樓市半月談本報(bào)記者夏金彪

近兩個月以來，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)支持政策在全國范圍內(nèi)相繼落地，政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖信號——一線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份70城房價數(shù)據(jù)，一線城市新房銷售價格環(huán)比由8月份的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，上海領(lǐng)漲全國。

從8月底開始，多地房地產(chǎn)市場寬松政策持續(xù)釋放，尤其是北上廣深四大一線城市相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對房地產(chǎn)市場提振效果明顯。以9月份領(lǐng)漲的上海為例，繼9月1日宣布執(zhí)行商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，10月17日，上海再度宣布優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房……政策持續(xù)發(fā)力，提振了上海的房地產(chǎn)市場。

從二手房市場來看，9月份二手房價格環(huán)比上漲城市為4個，較8月份增加了1城。一線城市環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%。其中，北京以0.7%的漲幅領(lǐng)跑全國二手房市場；其次是上海，二手房價格環(huán)比上漲0.6%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，京滬二手房價格環(huán)比有所增長，主要得益于此前京滬“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策實(shí)施嚴(yán)格，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，二手房活躍度增加。

需要指出的是，雖然一線城市率先復(fù)蘇，但這種復(fù)蘇還不穩(wěn)定，一線城市內(nèi)部仍存在分化。廣州和深圳的新房價格繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅分別為0.6%和0.5%，同比跌幅為1.7%和3%。廣州的二手房價格環(huán)比下降0.7%，深圳的二手房價格則環(huán)比持平。

此外，二三線城市的商品住宅銷售價格雖然同比有漲有降，但環(huán)比仍在下降。從環(huán)比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

目前，房地產(chǎn)供給端風(fēng)險(xiǎn)釋放還在繼續(xù)，居民收入、預(yù)期等有待進(jìn)一步改善，這在一定程度上影響了二三線城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，導(dǎo)致二三線城市房價跌幅仍在擴(kuò)大。此外，優(yōu)化房地產(chǎn)政策帶來一線城市的復(fù)蘇也有待進(jìn)一步穩(wěn)固。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地，一線城市換房需求釋放，進(jìn)而帶動一線城市二手房掛牌量明顯增加，在供應(yīng)大增的背景下，一線城市二手房價格短期仍處在下跌通道。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是剛需還是改善需求，居民購房通常是“買漲不買跌”，當(dāng)下消費(fèi)者對房價及市場信心偏弱，入市更加謹(jǐn)慎緩慢。對此，還須進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)。

從短期來看，房地產(chǎn)市場仍面臨著調(diào)整壓力。但從中長期來看，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%，城鎮(zhèn)化仍有較大的提升空間。此外，雖然我國房屋總量已達(dá)400億平方米左右，但房屋以中小戶型為主，改善潛力較大。

市場預(yù)計(jì)，政策有望圍繞穩(wěn)定房價預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面繼續(xù)優(yōu)化。尤其是隨著一線城市限購等政策進(jìn)一步放開，帶動熱點(diǎn)城市進(jìn)入更為扎實(shí)的市場復(fù)蘇階段，有望引領(lǐng)房地產(chǎn)市場走出底部區(qū)域、企穩(wěn)回暖。