原標(biāo)題：深圳一爛尾樓三度拍賣，延期交付兩年后仍無復(fù)工時間表

日前，深圳華訊天谷大樓項(xiàng)目二次流拍之后，進(jìn)入了第三次拍賣階段，起拍價格已從16億元降至13億之后，再度下降至10億元，相當(dāng)于打了六折。接下來該項(xiàng)目是否會有人接手？這成為市場上關(guān)注的焦點(diǎn)，而更值得關(guān)注的是，在這場拍賣背后，涉及500多戶業(yè)主的房產(chǎn)交付問題。

開發(fā)商破產(chǎn)，天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)停工近三年，延期交付兩年多，根據(jù)破產(chǎn)重整計(jì)劃，拍賣獲得的資金將用于天谷大樓項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)建，未成功拍賣，意味著天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工資金仍無著落。

業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示，按照10億元計(jì)算，上述項(xiàng)目的價格與周邊同類物業(yè)比起來沒有明顯優(yōu)勢，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小。

項(xiàng)目已停工三年

（天谷大樓項(xiàng)目，圖片來源：京東拍賣網(wǎng)）

10月8日，京東拍賣網(wǎng)站顯示，深圳市華訊天谷大樓項(xiàng)目476套房源組成的資產(chǎn)包第二次流拍，起拍價約13.09億元，有6673萬人圍觀，但無人出價。目前，該資產(chǎn)包已經(jīng)重新掛拍，將于10月24日再次拍賣，起拍價已從首次拍賣的16.4億元降至10.5億元。

競買公告顯示，上述標(biāo)的處置單位為深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱“華訊投資”）管理人，監(jiān)督單位為深圳市中級人民法院。

天谷大樓項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁，項(xiàng)目總建設(shè)用地約3.3萬平方米，容積率6.9,規(guī)劃建筑面積約22.8萬平方米。土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，土地使用年限50年（2016年至2066年）。該項(xiàng)目已于2017年1月取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

天谷大樓項(xiàng)目包括地下3層、裙樓5層、塔樓5座，其中A、B、C座均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，D、E座裙房為研發(fā)用房，塔樓為配套宿舍。根據(jù)深圳市地籍測繪大隊(duì)出具的測繪報告，天谷大樓項(xiàng)目共1602套房產(chǎn)(不包含地下一層至三層停車位)，其中1105套已經(jīng)辦理預(yù)售許可，辦理預(yù)售許可的房產(chǎn)中，500多套單身宿舍已經(jīng)出售但未交房，本次拍賣的部分為獲得預(yù)售許可但還未出售的476套不動產(chǎn)組成的資產(chǎn)包。

“本次拍賣標(biāo)的情況較為復(fù)雜”，競買公告如此提及，而這也是上述資產(chǎn)包兩次流拍的重要原因。

具體來看，競買公告顯示，目前天谷大樓項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，且尚未竣工。476套拍賣標(biāo)的成交后，由華訊投資繼續(xù)建設(shè)天谷大樓項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收合格后，將標(biāo)的房產(chǎn)交付給買受人。值得注意的是，天谷大樓項(xiàng)目未來的復(fù)工復(fù)建時間還不能確定，因此本次拍賣的標(biāo)的物竣工驗(yàn)收時間亦無法確定。

競買公告還提及，本次拍賣的資產(chǎn)包中105套單身宿舍已被司法查封，目前已向人民法院申請解除房產(chǎn)的查封措施，解封時間受制于查封法院的配合程度，時間無法確定。

另外，競買公告還表示，拍賣成交后，法院不出具確認(rèn)成交或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)裁定書等相關(guān)法律文件，也不出具更名過戶裁定書或協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書。在產(chǎn)權(quán)變更條件達(dá)成后，買受人自行辦理過戶手續(xù)，買受人可向相關(guān)部門申請辦理預(yù)售合同備案、網(wǎng)簽等手續(xù)，風(fēng)險自負(fù)。

“因法律、政策或其他原因?qū)е虏荒芙桓兜娘L(fēng)險由買受人承擔(dān)。如買受人計(jì)劃補(bǔ)辦相關(guān)登記手續(xù)的，由買受人自行辦理，華訊投資、管理人不保證拍賣標(biāo)的物能辦理過戶及權(quán)屬登記手續(xù)?！备傎I公告顯示，

另外，競買公告顯示，“本次拍賣公告所作的標(biāo)的物情況說明，僅為競買人參與競買提供參考，不能作為競買人判斷、權(quán)衡價值的最終依據(jù)，競買人根據(jù)自身需求可自行調(diào)查、了解、核實(shí)。未盡事宜，深圳市華訊方舟投資有限公司及管理人不承擔(dān)任何責(zé)任?！薄氨敬闻馁u成交價不包含由買受人負(fù)擔(dān)的稅、費(fèi)等。”

復(fù)工資金從哪里來？

上述拍賣標(biāo)的情況之所以如此復(fù)雜，與其開發(fā)商破產(chǎn)重整不無關(guān)系。

2014年，華訊方舟集團(tuán)控股的上市公司華訊股份有限公司（下稱“華訊股份”，000687.SZ，已于2022年6月退市）借殼上市，主營業(yè)務(wù)為軍事通信及產(chǎn)品。2016年開始，華訊股份的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升，2019年末，同比增長61.57%至123.79%；2018年開始，華訊股份連續(xù)虧損，后華訊股份公告承認(rèn)，該公司財務(wù)造假、虛增利潤。

隨著控股的上市公司連續(xù)虧損，華訊投資也宣布破產(chǎn)。2021年3月31日，深圳市中級人民法院發(fā)布公告稱，華訊投資資金枯竭，無法承擔(dān)天谷項(xiàng)目工程的續(xù)建工作，已明顯陷入財務(wù)困境。華訊投資主要資產(chǎn)即為該在建工程，而該工程存在變現(xiàn)困難的情況，且財產(chǎn)價值可能大幅貶損。

此后，法院指定廣東浩源律師事務(wù)所、北京市中倫（深圳）律師事務(wù)所擔(dān)任華訊投資的管理人（下稱“管理人”）。華訊投資破產(chǎn)重整案分別于2021年5月、2021年9月兩次招募共益?zhèn)顿Y人、意向投資人，但最終均無投資人愿意接手并提供資金，華訊投資只能自救。

2022年11月20日，深圳市中級人民法院批準(zhǔn)華訊投資的破產(chǎn)重整計(jì)劃。按照重整計(jì)劃，天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建資金缺口約7.7億元。另外，天谷大樓項(xiàng)目有兩個復(fù)工復(fù)建籌資路徑，一個是債權(quán)人或其他資金提供方籌集資金，另一個是處置部分資產(chǎn)回籠資金支持復(fù)工復(fù)建。按照目前天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)開啟拍賣資產(chǎn)的情況來看，債權(quán)人不愿出資，華訊投資選擇了第二個路徑，即通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、網(wǎng)絡(luò)拍賣、整體打包、單間銷售等方式對已取得預(yù)售許可的房產(chǎn)按現(xiàn)狀處置。

盡管已經(jīng)開始拍賣資產(chǎn)自救，但是華訊投資重整計(jì)劃的實(shí)施，以及天谷大樓項(xiàng)目的交付依舊面臨不確定性。

天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主對第一財經(jīng)表示，近期開會得到的消息是，按照現(xiàn)在物業(yè)的狀態(tài)，完成交付還需要7.7億元，但是此前天谷大樓項(xiàng)目對工程總包方的欠款已經(jīng)有8億元左右，如果不將欠款補(bǔ)上，總包方也不會真正動工，所以要想順利復(fù)工交付，還需要16億元左右。

“好賣的宿舍產(chǎn)品已經(jīng)銷售了不少，留下大部分辦公類產(chǎn)品，想要有市場人士接手，挺難的?！焙弦怀鞘懈录瘓F(tuán)深圳公司副總經(jīng)理肖巍對第一財經(jīng)表示，雖然按照10億元的價格計(jì)算該項(xiàng)目樓面價不算高，但這個項(xiàng)目此前已經(jīng)銷售了一半左右的單身宿舍，扣除銷售部分，實(shí)際的樓面價與周邊同類物業(yè)比起來沒有明顯優(yōu)勢，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小。

與此同時，肖巍提及，近年來深圳各區(qū)正積極籌集保障性租賃住房，如果區(qū)政府、國企入場，該項(xiàng)目盤活的可能性會比較大，不過，其也表示，該項(xiàng)目改保租房的成本可能不低，若最終算完帳虧的不嚴(yán)重，在解決樓盤交付問題基礎(chǔ)上，還能完成保租房任務(wù)，政府方面還是有動力的。

天谷大樓的物業(yè)性質(zhì)為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和單身宿舍，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房在使用上與寫字樓相似，而在寶安區(qū)寫字樓空置率高企的背景下，天谷大樓是否值得投資？此前參與該項(xiàng)目的一位工作人員對記者表示，如果將天谷大樓用作總部大樓，而不是單獨(dú)出租售賣，其投資價值會比較高。

廣東知恒律師事務(wù)所鄭博恩對第一財經(jīng)表示，不同于一般的司法拍賣，在破產(chǎn)拍賣中，為提高財產(chǎn)處置效率，債務(wù)人財產(chǎn)可以進(jìn)行多次網(wǎng)絡(luò)拍賣，直至變現(xiàn)為止，拍賣次數(shù)并不受限。在多次拍賣仍無人競拍的情況下，債權(quán)人會議可自主選擇是否繼續(xù)進(jìn)行拍賣。另外，債權(quán)人會議可調(diào)整重整計(jì)劃，制定其他自救方案。

已延期交付兩年

早在2019年天谷大樓項(xiàng)目就已經(jīng)停工，至今已有四年，按照此前已售的500多套房源的預(yù)售合同，2021年6月30日就應(yīng)是交房時間，也就是說該項(xiàng)目已延期交付兩年多。

王芳（化名）是500多戶天谷大樓業(yè)主中的一員，其對第一財經(jīng)表示，此前，其家庭在深圳并無住房，盡管當(dāng)時購房的時候知道天谷大樓的住房性質(zhì)是單身宿舍不是商品住宅，但在深圳房價普遍較高的情況下，能以一百多萬的價格在深圳購買一套住房，已經(jīng)是一件幸運(yùn)的事情，只是沒想到花出去的錢換來的是這樣的結(jié)果。因?yàn)橐呀?jīng)花了幾十萬在這套房產(chǎn)上，盡管項(xiàng)目已經(jīng)延期交房兩年多，其每月依舊正常支付這套房源在銀行的貸款。

而近期華訊投資要求業(yè)主簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議和承諾書，讓500多戶業(yè)主放棄近四年的延期交付違約金，讓王芳和業(yè)主們很惱火。

華訊投資發(fā)布的通知表示，按照重整計(jì)劃，業(yè)主需要簽訂一份購房補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議簽訂之后，

華訊投資將不再支付業(yè)主2021年6月30日～2025年3月10日將近四年的房產(chǎn)延期交付違約金，而按照購房合同，延期交付違約金按照購房款總價每日萬分之四的比例賠償。上述承諾書表示，若2025年3月10日未能如期交付，華訊投資將賠償業(yè)主購房款總價每日萬分之三的延期交付違約金。

另外，華訊投資發(fā)布的相關(guān)通知還表示，根據(jù)重整計(jì)劃，若購房人未在2023年8月31日前簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，則將視為解除原合同而不再交房，因購房款成立債權(quán)的則納入普通債權(quán)范圍，依重整計(jì)劃償債方案按比例清償及債轉(zhuǎn)股。

“他們的意思是，華訊投資想辦法籌資保交樓，業(yè)主就不要再追究其他的責(zé)任，這樣才能有利于讓投資人接盤該項(xiàng)目，算是一個免責(zé)協(xié)議?！蓖醴急硎?，大多數(shù)業(yè)主都不能接受?！安贿^不簽約，最終變?yōu)槠胀▊鶛?quán)人，如果華訊投資破產(chǎn)清算，業(yè)主能拿到的錢只有購房合同金額的13%。”王芳感到無奈。

按照上述邏輯，為了降低損失，業(yè)主似乎不得不選擇簽訂補(bǔ)充協(xié)議，放棄延期交付違約金。對此，鄭博恩對第一財經(jīng)表示，業(yè)主可以向法院提起訴訟，或可向破產(chǎn)重整批準(zhǔn)法院反映自身訴求，在反映無果的情況下提起訴訟。

華訊投資發(fā)布的通知顯示，截至2023年7月26日，已經(jīng)有134戶購房人簽署了補(bǔ)充協(xié)議和承諾書。而在8月末，即補(bǔ)充協(xié)議簽訂截至日期前幾日，華訊投資又發(fā)布通知稱，鑒于公司正公開處置房產(chǎn)籌資，洽談融資工作正在進(jìn)行，為保障購房人權(quán)益，將簽署補(bǔ)充協(xié)議截止的時間延長至復(fù)工復(fù)建后。

截至發(fā)稿，天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工的時間依舊還是一個未知數(shù)。