9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”），執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在上海名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)9月2日起執(zhí)行。

政策發(fā)出后的首個(gè)周末，上海樓市的一二手房的帶看量出現(xiàn)提升。其中，二手房市場(chǎng)掛牌量猛增，有中介在政策出臺(tái)后一小時(shí)新增400余套房源掛牌。上海一中介工作人員在社交平臺(tái)表示：大家都想賣掉變首套，掛牌房源還在持續(xù)增加。

而新房市場(chǎng)，9月3日，記者走訪上海幾個(gè)新房樓盤發(fā)現(xiàn)，市區(qū)樓盤人氣與政策出臺(tái)之前相比有了一定的回升，但郊區(qū)樓盤人氣表現(xiàn)分化，配套、交通及價(jià)格成為影響人氣的主要因素。

降低購(gòu)房成本

利好改善群體

繼廣州、深圳之后，上海成為第三個(gè)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。

今年二季度以來，在潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求有所回落。

據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于“榮枯線”，7月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦緩慢恢復(fù)。

中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此次上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，將明顯降低首套房購(gòu)房門檻。對(duì)于有過貸款記錄本地?zé)o房的購(gòu)房人，此前首付比例為50%—70%，政策出臺(tái)后，首付比例降至35%，貸款利率從5.25%下降至4.55%，將大大減少該類客戶的首付壓力，可購(gòu)買地段更好面積更大的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。

“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，政策出臺(tái)超預(yù)期，或?qū)榉渴星榫w帶來明顯提振效果。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸從兩方面降低購(gòu)房成本?！?/p>

“認(rèn)房不認(rèn)貸政策，通俗來說，就是希望把更多購(gòu)房群體和購(gòu)房需求納入首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。換句話說，后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，就看你所在城市是否有房子。我們認(rèn)為，納入首套房標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率。”他分析道，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，那么首付款大約需175萬(wàn)。據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。同樣，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)，或者說適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元/月。對(duì)比來看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。

“認(rèn)房不認(rèn)貸在上海實(shí)施，可以促進(jìn)一部分購(gòu)買需求，對(duì)于那些改善型群體刺激更大，因此，在上海有改善型房源的房企有望率先受益，去化率可以較此前有所加快?！鄙虾Ｄ成鲜蟹科髢?nèi)部人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者評(píng)價(jià)稱。

有中介一天新增2400套掛牌

2023年7月，上海的二手房成交徘徊在1.3萬(wàn)套左右，相比二手市場(chǎng)最熱的時(shí)候一個(gè)月4.5萬(wàn)套左右的成交量，1.3萬(wàn)套是一個(gè)觸底的交易量。

今年8月，自一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策擬出臺(tái)以來，8月以來上海的二手房交易量就開始底部復(fù)蘇了。以閔行滬南的板塊為例，據(jù)上海二手中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月二手房成交量預(yù)計(jì)在1.5萬(wàn)套以上。而從“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后，上海二手房掛牌量瞬間激增。

據(jù)一家中介門店店員稱：“一部分房東在中心城區(qū)不再下調(diào)掛牌價(jià)格，甚至擬提升掛牌價(jià)格，公司上海所有門店二手房市場(chǎng)的掛牌量一天內(nèi)增加了2400套?！?/p>

“這說明買賣雙方仍處于博弈的狀態(tài)，起碼會(huì)持續(xù)到年底。當(dāng)前至年底這個(gè)階段上海樓市為企穩(wěn)階段，一二手房的成交量會(huì)伴隨著政策組合拳的利好，以及年底各家企業(yè)沖刺銷售業(yè)績(jī)的因素而回升，但是，價(jià)格來講還是會(huì)明顯分化，金山、奉賢、青浦、浦東原南匯、寶山北部等郊區(qū)遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目不排除仍然會(huì)‘以價(jià)換量’，甚至外環(huán)沿線供應(yīng)量比較大的板塊，比如徐涇板塊，也會(huì)面臨一定的銷售壓力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱。

張宏偉認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)后，上海中心城區(qū)樓市在成交量回升的基礎(chǔ)上，二手房議價(jià)空間可能會(huì)減少，甚至價(jià)格逐步開始堅(jiān)挺了，但是，還不至于漲價(jià)，同理新房也會(huì)如此。

“預(yù)期到2024年3—4月份，伴隨著新的首套、改善需求的政策組合拳措施，上海樓市需求將進(jìn)一步活躍?！睆埡陚?duì)記者補(bǔ)充稱。