主要原因是市場上供需關(guān)系發(fā)生變化，已成為業(yè)內(nèi)普遍共識。

結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的2023年1—7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)，新房供給方面，1-7月新房竣工面積同比增長20.8%，待售面積同比增長19.5%，二手房的在售房源量也在持續(xù)累積擴(kuò)容。但需求方面，銷售持續(xù)減弱，1-7月全國新房銷售面積同比下降4.3%。

貝殼研究院指出，目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段，但實(shí)際上我國住房需求尤其是改善性需求依然較大。隨著“保交樓”政策和化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措取得效果，未來需求入市能夠使房價(jià)企穩(wěn)回升。

對于未來政策的走向，李宇嘉認(rèn)為，一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，包括熱點(diǎn)二線開始下降二套房首付比例、提高公積金貸款額度，一線城市的扶持政策也正在路上；另一方面，央行3個(gè)月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以后，預(yù)計(jì)本月5年期LPR再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下行。同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，有利于降低換房門檻和換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實(shí)現(xiàn)托底行業(yè)和市場的目標(biāo)。

付凌暉也表示，近期北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。