原標(biāo)題：中國(guó)投資客涌入日本買房

旅日留學(xué)生周巖過(guò)去一年在東京一家房產(chǎn)中介所兼職，幫助有意在日本購(gòu)房的外國(guó)客戶和中介所建立聯(lián)系。僅僅小半年，周巖新開(kāi)的小紅書(shū)賬號(hào)已經(jīng)吸引了40多位中國(guó)潛在買家的咨詢。

他告訴36氪，這幾個(gè)月找上門來(lái)的中國(guó)買家目標(biāo)價(jià)位基本在4000萬(wàn)-7000萬(wàn)日元之間（人民幣約190萬(wàn)-340萬(wàn)元），“全款居多”。

社交網(wǎng)絡(luò)上的獲贊和閱讀量不斷攀升，讓這個(gè)在當(dāng)?shù)貨](méi)有任何人脈的中國(guó)留學(xué)生，感受到了東京房地產(chǎn)的火熱。

放眼整個(gè)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)共同社數(shù)據(jù)，2023年全年，號(hào)稱日本房?jī)r(jià)晴雨表的東京23區(qū)平均房?jī)r(jià)比前一年上升39.4%，達(dá)到11483萬(wàn)元（人民幣約555萬(wàn)元），大幅刷新2022年歷史最高價(jià)。

這場(chǎng)始于上世紀(jì)90年代初的房?jī)r(jià)暴跌，經(jīng)歷30多年的修復(fù)，逐漸逼近歷史最高點(diǎn)。

投資客重回日本

投資客陸維在2018年就在京都買下其在日本的第一套房產(chǎn)，和日本房地產(chǎn)行業(yè)打過(guò)多年交道，這兩年向他打聽(tīng)“日本買房”的人逐漸增多，且大多出手闊氣。

“聽(tīng)我的中介說(shuō)，他手上的客戶有直接拿幾個(gè)億人民幣來(lái)日本買塔樓的。我周圍也有朋友準(zhǔn)備在東京投資股票、房地產(chǎn)，也是幾個(gè)億的規(guī)模。”陸維感慨。

不久前在2023年8月，陸維又在大阪買下第二套住宅，一棟占地面積約200平方米、三層9戶的公寓。建筑位于大阪打工人聚集的生野區(qū)，“比較好租”。

盡管近期時(shí)有傳聞“某國(guó)總裁在京都購(gòu)置豪宅”，但幾乎都是“小道消息”。投資日本大城市房產(chǎn)，在外國(guó)中產(chǎn)和高凈值人群中更為常見(jiàn)，長(zhǎng)期維續(xù)的穩(wěn)定投資收益是他們最主要的預(yù)期。

周巖的一位華人買家在東京澀谷購(gòu)入了一套“一戶建”。按照周巖的算法，在東京購(gòu)買這樣一套住宅，出租后，購(gòu)房者收回成本約要15-20年。

具體來(lái)看，目前花費(fèi)約4000萬(wàn)日元（人民幣約194萬(wàn)元）就可在東京市內(nèi)購(gòu)置一套占地面積約90平方米的一戶建住宅，通常這類住宅的租金回報(bào)率約在4%-5%之間。

周巖此前在國(guó)內(nèi)居住的城市，租金回報(bào)率約在2%，一般業(yè)主收回購(gòu)房成本需要30-40年。

日本典型的一戶建式住宅

在租金回報(bào)率表現(xiàn)一般的區(qū)域，房子就沒(méi)那么好賣了。

一年來(lái)，周巖已經(jīng)摸熟了日本房地產(chǎn)的水溫——日本的房?jī)r(jià)以東京、大阪、名古屋三大都市圈為基準(zhǔn)，東京23區(qū)堪稱日本房?jī)r(jià)的晴雨表。

東京23區(qū)相當(dāng)于北京城六區(qū)。而以東京都為中心，周邊的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣共同組成了東京都市圈，又叫“東京灣區(qū)”，也是整個(gè)日本購(gòu)房“鄙視鏈”的最頂端。

位于關(guān)西的日本第二大城市大阪，是除東京外最受投資客歡迎的城市。

在這些大城市周邊的小城，如東京附近的河口湖、京都附近的宇治等，目前房?jī)r(jià)仍十分便宜，每平米單價(jià)約在人民幣5000元上下。

東京周邊旅游小鎮(zhèn)河口湖一家中介所掛出的房源信息

除了租金回報(bào)率，匯率因素也成為外國(guó)投資客決策的主要推手。

陸維買下第二套公寓時(shí)連帶辦理手續(xù)總共花費(fèi)人民幣約600萬(wàn)元，來(lái)到當(dāng)下，這棟公寓總價(jià)漲了大約5%，但每100日元兌人民幣匯率已經(jīng)從買房時(shí)的5.2跌到4.8。陸維笑稱盡管大阪房?jī)r(jià)還在漲，但自己已經(jīng)“虧了”。

過(guò)去一年日元持續(xù)貶值，房?jī)r(jià)上漲的幅度基本都被匯率下跌所抵消，因此陸維周圍朋友投資日本房產(chǎn)的熱情更高了，“劃算”成為投資客口中的高頻詞。

以一棟總價(jià)1億日元的住宅為例，在陸維入手時(shí)匯率約5.2的時(shí)間段，中國(guó)買家購(gòu)置這套住宅約需花費(fèi)520萬(wàn)元人民幣，而以目前約4.8的匯率計(jì)算，即便這套房屋漲價(jià)5%，現(xiàn)下買下這套房也只需504萬(wàn)元人民幣。

“本來(lái)疫情之前他們也沒(méi)什么去日本投資的計(jì)劃，結(jié)果現(xiàn)在天天很開(kāi)心地跑來(lái)跟我說(shuō)‘匯率又跌了’‘匯率多劃算’。”

投資人朱酒認(rèn)為，基于日元持續(xù)貶值，當(dāng)下市場(chǎng)看到的房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際在相當(dāng)程度上是日元貨幣貶值的體現(xiàn)，而并非日本房地產(chǎn)已經(jīng)恢復(fù)到這一程度。

“無(wú)論是日本股市的表現(xiàn)，還是樓市的表現(xiàn)，體現(xiàn)的是日元的貶值。真正的經(jīng)濟(jì)基本面，按GDP來(lái)算其實(shí)日本并沒(méi)有出現(xiàn)太大的變化?！?/p>

關(guān)于日本房地產(chǎn)的走勢(shì)預(yù)測(cè)，36氪從投資客群體中得到的普遍觀點(diǎn)基本一致——日本大城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，但中小城市尤其是二手住宅大概率還將維持橫盤。

收復(fù)“失去的30年”

近日日本厚生勞動(dòng)省發(fā)布的人口動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年日本新生兒數(shù)量為758631人，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)歷史以來(lái)的最低水平。此前在2022年，日本新生兒數(shù)量首次跌破80萬(wàn)，2023年較2022年再度減少5.1%，已連續(xù)8年呈下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，日本總務(wù)省發(fā)布的土地住宅統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，日本全國(guó)各縣2023年的空置房數(shù)量多達(dá)1000多萬(wàn)套。

作為低生育率、老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的國(guó)家之一，日本房地產(chǎn)對(duì)外國(guó)投資客的吸引更像是“雙向奔赴”。

1990年房地產(chǎn)泡沫破裂之際，日本人口自然增長(zhǎng)率降至0.33％，至2005年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。支撐房地產(chǎn)增長(zhǎng)最重要的人口基本面已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，日本的高房?jī)r(jià)缺少大量具備購(gòu)買力的適齡勞動(dòng)者接盤。

這導(dǎo)致日本民眾花了30年消化泡沫時(shí)期加杠桿買房的債務(wù)。反映到賬本上，日本居民杠桿率1990年之后的30年里居高不下。

華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本居民杠桿率在1985年后由52.1％上升至1990年的68.4％，此后整個(gè)90年代基本處于70％左右高位，直至2000年后逐步回落。但疫情爆發(fā)后，至2022年再度上行至69％。

經(jīng)濟(jì)泡沫破裂首先表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事邵宇對(duì)36氪分析，債務(wù)總量固定，一旦資產(chǎn)縮水，必然導(dǎo)致居民爭(zhēng)先恐后先去還債。

“大家集中還債，就形成了負(fù)循環(huán)，資產(chǎn)價(jià)格下降得更快，這時(shí)其實(shí)就資不抵債了。”因此只能等原有債務(wù)慢慢償還完畢后，居民才有動(dòng)力進(jìn)行新的投資，屆時(shí)股票、房地產(chǎn)才能回歸正循環(huán)。

談及日本過(guò)去一年的復(fù)蘇表現(xiàn)，邵宇認(rèn)為這意味著日本先前債務(wù)已逐漸清倉(cāng)，同時(shí)持續(xù)的量化寬松在一定程度上推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上漲。除此之外，以巴菲特為代表的外來(lái)資金以及世界多國(guó)游客紛紛涌向日本，在邵宇看來(lái)應(yīng)屬拉動(dòng)日本資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)的重要因素。

在2月24日巴菲特最新一封致股東信中，伯克希爾對(duì)于日本股市的投資再一次占據(jù)了大量篇幅。

“我們?cè)谌ツ暝黾恿藢?duì)所有五家公司的持股。伯克希爾現(xiàn)在對(duì)這五家公司的每一家都擁有約9%的持股。伯克希爾還向他們承諾，持股比例未來(lái)不會(huì)超過(guò)9.9%?！?/p>

伯克希爾這一輪對(duì)日本股市的投資始于2019年7月4日，目前繼續(xù)持有伊藤忠、丸紅、三菱、三井和住友五家大型日本商社的頭寸。

去年4月，巴菲特以92歲高齡造訪日本，并表示將繼續(xù)增加對(duì)日本股票的投資，后續(xù)多位華爾街大鱷及資管巨頭紛紛表示看漲日本股市。

反映到股市表現(xiàn)，整個(gè)2023年日經(jīng)225指數(shù)累計(jì)上漲28.24%，創(chuàng)下1989年以來(lái)最大漲幅。今年2月22日，日經(jīng)225指數(shù)正式突破39000點(diǎn)，超過(guò)1989年“經(jīng)濟(jì)泡沫”巔峰時(shí)期的38915.87點(diǎn)。

日經(jīng)225指數(shù)突破“泡沫巔峰”，圖源：Wind

在相當(dāng)程度上，日本股市重返巔峰是來(lái)自與外國(guó)資本的推動(dòng)。

這也是近一年來(lái)日本房產(chǎn)、股票投資熱情回歸中不可忽視的一個(gè)因素：外幣購(gòu)買力增強(qiáng)。全球投資客紛紛前往日本置業(yè)，一定程度推高房?jī)r(jià)；日本居民手中貨幣貶值，面對(duì)上漲的房?jī)r(jià)，選擇購(gòu)買房產(chǎn)保值，進(jìn)而托住房?jī)r(jià)。

外資加上尋求保值的內(nèi)資綜合作用，共同托起了日本這一輪的樓市繁華。

日本人“買下全世界”？

在經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之前，日本一直流行所謂的“土地神話”，即“土地價(jià)格絕對(duì)不會(huì)下降”。

“土地神話”可追溯至戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)重建時(shí)期。當(dāng)?shù)氐鬲M人稠的客觀條件以及深入人心的希望擁有自家住宅的文化傳統(tǒng)促使土地價(jià)格不斷上漲。

同時(shí)，日本的商業(yè)銀行原則上以土地為擔(dān)保進(jìn)行貸款，而非如歐美銀行那樣以項(xiàng)目融資為主，這又令日本土地產(chǎn)生了超出實(shí)用功能之外的金融功能。

尤其在1984年推行金融自由化后，銀行間貸款競(jìng)爭(zhēng)加劇，刺激更多借款人抵押土地進(jìn)行貸款，再次推高日本地價(jià)，并進(jìn)一步滋生投機(jī)行為，直至遠(yuǎn)超出實(shí)用價(jià)值，朝著泡沫化方向發(fā)展。

另一方面，地價(jià)上漲也令日本股市大漲——企業(yè)擁有工廠等不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不斷飛升，企業(yè)價(jià)值即股票價(jià)格也隨之上升。企業(yè)自身由于股價(jià)高漲更容易獲得融資，這進(jìn)一步加劇著日本經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的表現(xiàn)。

1985年9月，美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)5國(guó)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)于紐約廣場(chǎng)飯店會(huì)晤后簽署協(xié)議，決定聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，下調(diào)美元對(duì)其他貨幣的匯率，后稱《廣場(chǎng)協(xié)議》。其導(dǎo)致的直接后果是日元從之前的1美元兌240日元漲到了1美元兌150日元。

日元升值后，日本出口急劇下降，1986年4-8月，日本實(shí)際出口額比上年同期減少7.8％。同期，日本實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.2％，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

為應(yīng)對(duì)“日元升值蕭條”，日本央行連續(xù)5次下調(diào)貼現(xiàn)率，至1987年將法定利率降到2.5%，突破歷史新低。

同時(shí)，日本政府又增加政策性貸款，大量財(cái)政支出用于公用事業(yè)、住宅融資和減稅補(bǔ)貼，希望通過(guò)增加投資刺激內(nèi)需，以對(duì)沖日元升值對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

此舉讓日本經(jīng)濟(jì)泡沫的狂歡又膨脹了幾年。招商證券一項(xiàng)研報(bào)分析，出口降低導(dǎo)致實(shí)業(yè)不再容易賺錢，使得資本涌向有利可圖的金融、地產(chǎn)行業(yè)。

從1985至1989年，日經(jīng)225指數(shù)漲幅達(dá)到391.4％，股票市場(chǎng)總市值上漲到611萬(wàn)億日元，相當(dāng)于GDP的1.48倍。日本土地價(jià)格也在1990年9月到達(dá)頂峰，是1985年的四倍。

日本民眾、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)紛紛把資金投入股市和房地產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了泡沫。

彼時(shí)剛剛經(jīng)歷日元升值、購(gòu)買力進(jìn)一步上漲的日本民眾認(rèn)為，只要愿意，他們就能買下全世界，而日本經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也永遠(yuǎn)不會(huì)停歇。

1989年，日本巨頭三菱斥資2000億日元買下紐約洛克菲勒中心，這棟建筑此前歸屬于洛克菲勒財(cái)團(tuán)，被美國(guó)視作國(guó)家歷史地標(biāo)；索尼則以6700億日元收購(gòu)了美國(guó)的文化象征哥倫比亞電影公司。

那時(shí)的日本甚至流行這樣一個(gè)說(shuō)法：東京23區(qū)的地價(jià)總和可以買下整個(gè)美國(guó)。殊不知，這卻是日本經(jīng)濟(jì)最后的狂歡。

從“土地神話”到“廢柴一代”

1989年5月，日本銀行調(diào)高法定利率，次年1月，日本股價(jià)開(kāi)始暴跌；1991年4月，大藏省對(duì)土地?fù)?dān)保融資進(jìn)行總量限制；1992年4月，日本著手土地稅制改革，設(shè)立地價(jià)稅、強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益稅的征收。至1995年，日本土地價(jià)格開(kāi)始大幅下跌。

受制于“土地本位制”，日本經(jīng)濟(jì)圍繞土地價(jià)格運(yùn)行，而“土地神話”的破滅，讓整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)30年的滯漲。

日本銀行上調(diào)利率和對(duì)土地?fù)?dān)保融資實(shí)行總量規(guī)制被認(rèn)為是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的直接誘因。

成長(zhǎng)于這一背景下的年輕人似乎再努力也無(wú)法突破大環(huán)境的萎靡，干脆頹廢躺平、奉行低物欲主義，因此也被稱為“廢柴一代”和“垮掉的一代”。

而如7-11、優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品這類企業(yè)，之所以能在那一時(shí)期逆勢(shì)崛起，也是因?yàn)槠鋻仐壠放埔鐑r(jià)、回歸實(shí)用主義、主打性價(jià)比的特質(zhì)剛好切中了“平成一代”（1989年至2019年）低物欲的消費(fèi)習(xí)慣。

1991年，日本7-11代理商伊藤洋華堂反向收購(gòu)美國(guó)老東家7-11總部73%的股份，成為“平成一代”單身社會(huì)的最佳注腳。

在消費(fèi)領(lǐng)域深耕多年的投資人黃海分析，7-11的發(fā)展趨勢(shì)與一個(gè)社會(huì)的單身化程度緊密相關(guān)，因?yàn)楸憷陜?nèi)售賣的盒飯、果切等商品本質(zhì)上適配的就是單身人群。

而這類企業(yè)的逆勢(shì)擴(kuò)張也生動(dòng)體現(xiàn)了日本平成時(shí)代的社會(huì)氛圍：更多年輕人紛紛選擇單身甚至啃老，消費(fèi)理念崇尚節(jié)儉，甚至可以舍棄基本生存以外的物質(zhì)需求。

日本年輕人“不戀、不婚、不生”，每天走進(jìn)便利店享受一份“一人食”套餐，直接促成了日本便利店業(yè)態(tài)的繁盛。

“日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一落千丈，很多日本消費(fèi)者會(huì)突然發(fā)現(xiàn)，他們的職業(yè)發(fā)展和未來(lái)薪資的漲幅并不像他們此前預(yù)計(jì)的那么樂(lè)觀。從1990年開(kāi)始，日本的經(jīng)濟(jì)增速幾乎進(jìn)入停滯，整個(gè)消費(fèi)往低客單價(jià)的便宜商品去發(fā)展，是順理成章的?！秉S海說(shuō)。

這與上世紀(jì)50、60年代出生，從泡沫巔峰時(shí)期一路走來(lái)的上一代相比，對(duì)比鮮明。如今站在日本商場(chǎng)或街頭，60、70歲的老年人明顯更舍得在衣著配飾上花錢。

上世紀(jì)60年代開(kāi)始，國(guó)際大品牌一齊進(jìn)入日本，到80年代初，日本已成歐美奢侈品品牌最重要的國(guó)際市場(chǎng)之一。

黃?；貞浀剑瑤啄昵八ト毡究疾鞎r(shí)就曾注意到在日本游戲廳內(nèi)打游戲的很多都是老年人。

“經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的年輕人變老了，但年輕時(shí)養(yǎng)成的興趣和消費(fèi)習(xí)慣一直陪伴他們到了老年。”

從泡沫時(shí)期一路走來(lái)，見(jiàn)識(shí)過(guò)全世界好產(chǎn)品的日本老人，消費(fèi)起來(lái)“由富入儉難”，眼界和要求仍停留在泡沫經(jīng)濟(jì)的遺夢(mèng)里。

有錢的老年人不再把財(cái)富向房地產(chǎn)傾斜，年輕人不再執(zhí)著于奮斗半生勢(shì)必要拿下一套自己的居所，外國(guó)投資客樂(lè)于“吸低”，這大概就是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。

（應(yīng)受訪者要求，文中周巖、陸維均為化名）