原標(biāo)題：女子鶴崗買房，打工還清10年房貸，房子卻成了別人的！當(dāng)?shù)胤ㄔ夯貞?yīng)

近日，鶴崗女子劉玉梅還清10年房貸，竟發(fā)現(xiàn)自己的房子早已住進(jìn)一家陌生人，而且對(duì)方還能出具法院的正規(guī)文書。

9月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在聯(lián)系當(dāng)事人后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉玉梅2011年在鶴崗市中心城區(qū)購置了一套130平方米房產(chǎn)，之后去了外地打工。

期間，開發(fā)商與另一名購房者出現(xiàn)房屋買賣合同糾紛，敗訴之后，經(jīng)當(dāng)?shù)胤ㄔ赫{(diào)解，將購房者的房源做了調(diào)換。

而這一調(diào)換，加之該項(xiàng)目因涉及債務(wù)糾紛，至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證，便出現(xiàn)了已售房源被二次交易的“離奇狀況”。

9月12日，劉玉梅向記者表示，今天上午，法院初步給了他們一個(gè)方案：放棄自己還貸10年的這套房，法院重新協(xié)調(diào)一套其他項(xiàng)目同等面積的房。

“但是本來小區(qū)的房子在市中心，交通方便，地段好，換的小區(qū)位置差，不知道為什么要這樣做?！?/p>

記者聯(lián)系上向陽區(qū)法院院長楊薇，但對(duì)方未接電話；受理法官甘麗娜聽說記者要問和平家園小區(qū)的那套房，表示不方便回應(yīng)，隨即掛斷了電話。

自己房子被占

重新協(xié)調(diào)一套？

鶴崗因“白菜價(jià)”房子受到全網(wǎng)關(guān)注，但10年前房價(jià)其實(shí)不低。

劉玉梅稱，自己是鶴崗本地人，目前在浙江臺(tái)州當(dāng)老師。當(dāng)初，她以4888元/平方米在鶴崗市向陽區(qū)和平家園小區(qū)售樓處買下一套新房，貸款20萬元、分10年還清，房屋總價(jià)加利息共計(jì)72萬余元。

記者獲取的一份鶴崗市住建局房產(chǎn)科情況說明顯示，這套房屋狀態(tài)在商品房預(yù)售許可管理、商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案管理系統(tǒng)中查詢已備案，備案時(shí)間為2012年7月5日，付款方式為按揭。

工商銀行鶴崗向秀麗支行向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的一份期房解凍通知書稱，上述房屋的貸款于2022年7月13日還清，請(qǐng)給予辦理抵押登記解凍手續(xù)。

10年房貸終于還清，當(dāng)劉玉梅滿心歡喜地回到鶴崗準(zhǔn)備養(yǎng)老時(shí)，竟發(fā)現(xiàn)房子早已被一戶王姓的陌生人家裝修入住。

據(jù)王某介紹，自己在2019年時(shí)從親戚手里買下這套房屋，并著手進(jìn)行了裝修。

其拿出了一份鶴崗市向陽區(qū)法院執(zhí)行局的證明材料，其中寫道，本院在執(zhí)行(2018)黑0402民初687號(hào)民事判決書，張某與黑龍江省鑫鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫鶴房地產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛一案中經(jīng)法院調(diào)解，雙方自愿達(dá)成和解協(xié)議，將坐落在向陽區(qū)和平家園2號(hào)樓012708室，面積107.29平方米調(diào)換到2號(hào)樓010507室，面積130平方米，已交付到申請(qǐng)人張某名下，和解協(xié)議內(nèi)容屬實(shí)。

而申請(qǐng)人張某是如何從107.29平方米得到已售出的130平方米房屋，王某又如何從張某手中“買下”這套房，法院方面是否作過盡職調(diào)查，整個(gè)過程充滿疑點(diǎn)。

“為這事向法院申訴一年多都沒有結(jié)果，房子被占用了。”劉玉梅告訴記者，9月4日上午，向陽區(qū)法院方面主動(dòng)聯(lián)系自己，由副院長和一名法官作出解釋，并承諾在10日內(nèi)，即9月14日前作出處理。

9月12日，也就有了本文開頭的那一幕：法院重新協(xié)調(diào)一套其他項(xiàng)目同等面積的房。

小區(qū)最便宜房源為70平、10萬

鶴崗市和平家園小區(qū)位于煤建路與水電路口附近，由鑫鶴房地產(chǎn)公司開發(fā)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)在售二手房均價(jià)為2105元/平方米，130平方米戶型的房源均價(jià)為3077元/平方米。最便宜的房源，70平方米，總價(jià)10萬元。

根據(jù)王某提供的證明材料，記者發(fā)現(xiàn)，鑫鶴房地產(chǎn)公司與調(diào)換房屋的張某曾存在房屋買賣合同糾紛。

中國裁判文書網(wǎng)顯示，張某于2012年4月28日與鑫鶴房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購得和平家園2號(hào)樓012703號(hào)房，建筑面積84.87平方米，4980元平方米，總金額42.27萬元。

2019年底，鑫鶴房地產(chǎn)公司與張某的糾紛案以調(diào)解方式結(jié)案。

在一波調(diào)解和換房操作之后，王某以低于市場(chǎng)的價(jià)格住進(jìn)了新家，張某全身而退，房屋的原主人卻無房可住，繼續(xù)還著房貸。

因?yàn)榕锔姆康偷綆兹f元一套，小城鶴崗近年來成為網(wǎng)絡(luò)上的“神奇之地”，吸引了不少逃離大城市的年輕人。9月11日，鶴崗劉女士的買房“奇遇”也迅速成為了網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)。

讓人唏噓的是，劉女士買房時(shí)遇上的是價(jià)格“高位”，辛苦還貸10年后，發(fā)現(xiàn)房子竟被他人“合法”入住，對(duì)方還能出具法律文書。法院則回應(yīng)，為劉女士協(xié)調(diào)一套其他項(xiàng)目同等面積的房產(chǎn)。

在這場(chǎng)“奇遇”中，劉女士的權(quán)利應(yīng)如何維護(hù)？法院在審查環(huán)節(jié)應(yīng)盡哪些義務(wù)？9月13日，上海權(quán)典律師事務(wù)所孟小龍律師接受封面新聞?dòng)浾邔ＴL，作出法律分析與解讀。

1

有點(diǎn)離譜！

還貸10年房子被他人“合法”入住

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，鶴崗人劉玉梅，此前一直在臺(tái)州教書。2011年在鶴崗購置了一套130平方米的房產(chǎn)，位于鶴崗市中心城區(qū)的和平家園小區(qū)。貸款20萬元，分10年還清，總價(jià)72萬余元。

△和平家園高層的視野極佳

劉玉梅以不低的房價(jià)，用10年的時(shí)間還清了房貸。當(dāng)她準(zhǔn)備回鶴崗養(yǎng)老，回到這個(gè)小區(qū)時(shí)，不僅發(fā)現(xiàn)房價(jià)降了，還發(fā)現(xiàn)她的房子竟早已不再是她的！從未謀面的陌生人王某一家住進(jìn)了屬于劉女士的房子。更令人震驚的是，王某竟然能出示法院的正規(guī)文書。

原來，在劉玉梅離開鶴崗工作的期間，和平家園小區(qū)發(fā)生了一起房屋買賣合同糾紛。另一名購房者張某，與開發(fā)商發(fā)生了爭(zhēng)端。法院介入，調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議，將購房者的房源進(jìn)行了調(diào)換。將坐落在向陽區(qū)和平家園2號(hào)樓012708室，面積107.29平方米調(diào)換到2號(hào)樓010507室，面積130平方米，已交付到申請(qǐng)人張某名下，和解協(xié)議內(nèi)容屬實(shí)。

而2號(hào)樓010507室，正是劉玉梅所購的房產(chǎn)。

9月12日，鶴崗市向陽區(qū)法院給出了一個(gè)初步的方案，

讓張玉梅放棄這套還清了房貸的房子，法院將協(xié)調(diào)提供一套其他項(xiàng)目同等面積的房。

這一決定讓劉玉梅感到疑惑和不滿：“

這套調(diào)解房并沒有之前買的那套地段好?！?/p>

劉玉梅疑惑的還有，

張某是如何從107.29平方米得到已售出的130平方米房屋的？

據(jù)悉，該項(xiàng)目因涉及債務(wù)糾紛，至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證，便出現(xiàn)了已售房源被二次交易的“離奇狀況”。

9月13日，封面新聞?dòng)浾咧码娤蜿枀^(qū)人民法院，并未得到此事的回應(yīng)。

2

市中心“珍稀戶型”

價(jià)格“高位”時(shí)單價(jià)近5000元

相較于當(dāng)?shù)厝缃竦摹鞍撞恕狈績r(jià)，劉女士在2011年購房時(shí)，單價(jià)并不低。當(dāng)初，劉女士以4888元/平方米購入新房，貸款20萬元、分10年還清，房屋總價(jià)加利息共計(jì)72萬元。

鶴崗當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介鐘先生發(fā)來的看房視頻顯示，劉女士所在的2號(hào)樓高層視野極佳，可看到遠(yuǎn)處兒童公園的摩天輪，主臥的窗戶可俯瞰鶴崗火車站，客廳和陽臺(tái)都很寬敞。

△劉女士的2號(hào)樓屬于高層“珍稀戶型”

在當(dāng)年的項(xiàng)目立意中，和平家園的定位在于“四合院式的高檔住宅”，也屬于重點(diǎn)學(xué)區(qū)房。戶型從88-171平方米都有，屬于市中心的“珍稀戶型”。

“十年前，70萬一套房，不夸張?！辩娤壬C實(shí)了2011年的“行情”，同時(shí)表示現(xiàn)在的“行情”不能同日而語。去年，鐘先生介紹的客戶最后成交價(jià)在20—30萬之間。

3

劉女士的權(quán)利該如何保障？

后續(xù)法律行為可視情況撤銷

“對(duì)于該事件的處理，目前法院給出的方案是，幫劉女士置換到另外一套同等面積的房子。當(dāng)然，這是一種解決方案，但肯定需征得劉女士的同意才可以。拋開這個(gè)方案，我們可以具體分析一下這個(gè)案件中的法律關(guān)系。”

上海權(quán)典律師事務(wù)所律師孟小龍認(rèn)為，房產(chǎn)是否過戶，是問題關(guān)鍵。

如果劉女士購買的這套房子已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，那么毫無疑問，她確定享有房子的所有權(quán)。

這樣一來，就會(huì)導(dǎo)致后面所有的法律行為，比如執(zhí)行和解協(xié)議、房屋買賣行為等，在法律性質(zhì)上都是錯(cuò)誤的，都應(yīng)當(dāng)被撤銷。

“但是，如果她購買的這套房子沒有辦理過戶手續(xù)，那么根據(jù)法律規(guī)定，她享有一種權(quán)利，即物權(quán)期待權(quán)?！?/p>

孟小龍指出，該物權(quán)期待權(quán)，區(qū)別于物權(quán)所有權(quán)。根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，房子的所有權(quán)此時(shí)仍然屬于開發(fā)商。但盡管如此，開發(fā)商并沒有一個(gè)法律上的實(shí)體權(quán)利，即如果此時(shí)開發(fā)商將該房子用作向債權(quán)人償付債務(wù)，或與向債權(quán)人履行其他義務(wù)，則有違公平、誠實(shí)信用的法律原則。因此，作為享有物權(quán)期待權(quán)的劉女士，此時(shí)可以根據(jù)執(zhí)行和解的相關(guān)規(guī)定，作為利害關(guān)系，向執(zhí)行法院申請(qǐng)確認(rèn)執(zhí)行和解協(xié)議無效，或申請(qǐng)撤銷執(zhí)行和解協(xié)議。

孟小龍還提到，根據(jù)新聞報(bào)道內(nèi)容，張某在與開發(fā)商簽訂執(zhí)行和解并獲得該房屋后，又將該房屋以低于市場(chǎng)價(jià)賣給了王某，如果最終認(rèn)定張某和王某之間具有惡意串通的事實(shí)，此時(shí)買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效。此時(shí)，如果房屋已經(jīng)登記過戶，則可以申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)撤銷登記。

△據(jù)王某介紹，自己在2019年時(shí)從親戚手里買下這套房屋，并著手進(jìn)行了裝修。王某出示鶴崗市向陽區(qū)法院執(zhí)行局的證明材料

“作為本案中最無辜的劉女士，如果最終無論是開發(fā)商，還是法院，給出了讓其滿意的調(diào)解方案，比如置換一個(gè)條件均等的房子，或置換房子之外還給予賠償?shù)龋瑒t也是一個(gè)比較好的糾紛解決結(jié)果?！泵闲↓堈J(rèn)為。

4

法院應(yīng)盡到審查義務(wù)

查明事實(shí)并自我糾錯(cuò)

此前，劉女士自述向法院申訴了一年多都沒有結(jié)果。鶴崗市向陽區(qū)法院在9月4日聯(lián)系了劉女士，由副院長和一名法官作出解釋，承諾在9月14日前作出處理，即重新協(xié)調(diào)一套其他項(xiàng)目同等面積住房。

對(duì)此，孟小龍認(rèn)為，事件發(fā)生后，法院給出了處理方案，盡管初步?jīng)]有與劉女士達(dá)成一致意見，但也說明法院在積極解決此類糾紛。

△2019年底，鑫鶴房地產(chǎn)公司與張某的糾紛案以調(diào)解方式結(jié)案

“如果該執(zhí)行和解協(xié)議是在執(zhí)行人員的居中調(diào)解下作成，則執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審查義務(wù)。比如，需審查雙方執(zhí)行和解協(xié)議中約定的置換房屋的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，比如房屋上是否有抵押事實(shí)等，目的是確保和解協(xié)議不侵犯其他第三人的合法權(quán)益。在現(xiàn)實(shí)生活中，盡管開發(fā)商享有對(duì)某些房屋的所有權(quán)，但有時(shí)房屋已經(jīng)售賣給買受人，基于此，執(zhí)行人員更加應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審核義務(wù)?！泵闲↓埍硎?，在這起案件中，法院內(nèi)部可以啟動(dòng)自我糾錯(cuò)程序，在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，將先前作出的執(zhí)行和解協(xié)議進(jìn)行主動(dòng)撤銷或確認(rèn)無效。