“舊改”新探索：多地推行“自主更新”模式

隨著城市更新步伐的加速，許多城市正積極探索“自主更新”新模式，讓“舊改”從傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)或開發(fā)商介入轉(zhuǎn)向業(yè)主籌資、自拆自建自改。這種模式不僅提升居民居住品質(zhì)，刺激建筑業(yè)投資消費(fèi)，也為開發(fā)商提供了新的機(jī)遇。

廣東省廣州市花都區(qū)集群街2號樓的拆除工作近日啟動，成為廣東省首個業(yè)主自籌資金、自行拆除重建的危破房改造項(xiàng)目。廣州此舉標(biāo)志著其在“舊改”領(lǐng)域邁入“自主更新”的探索行列。

老舊小區(qū)改造作為當(dāng)前住建工作的重點(diǎn)，今年全國計劃改造5萬個小區(qū)。在城市更新的浪潮中，各地紛紛尋求“舊改”的創(chuàng)新途徑。如杭州548戶居民自籌5億元重建小區(qū)、南京首個“自主更新”項(xiàng)目業(yè)主領(lǐng)證等實(shí)例，展現(xiàn)出“自主更新”模式的興起。該模式摒棄政府兜底，由業(yè)主自行承擔(dān)改造成本，其為何能在眾多城市逐漸推廣？是否會成為主流趨勢？

“自主更新”資金何來？

以集群街2號樓為例，這棟樓齡約50年的建筑存在多種嚴(yán)重老化問題，被鑒定為D級危房，亟需整體改造。然而，拆除重建所需數(shù)百萬元資金如何籌集？花都區(qū)的危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案給出了答案：改造成本由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)，遵循“誰受益、誰出資”的原則推進(jìn)“自主更新”。

2號樓首層有16間商鋪歸同一業(yè)主所有，2至5層有24戶住宅，其中9戶為私人產(chǎn)權(quán)，其余屬區(qū)屬國企。為促成業(yè)主共識，花都區(qū)政府提供了財政支持，鼓勵居民引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理，并按實(shí)際繳存物業(yè)維修資金的50%給予激勵，以解決老舊小區(qū)缺乏專項(xiàng)維修資金及后續(xù)管養(yǎng)難題。同時，區(qū)政府還按實(shí)際出資的50%比例補(bǔ)貼多項(xiàng)前期費(fèi)用。對于經(jīng)濟(jì)困難家庭，政府協(xié)調(diào)銀行提供低利率、長達(dá)10年的貸款。通過多次居民大會、入戶走訪，政府成功引導(dǎo)全體業(yè)主達(dá)成統(tǒng)一意見。

據(jù)悉，2023年底，項(xiàng)目資金已由社區(qū)居委會、業(yè)主代表及企業(yè)代表共同設(shè)立共管賬戶進(jìn)行管理。目前，拆除重建工程正在進(jìn)行中，預(yù)計年底完成回遷。

“自主更新”有何益處？

隨著城市步入“存量時代”，老舊小區(qū)改造日益迫切，各地紛紛嘗試“自主更新”。江蘇常熟于2019年啟動城中村“自主更新”改造試點(diǎn)，明確“誰受益、誰出資”原則，以多個業(yè)主共同實(shí)施改造。截至今年6月，常熟已批準(zhǔn)并實(shí)施了30個城中村單元的“自主更新”。而在杭州，548戶居民自籌資金重建的浙工新村項(xiàng)目于去年11月動工，成為浙江省首個“自主更新”老舊小區(qū)，采用政府引導(dǎo)、居民出資、市場參與的多元模式。浙江省正總結(jié)此類改造經(jīng)驗(yàn)，推動全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“自主更新”。

專家認(rèn)為，“自主更新”既能消除城市老舊建筑安全隱患，提升居民生活質(zhì)量，又能減輕政府財政壓力，有力帶動建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)投資消費(fèi)。此外，開發(fā)商有望借此轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，為新項(xiàng)目提供全程服務(wù)及改造代建服務(wù)。

“自主更新”能否開啟新篇章？

面對政府主導(dǎo)、開發(fā)商參與的傳統(tǒng)路徑，“自主更新”能否借政策東風(fēng)開辟“舊改”新道路？合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會副會長羅宇指出，目前“自主更新”尚處摸索階段，需克服兩大挑戰(zhàn)：

一是確保拆建業(yè)主意見一致及與周邊業(yè)主意見協(xié)調(diào)?，F(xiàn)實(shí)中，部分未達(dá)危房條件的樓宇業(yè)主也希望改造，或改造后新增設(shè)施引發(fā)小區(qū)內(nèi)部使用權(quán)爭議，這些矛盾可能阻礙“自主更新”進(jìn)程。

二是倚重政府的組織推動與政策支持?！白灾鞲隆彪m以業(yè)主為主體，但政府角色不可或缺。政府應(yīng)制定相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審批流程，根據(jù)實(shí)際情況提供財政激勵，并適時引入專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)，助力“自主更新”走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、高效化。

近期，廣州市政府正積極籌備相關(guān)政策措施。3月22日，《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施細(xì)則》公開征求意見，首次提出舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目可由房屋所有權(quán)人直接出資并擔(dān)任改造主體，并明確了相應(yīng)的扶持措施，允許適度增加套內(nèi)面積等。