今年的樓市，但凡出現(xiàn)一點微小的波動，都會被拿來放大解讀。周成交熱度按周分析、豪宅法拍房拍出高溢價、部分項目去化率回升，都有文章可作。

歸根結(jié)底，行業(yè)之所以對各種小變化草木皆兵，還是因為缺少確定性。

新房銷售領域，目前政策和市場已經(jīng)開始各論各的了；各個城市出于特定的供需關系，市場特征在短期內(nèi)，甚至出現(xiàn)完全相反的表現(xiàn)。大方向缺少確定性，就只能從各個細節(jié)里尋找市場走向的證據(jù)。

但是和新房市場對比之下，這兩年，住房租賃市場的確定性，反而強得可怕。

首先，是鼓勵租賃性住房發(fā)展的政策出臺，相當?shù)睦讌栵L行。

2023年，中央和地方政府出臺了的租賃相關政策多達160余條，涉及政策培育、金融支持、稅收優(yōu)惠、市場監(jiān)管、房源籌集、獎補措施、租金減免等供需兩端的方方面面。

其次，在政策的扶持下，市場的響應也很積極。租賃市場的熱度不斷上升。

根據(jù)邁點數(shù)據(jù)，2023年，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量突破百萬間，達到114.08萬間，同比增長30.8%。TOP30企業(yè)累計管理房源量達168.89萬間，同比增長了48%。租賃機構(gòu)的規(guī)模增長勢頭，可以說是相當強勁。

今年開年，租賃企業(yè)也迎來了一個結(jié)結(jié)實實的“小陽春”。根據(jù)克而瑞長租的最新統(tǒng)計，從1月到3月中旬，22個重點城市就有59個集中式長租公寓新項目亮相。

政策大力支持，市場積極響應，租賃賽道的發(fā)展顯然已經(jīng)進入了“快車道”。

再加上近期不少地方國資，親自下場收購存量商品房充作保租房，將租賃市場作為了新房市場去庫存的緩沖池，也導致租賃賽道在目前整個房地產(chǎn)行業(yè)格局中，開始擔當起越來越重要的角色。

長租公寓的商業(yè)模式

基本上跑通了

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，其實已經(jīng)到了一個拐點。管房子比蓋房子賺錢的時代，已經(jīng)來了。

去年房企業(yè)績大多虧損，但是靠運營收租，賺管理、品牌費的公司表現(xiàn)卻很不錯，比如龍湖冠寓、貝殼租賃都實現(xiàn)了凈利潤的增長，貝殼租賃為主的新興業(yè)務收入更是大幅增長了194.8%，凈收入達到了84億。

華潤有巢的長租公寓業(yè)務在2023年也實現(xiàn)了營業(yè)額7.0億元，按年增長9.5%；萬科泊寓也首次實現(xiàn)了年度盈利。

除了市場化機構(gòu)的盈利能力得到改善，保租房項目的盈利能力也超預期。

保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%，但去年已上市的4單保租房REITs，有三單都實現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷前利潤2023年預測完成度全超100%。

數(shù)據(jù)來源：REIT各季度公告，ICCRA整理

租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了。

上一輪長租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因，就是在于商業(yè)模式本身存在問題。

因為之前的長租公寓以“二房東”模式為主，通過低價收購房源進行裝修，再以高價出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤空間非常有限，要想達到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。

這就導致長租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競爭白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況，企業(yè)挪用租客的預付租金，負債經(jīng)營，最終導致暴雷。

而這兩年，租賃賽道在房源供應、資金來源和資金成本方面，得到了極大的改善。

一是房源來源比過去更加充足了。

這兩年，政策面上對租賃供給政策，進行大量改革，物業(yè)來源渠道豐富了很多。長租公寓靠高價搶房的情況基本消失了。

一方面農(nóng)村集體土地可以直接入市，用于建設大型租賃社區(qū)。不僅土地價格合理，批量建設也能有效提高運營效率。

另一方面，一些老舊廠房也可以改造成商業(yè)、養(yǎng)老和長租公寓。去年，長租公寓出現(xiàn)大批量集中供應的趨勢，其中大部分新開項目，都是“非改租”類的存量改造產(chǎn)品。這些老舊物業(yè)的盤活，也極大的降低了物業(yè)收儲成本。

例如北京朝陽區(qū)的方艙醫(yī)院，就被改造成了青年旅舍，改頭換面為保租房金盞七彩家園開始對外出租，房租每月1200元。

而且，這兩類渠道都是集中式公寓，一般來說，集中式公寓毛利率更高，約在30-40%之間，分散式公寓毛利率僅在10-30%之間。集中式物業(yè)的獲取難度降低，顯然也擴大了租賃生意的利潤空間，讓長租業(yè)務變得更加性感了。

二是資產(chǎn)價格比前兩年合理很多。

一般來說，目前重點城市的市場化住宅租賃的租售比，基本上都在1.5%左右。也就是說，如果嚴格按照過去的市場化模式收購新房，租賃購房貸款的成本是無法被項目收益覆蓋的。

目前租賃機構(gòu)收購房屋做租賃，整體項目收益可以平衡，核心關鍵就在于——低價。

比如1月份青島收購租賃房項目，實際收購價格是周邊新房的50-70%，而且房源也多數(shù)來自于國資主體。大量房企低價拋售資產(chǎn)，大大降低了租賃企業(yè)的收儲成本。

而純租賃用地的價格，也相較普通住宅開發(fā)用地便宜很多。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年部分純租賃用地的樓面地價僅為1000-3500元/平方米左右，約為周邊普通住宅地價的20%-30%。經(jīng)過測算，項目的IRR基本在5%-6%左右，已經(jīng)能算過賬了。

三是有了更低成本的資金渠道。

去年，中央層面上一口氣出臺了20條和住房租賃相關的行業(yè)政策。其中，接近一半都是要加大金融支持。

包括允許“商改租”“工改租”“集租地”等特殊類型住房租賃資產(chǎn)，按照住房類型貸款；支持大力發(fā)展保租房REITs等等；1000億總額的“租賃住房貸款支持計劃”，甚至利率不高于3%。

今年1月，從去年年初開始征求意見的住房租賃「金融17條」，也正式落地了。將允許租賃企業(yè)進行團體購房貸款，時間長達30年，貸款額度達到8成；以及支持住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔保債券等等。

四是長租公寓納保，打開退出通道。

自2021年7月保租房被納入公募REITs試點后，為最終退出提供了一條通道，吸引了不少長租公寓運營商“納?！敝\上市。

如華潤有巢、萬科泊寓、招商伊敦、和旭輝瓴寓等，旗下項目“納保”比例已經(jīng)不低。

以全國最大的集中式公寓提供商——萬科泊寓為例，去年萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，涉及房源達到10.15萬間。一年時間里，納保項目數(shù)增長了122.73%。目前，納保房源數(shù)已經(jīng)占到已開業(yè)房間數(shù)的一半以上！

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

長租公寓企業(yè)積極“納?！保环矫嬗袡C會獲得公募REITs上市的“通行證”，另一方面，也有機會享受金融支持、稅收減免、財政補貼、改建審批綠色通道，適用民水民電民氣價格等優(yōu)惠政策。

這一系列操作下來，影響長租公寓盈利能力的三大障礙——

①租賃房源供應不足。

②對租賃企業(yè)經(jīng)營的金融政策支持不足。

③參與競爭的長租企業(yè)，運營能力不成熟。

基本都得到了改善，長租公寓的商業(yè)模式基本上能跑通了。

市場空間巨大

機構(gòu)玩家紛紛下場

盈利障礙逐漸解決，直接帶動了租賃市場的投資熱情。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。

《中國長租公寓投資報告》預計，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套，目前市場空間遠遠沒有飽和，而且機構(gòu)滲透率極低，市場空間巨大。

一方面，有政策積極推動，一方面，市場投資熱情提升，導致目前租賃賽道的擴張意愿明顯，大量新的租賃品牌，扎堆入市。

1、頭部企業(yè)，盈利模式更多元

相較早期長租公寓的“二房東”模式，目前長租公寓企業(yè)逐漸開始向“重資產(chǎn)”和“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向。

所謂重資產(chǎn)，就是自持物業(yè)，拿地、開發(fā)建設、運營服務一條龍，再運用金融工具如REITs退出。

目前的大型租賃社區(qū)，就有不少新玩家和資本的身影，并且盈利模式也更加多元。

例如，珠寶出身的周大福，就成立了自己的租賃企業(yè)——城璟租住集團。并且在一年時間里，就完成了兩個重資產(chǎn)長租公寓項目的收購。

去年6月，城璟租住集團還收購了上海松江新城核心區(qū)位的獨立宿舍園區(qū)項目。今年3月，又收購了上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的三棟獨立樓宇。

兩個項目均用于開發(fā)宿舍型保租房，進入相對空白的“藍領”市場，發(fā)力企業(yè)級客戶，從“ TO C”轉(zhuǎn)向做“TO B”生意。

所謂輕資產(chǎn)，就是只做品牌、系統(tǒng)和運營管理能力的輸出。

貝殼的“省心租”模式，就是提供輕托管服務。房企了過去“二房東”通過金差價獲利的模式，即不通過惡性低價收房、高價出租來獲取利潤。

而是，與業(yè)主協(xié)商確定一個無需支付租金的空置期，通過強運營能力、縮短空置期來盈利。并向業(yè)主收取一定的服務費用，如房屋維修基金等。

去年，依靠“省心租”模式的輕托管服務，貝殼的租賃運營規(guī)模突破了20萬套，實現(xiàn)了新興業(yè)務194.8%的收入增長，凈收入達到84億。

另外，在傳統(tǒng)的長租模式之外，不少租賃企業(yè)也開始探索“日租、短租”等更靈活的出租模式。

例如，龍湖冠寓春節(jié)前，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，可在全國24個城市，100多家門店任意住7天。可以連住，也可以拆分使用，包含節(jié)假日和周末。去年9月、12月，冠寓也分別推出過“國慶7天隨心住”和“華南5城隨心住”產(chǎn)品。

泊寓、城家、領寓等頭部租賃企業(yè)，也都推出過短租、隨心住等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。長租公寓變“短”背后，是租賃企業(yè)正在探索更多的盈利空間。

2、新品牌扎堆入市，外資加碼長租

去年全國長租公寓大宗交易投資額達到110億元，超過了前兩年的總和。大量新品牌入市，發(fā)力高端公寓、人才公寓市場。

例如，去年全球資管巨頭博楓旗下中高端租賃住宅品牌“博鄰blinq”的首個項目——上海五角場博鄰行政公寓入市。面向企業(yè)高管、精英提供340套公寓客房，主力戶型為一房，均價在1~1.5萬。出租率達到80%以上。

去年8月博楓又收購了朗詩寓運營的靜安區(qū)聚源大廈，同樣打造高端租賃產(chǎn)品。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年僅上海中高端集中式長租公寓市場規(guī)模就已接近60億元。中高端賽道利潤更高、市場潛力大，已經(jīng)成為不少長租企業(yè)發(fā)力的新賽道。

去年，城家公寓、招商伊敦、樂乎公寓、貝殼等租賃企業(yè)都有新的服務式產(chǎn)品和高端產(chǎn)品線入市。

8月，貝殼推出首個自營中高端長租公寓貝殼·海鹽。11月，城家也在上海推出了旗下服務式公寓品牌——瑞貝庭的首家旗艦店，可提供110間公寓，工期耗時4個月，房間單間造價達到14萬元。

此外，不少地方人才公寓，也成為企業(yè)發(fā)力的新方向。

去年11月，百瑞紀集團與南方傳媒中心合作，定制打造300多套房源的人才公寓產(chǎn)品，并由窩趣進行經(jīng)營服務和安全管理。

鄭州城發(fā)安居公司則與樂乎、百瑞紀、牛油果三家租賃企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，共同運營管理美寓系列人才公寓項目。萬科泊寓則和西安市航天基地東長安國際項目，達成了人才公寓的建設合作，提供1054套租賃房源。瓴寓和有巢公寓，也分別在杭州和上海有新拓人才公寓項目。

通過發(fā)力人才公寓，實現(xiàn)運營服務輸出的輕資產(chǎn)模式，也為當前住房租賃運營商的業(yè)務拓展打開了思路。

3、地方國企逐漸成為供應主力，保租房進入爆發(fā)期

隨著“十四五”保租房計劃的不斷推進，近兩年保租房開始進入到大量入市供應的階段，地方國企開始逐漸成為市場的主流力量。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年3月新開業(yè)規(guī)模TOP30的租賃企業(yè)中，已經(jīng)有超過一半都是地方國企。2024年，也將是保租房供應爆發(fā)的大年，下場的國企數(shù)量和運營規(guī)模，還將發(fā)生一場大洗牌。

房地產(chǎn)“租售并舉”新模式的大戲，也將在今年逐漸進入高潮期。