• 每年3月份前后都是樓市交易的小高峰，只不過是量高或低的問題。

• 房價(jià)快速下跌的情緒已過去，很多購房者積極入市，成交量的提升有助于樓市企穩(wěn)。
  

• 京滬全面取消限購的可能性不大。
  

• 通過保障性住房讓剛需上車，可以培育未來潛在的改善型購房需求。
  

• 商品房市場問題的本質(zhì)不在預(yù)售制，現(xiàn)階段取消預(yù)售制成本會(huì)轉(zhuǎn)移到房價(jià)，不利于購房者。
  

本期嘉賓｜李宇嘉，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

視頻/文字整理 ｜袁小麗從2023年底到現(xiàn)在，國家和各個(gè)地方都出臺(tái)了一系列的樓市利好政策。在國家層面，房企融資的項(xiàng)目白名單對接機(jī)制已經(jīng)形成。2月20日，LPR一次性下降25個(gè)基點(diǎn)，這是自創(chuàng)立這項(xiàng)制度以來最大的一次下降。在地方層面，從2023年底一直到現(xiàn)在四個(gè)一線城市關(guān)于限購政策松綁利好不斷傳來，春節(jié)之后，深圳的新房和二手房交易量連續(xù)明顯反彈。所以大家又開始關(guān)注，2024年到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)樓市“小陽春”。騰訊房產(chǎn)《樓市透視鏡》欄目特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉圍繞“樓市小陽春以及2024年樓市走勢等熱點(diǎn)話題”進(jìn)行分享。李宇嘉認(rèn)為每年一季度都是樓市交易的小高峰，今年也不例外，也會(huì)有樓市“小陽春”出現(xiàn)，成交量也會(huì)增長。但是，短期樓市仍會(huì)處于不溫不火的狀態(tài)。對于大家都很關(guān)注的房價(jià)走勢，李宇嘉表示，2024年上半年整體房價(jià)即使出現(xiàn)下跌，下跌的幅度也應(yīng)該會(huì)收窄。對于新房的限價(jià)政策，他認(rèn)為越來越多的城市新房價(jià)格限制上漲的政策已經(jīng)放開，放開限價(jià)有利于打造豪宅產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，同時(shí)放開限價(jià)也能夠穩(wěn)定甚至提升區(qū)域房價(jià)，利于緩解房價(jià)預(yù)期。但是，房價(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng)，下跌幅度不太允許超過15%。因此，嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格審批仍然是必要的，如果跌幅超過15%，就需要重新進(jìn)行價(jià)格備案。談及一線城市及熱點(diǎn)強(qiáng)二線城市是否會(huì)全面放開限購的問題，李宇嘉認(rèn)為二線城市和北京上海整個(gè)外圍區(qū)域退出限購是大概率事件，但京滬是否全面放開限購還需要進(jìn)一步觀察。李宇嘉對于近期熱議的“取消商品房預(yù)售制”這一議題表示，他認(rèn)為商品房市場出現(xiàn)問題的本質(zhì)并非預(yù)售制度本身，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)格導(dǎo)致資金被挪用，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管。就目前而言，如果取消商品房預(yù)售制度，轉(zhuǎn)而采取現(xiàn)房銷售模式，將導(dǎo)致銷售周期拉長、成本增加，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，對購房者不利。以下為對話全文：2024年樓市“小陽春”會(huì)如期而至，成交量增長會(huì)進(jìn)一步緩解房價(jià)下跌問：今年的樓市“小陽春”會(huì)出現(xiàn)嗎？會(huì)表現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？

李宇嘉：

每年的第一季度或者3月份前后都是樓市交易的小高峰，這跟季節(jié)性因素有關(guān)。一方面，本身天氣春暖花開，看房的頻率就會(huì)增加。另一方面，春節(jié)前很多人都回家過年，買房計(jì)劃會(huì)推到年后，還有很多人春節(jié)前發(fā)了一筆年終獎(jiǎng)，還有一些學(xué)位的需求，等等，這些需求都會(huì)集中在3月份前后釋放，這也是很正常的。只不過是“小陽春”量高或者低的問題。總之，市場要比春節(jié)前一兩個(gè)月好，這是大概率，今年也是一樣，肯定會(huì)有一波比去年11-12月或者1-2月好一些的狀態(tài)，成交量也會(huì)增長。但是，短期來看，樓市還是處于一個(gè)不溫不火的狀態(tài)，還處于修復(fù)底部的狀態(tài)。問：房價(jià)還會(huì)下跌嗎，您認(rèn)為2024年房價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)哪些變化？

李宇嘉：

從最新的房價(jià)指數(shù)來看，70個(gè)大中城市新房和二手房房價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)都有所減少，房價(jià)下降幅度也在收窄。從我們的調(diào)研來看，一方面，去年開發(fā)商大幅度的打折促銷，其實(shí)對于房地產(chǎn)的銷售促進(jìn)作用并沒有想象中的那么大，反而惡化了市場預(yù)期。另外，去年二手房價(jià)格較新房價(jià)格下降幅度大，那么小業(yè)主覺得，這么大的價(jià)格下降之后繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力也在減弱，所以我們看到整個(gè)二手房的下降幅度也在收窄，二手房業(yè)主售轉(zhuǎn)租的趨勢在明顯增強(qiáng)，很多撤牌的業(yè)主，整個(gè)深圳、北京、上海二手房掛牌量是有所減少的。從新房、二手房變化來看，它是有助于緩解房價(jià)下跌的預(yù)期的。從深圳來看，很多購房人認(rèn)為房價(jià)確實(shí)跌了很多，跌到了他認(rèn)為能入場的心理價(jià)格，所以很多購房者也在入市。對于2024年房價(jià)的走勢，我認(rèn)為，即便是出現(xiàn)下跌，下跌的幅度也應(yīng)該會(huì)有所緩解，跌幅也在收窄。在這種情況下，我們認(rèn)為對于改善市場預(yù)期是有幫助的，如果降幅收窄，促進(jìn)需求入市，有可能在成交量的支撐下進(jìn)一步緩解房價(jià)下跌。我們預(yù)計(jì)房價(jià)上半年的走勢大概是這樣的趨勢，具體下半年房價(jià)走勢如何，還要看整個(gè)上半年市場運(yùn)行情況。問：新房房價(jià)下跌幅度小于二手房，是因?yàn)樾路窟€有限價(jià)政策，新房限價(jià)政策今年是否會(huì)全面放開？

李宇嘉：

現(xiàn)在來看，越來越多的城市新房限價(jià)已經(jīng)放開了，比如說杭州、深圳、廣州的拍地已經(jīng)放開房價(jià)限制?，F(xiàn)在放開限價(jià)是一個(gè)大趨勢，一方面我們看整個(gè)限價(jià)不利于打造一些豪宅產(chǎn)品，不利于打造一些改善型的產(chǎn)品；另一方面，放開限價(jià)，讓局部區(qū)域的真實(shí)價(jià)格開始顯現(xiàn)，特別是一些高端改善產(chǎn)品的價(jià)格顯現(xiàn)，讓區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定，甚至有所上升，其實(shí)是有利于緩解大家對房價(jià)的預(yù)期的。同時(shí)，我們認(rèn)為房價(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng)。開發(fā)商大幅度的降價(jià)導(dǎo)致了一系列的問題，盡管它為了促銷或解決資金鏈大幅降價(jià)，但是對企業(yè)銷售的幫助可能不大，反而它帶來的副作用就是整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系被它降價(jià)搞崩潰了，其他開發(fā)商不得不跟隨。我們認(rèn)為，對于下跌的限制不太允許會(huì)超過15%以上的大幅度下跌，預(yù)計(jì)還是要嚴(yán)格預(yù)售價(jià)格的審批，超過15%的跌價(jià)，都要求要重新價(jià)格備案，否則的話，就會(huì)暫停這個(gè)盤的預(yù)售許可。所以，我認(rèn)為限價(jià)政策大概會(huì)發(fā)生這兩個(gè)方向的變化。問：目前樓市是否已經(jīng)到底部，還有哪些可以減少購房壓力的政策工具？

李宇嘉：

現(xiàn)在樓市很難講到了底部，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)告別了過去十幾年單邊上漲，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。現(xiàn)在其實(shí)是從單邊上升過渡到下跌的一個(gè)階段，是上半場到下半場的一個(gè)轉(zhuǎn)換，所以整個(gè)都在擠出泡沫回歸常態(tài)。過去無序的這種虛假繁榮的增長，需要通過泡沫的消耗來下滑，來把風(fēng)險(xiǎn)出清。所以未來還是一個(gè)下跌的過程，但是過快下跌基本上是告一段落。經(jīng)過2022、2023年，行業(yè)的體量，從需求側(cè)來講，商品房銷售已經(jīng)到了2015年的水平，投資新開工回到十年前。在這種情況下，我們認(rèn)為，快速下跌的過程已經(jīng)結(jié)束，接下來是緩慢下跌，當(dāng)然，這取決于我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓收入預(yù)期穩(wěn)定。但總的來講，快速下跌的情緒已經(jīng)過去，大家整體情緒開始趨于穩(wěn)定，特別是隨著房價(jià)的下跌，很多城市的房價(jià)外圍跌了一半，中心區(qū)域也跌了20%-30%，購房需求匹配已經(jīng)有了較大程度的提高，很多剛需和換房居民積極入市，積攢了一部分需求，交易量上來了，就會(huì)對樓市企穩(wěn)和價(jià)格預(yù)期提供很大的幫助。所以，總的來講，是過渡到這樣的階段，接下來，除了政策以外，更重要的還是解決大家的收入預(yù)期和對行業(yè)前景的判斷、消費(fèi)、就業(yè)這些，只有這些問題解決了，市場才會(huì)好轉(zhuǎn)。問：剛說到預(yù)期，具體是指什么？大家現(xiàn)在不買房，很多人覺得是因?yàn)榉績r(jià)一直在下跌，很多人不敢買房，那即使房價(jià)上漲，買房的人就會(huì)增多嗎？你怎么看待“我國房屋過剩論”，未來多余的房子賣給誰？

李宇嘉：

預(yù)期其實(shí)是兩個(gè)方面，一個(gè)是房價(jià)穩(wěn)定，現(xiàn)在我們講，只要房價(jià)穩(wěn)定，不是說房價(jià)上漲或下跌，很多剛需和換房人群就會(huì)入市的。因?yàn)楹芏鄤傂?，結(jié)婚的、就業(yè)的、小孩上學(xué)的、父母養(yǎng)老的、接父母一塊居住的、改善老破小、換改善居住的條件稍微好一點(diǎn)的，這些需求始終是存在的。過去因?yàn)榉績r(jià)快速下跌，大家在恐慌性情緒下，就暫停了這種需求，現(xiàn)在只要價(jià)格穩(wěn)定，大家就會(huì)考慮入市，這是一個(gè)預(yù)期。第二個(gè)預(yù)期是，要對未來的收入、就業(yè)是有信心，不能說我現(xiàn)在買房，我加了杠桿，未來我失業(yè)了，或者公司收入大幅度下降就不買房了。這兩方面預(yù)期存在回升，市場就會(huì)穩(wěn)定好轉(zhuǎn)?！胺课葸^剩論”，從總量上來看，肯定是供求平衡，甚至供應(yīng)過剩，但結(jié)構(gòu)上，供應(yīng)的缺口還是比較大的。因?yàn)楹芏嗳藦霓r(nóng)村到城市、從小城市到都市圈和省會(huì)城市，他可能在老家、在原來工作的地方有房，在這些大城市還沒有房。另外，我們的房子過去供應(yīng)效率也不算很高，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)時(shí)期，很多房屋質(zhì)量、包括物業(yè)管理、學(xué)校配套都存在一定問題。我國30%的房子是2000年之前的。另外，比如廣東住房自有率不足50%，深圳住房自有率不到30%，浙江住房自有率也不到70%，這些都是結(jié)構(gòu)性不足，還有很多年輕的新市民，這個(gè)需求的體量還是非常大的。京滬全面取消限購的可能性不大，單純的取消限購也不能拯救現(xiàn)在的樓市問：北京、上海以及熱點(diǎn)強(qiáng)二線城市會(huì)全面放開樓市限購政策嗎？

李宇嘉：強(qiáng)二線城市徹底退出限購是一個(gè)大概率事件。廣州、深圳作為一線城市都大幅度的松綁。特別是廣州，基本已經(jīng)退出了限購，深圳退出的程度也比較大，盡管只是放開了戶籍的限購，盡管入戶門檻不高，但這意味著限購政策在很大程度上已經(jīng)得到放寬。所以，下一步，二線城市中心區(qū)放開限購是大概率。京滬是最核心的，如果京滬也徹底放開限購說不過去，因?yàn)槲覀儺吘惯€在堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持房地產(chǎn)發(fā)展新模式，不能回到老路上。所以，京滬下一步放開整個(gè)外圍區(qū)域的限購是大概率，至于其它更大尺度的限購?fù)顺觯€有待觀察。問：取消限購能拯救低迷的樓市嗎？

李宇嘉：拯救現(xiàn)在的樓市，沒有“一招鮮”的政策，不是說哪一招就能夠把樓市救起來，這是綜合施策的結(jié)果。放開限購就是購房資格的放開，無限制的買多套房的需求放開。盡管現(xiàn)在還保留著限購，但是我們戶籍家庭還是可以買兩套的，放開限購就是買多套，現(xiàn)在大家對買多套房的需求其實(shí)并不是很大。當(dāng)限購政策放開，尤其是放開核心城區(qū)的限購，對于外地人來到核心城市購買核心物業(yè)是非常有益的。特別是對于一些富裕的外地人來說，投資一線城市的核心區(qū)域和核心資產(chǎn)具有很大的推動(dòng)作用。然而，就整體樓市的規(guī)模和支撐而言，這種松綁政策的幫助不大。我覺得要多方施策，供給、需求兩端都要進(jìn)行政策的紓困，包括供給端開發(fā)商要適度的降價(jià)，公建配套，特別是教育、醫(yī)療資源。需求端，要提高大家的收入、就業(yè)的預(yù)期。要減少庫存，庫存量太大會(huì)導(dǎo)致降價(jià)促銷的預(yù)期更強(qiáng)烈，更關(guān)鍵的還是大家的收入、就業(yè)能夠穩(wěn)定下來，才會(huì)改善住房需求，動(dòng)力才能夠起來。房企拿地會(huì)更加聚焦核心城市核心區(qū)域，未來產(chǎn)品品質(zhì)競爭會(huì)更激烈問：今年房企生存環(huán)境會(huì)出現(xiàn)哪些變化，隨著項(xiàng)目白名單的加速推進(jìn)和貸款資金到位，您認(rèn)為房企的困境什么時(shí)候能得到改善？

李宇嘉：

房企的生存今年肯定會(huì)好轉(zhuǎn)。一方面，白名單融資對接機(jī)制下，房企的融資的正?；谴蟾怕?。為了解決這個(gè)東西，國家自上而下部署推送項(xiàng)目白名單審批、審批企業(yè)貸款機(jī)制，它會(huì)倒逼地方政府加強(qiáng)一些不合格的項(xiàng)目整個(gè)預(yù)售審批，或者說規(guī)劃報(bào)建時(shí)，缺少的一些證件材料都要完善。另外，督促房企把一些項(xiàng)目規(guī)范性加強(qiáng)，資金監(jiān)管要做到位，資金要封閉運(yùn)行等等，這些都有助于房企融資的正?；?。但同時(shí)，還是要看到房企資金來源是否超過一半是銷售金額，只有這個(gè)好轉(zhuǎn)起來，整個(gè)房企的資金才能得到支撐。問：現(xiàn)在三四五六線城市，房屋總供應(yīng)基本上飽和了，那現(xiàn)在房企在開發(fā)投資拿地，還有銷售方面，接下來會(huì)有一些什么變化？

李宇嘉：接下來，房企會(huì)聚焦確定性的一些核心城市核心區(qū)域。因?yàn)楝F(xiàn)在中心區(qū)的去化還不是特別難，去化周期也不算特別長，那么想拿地，首先還是要去滿足改善性的需求。地方政府在推地方面，也會(huì)盡力的去推一些好地塊，滿足開發(fā)商的一些拍地需求，還會(huì)繼續(xù)延續(xù)這樣的態(tài)勢。開發(fā)商在拿地以后，土地出讓條件都非常好，取消了限地價(jià)、競自持、競配建。開發(fā)商拿地原來是重視地段，現(xiàn)在來看，中心區(qū)這些東西差別都不大，大家都在競爭產(chǎn)品的品質(zhì)、配套設(shè)施、整體產(chǎn)品的得房率、綠化率水平、特殊的教育資源等等，回到產(chǎn)品本身的競爭會(huì)日益的強(qiáng)化，對于購房者來說，選擇的范圍會(huì)更加廣。通過保障性住房讓剛需上車，培育未來潛在的改善型購房需求問：住建部提出做好今明兩年住房發(fā)展計(jì)劃，防止市場大起大落，這釋放了哪些信號？

李宇嘉：這一次的十五五住房發(fā)展規(guī)劃與十四五相比，一個(gè)是防止再新增太多的供應(yīng)，預(yù)防無效供應(yīng)增加導(dǎo)致后續(xù)的價(jià)格下降。另外，加強(qiáng)保障性住房的供應(yīng)和以需定建，明確解決剛需住房需求。所以，以后的十五五規(guī)劃，剛需就是通過保障性住房解決，改善型需求通過商品房來解決。以需定建，是指未來地方政府批地也好，報(bào)批審批這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃也好，必須是需要什么產(chǎn)品就批什么產(chǎn)品，需要什么樣的地塊就批什么樣的地塊，不能太過剩的去新增土地供給，目的就是要讓增加的供應(yīng)能夠獲得銷售，增加的供應(yīng)能夠滿足需求，不是說去惡化庫存。對于剛需，大家認(rèn)為通過保障性住房滿足后，可能會(huì)沖擊商品房市場，其實(shí)我們要辯證看待，現(xiàn)在大家都知道新房市場整體上都是改善型的，所以讓剛需買新房他也買不起，但是通過保障性住房，讓他上車以后，未來對于改善的需求潛力是很大的，所以我們還是要培育潛在的購房需求。大概國家的政策導(dǎo)向就是這樣的。問：“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲一直很高，您怎么看待這個(gè)問題，您認(rèn)為現(xiàn)階段，適合取消預(yù)售制嗎？

李宇嘉：商品房市場出現(xiàn)了問題，比如說爛尾樓，這并不是由于預(yù)售制引起的，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)，預(yù)售審批不一，導(dǎo)致資金被挪用和開發(fā)商資質(zhì)參差不齊，我覺得最重要還是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，只要賣了房子的錢能夠監(jiān)管到，確保這個(gè)錢首先用來建房子，那么房子就不會(huì)出問題。另外，預(yù)售制度下房子的交付，和公共配套的交付應(yīng)該是同步的。對于交付以后出現(xiàn)的問題，還要保留開發(fā)商繼續(xù)擔(dān)負(fù)責(zé)任一段時(shí)間。交付以后直接交給物業(yè)，開發(fā)商直接就拍屁股走了，那不行，對于交付以后，比如說保質(zhì)期內(nèi)一年以內(nèi)，開發(fā)商還是要承擔(dān)無限責(zé)任。所以還是要加強(qiáng)監(jiān)管，如果取消商品房預(yù)售制，搞現(xiàn)房銷售，把周期拉長、成本提高，最后轉(zhuǎn)移到價(jià)格上去，對消費(fèi)者是不利的。問：現(xiàn)階段買房或者賣房，應(yīng)該考慮哪些因素？

李宇嘉：這個(gè)問題比較大，賣房者，我覺得還是要看你是屬于急賣還是屬于掛掛看，如果是急賣急需要錢，肯定要一次性降到位，特別是一些老破小，特別是一些沒有特殊資源、稀缺資源去競爭，同掛牌里面這些產(chǎn)品比較多，競爭比較大，那趕快降價(jià)。如果是一些次新房，有學(xué)位的，建議不用降幅太大，順銷就可以，如果你急需要用錢，稍微比同類產(chǎn)品降幅大一點(diǎn)。對于買房需求，現(xiàn)在不管是新房還是二手房，可選的范圍很廣。我建議還是根據(jù)自己的訴求，先多去看看，讓自己熟悉且了解這個(gè)市場，知道自己想要的合理價(jià)格水平最高在多少、最低是多少，現(xiàn)在有哪些是超出自己認(rèn)知的市場認(rèn)為的合理的價(jià)格，就是所謂的筍盤，這個(gè)是要去像淘寶一樣去淘的，只要你多看就能選到。問：現(xiàn)在的很多政策利好首套房，但是現(xiàn)在賣房其實(shí)很難，那么現(xiàn)在“賣一買一”置換需求的堵點(diǎn)，有什么好的政策工具去疏通？

李宇嘉：我覺得有很多精細(xì)化的政策，一個(gè)是推進(jìn)帶押過戶。另外是開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)一起來幫助換房的人（也就是連環(huán)單），大家構(gòu)建一種機(jī)制，我先去簽了新房，中介極力的幫我推二手房盡快賣掉，這樣就順利的實(shí)現(xiàn)了換房。有的地方政策也可以規(guī)定把“先買后賣”視同于首套，視同于我擁有這套房，那我只要在一定期限內(nèi)賣掉，我前面買的這套房，新房也好、二手房也好，它不占貸款名額，我覺得金融機(jī)構(gòu)、住建部門、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等等，大家一起來把這個(gè)機(jī)制能夠建立起來，形成一個(gè)閉環(huán)就可以了。