為降低居民購(gòu)房成本，取消首套房貸利率下限的城市正不斷增加。遼寧的沈陽(yáng)、本溪、丹東、錦州、遼陽(yáng)，山東的濟(jì)寧、青島和煙臺(tái)，以及江西、福建、廣東等多個(gè)省市，近期紛紛取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

房貸利率階段性下行已成為順應(yīng)行業(yè)需求的趨勢(shì)。今年一季度，雖然個(gè)別城市高端新房成交活躍、二手房市場(chǎng)局部復(fù)蘇，但整體來(lái)看，“小陽(yáng)春”行情并不明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)弱于去年同期，二手房普遍以價(jià)換量。當(dāng)前樓市亟需實(shí)質(zhì)性政策提振，降低購(gòu)房成本便是關(guān)鍵措施之一。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管當(dāng)前按揭利率已降至歷史低位，但仍高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率。面對(duì)較為疲軟的剛需和市場(chǎng)需求，預(yù)期未來(lái)房貸利率有望繼續(xù)走低。

超30城已取消首套房貸利率下限。我國(guó)房貸利率與貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）掛鉤，具有市場(chǎng)化動(dòng)態(tài)調(diào)整的特點(diǎn)。按照相關(guān)規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前5年期以上LPR為3.95%，因此首套房貸利率不得低于3.75%。然而，3.75%并非絕對(duì)下限，各地可根據(jù)房?jī)r(jià)水平動(dòng)態(tài)調(diào)整。

自2022年第四季度起，各城市政府每季度末可根據(jù)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況，決定是否階段性維持、下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，即突破3.75%的標(biāo)準(zhǔn)。截至2023年底，全國(guó)343個(gè)地級(jí)以上城市中，已有101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消下限。進(jìn)入2024年，更多城市加入取消下限的行列，旨在降低購(gòu)房成本，刺激市場(chǎng)需求。

例如，自2024年二季度起，遼寧省沈陽(yáng)、本溪、丹東、錦州、遼陽(yáng)五市將階段性取消新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策下限，這是落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的精神的具體行動(dòng)。這意味著這五個(gè)城市的首套住房個(gè)人貸款利率可以低于3.75%，具體數(shù)值將由各銀行決定。

江西省南昌、贛州、九江、新余等地也于近日宣布，自4月1日起取消首套房貸利率下限，為購(gòu)房者提供更優(yōu)惠的貸款條件。南昌方面明確，如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比和同比上漲，則下一季度起恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一利率下限。

山東青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧等地同樣采取行動(dòng)。青島自4月1日起階段性取消首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，各金融機(jī)構(gòu)將自主確定每筆貸款的利率。煙臺(tái)多數(shù)銀行已將個(gè)人首套房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至3.6%，部分銀行則在觀望中。此外，廣東省已有包括潮汕、汕尾、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽(yáng)江、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、云浮在內(nèi)的15個(gè)城市取消首套房貸利率下限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限，越來(lái)越多城市表現(xiàn)出降低房貸利率的意愿。

當(dāng)前，全國(guó)房貸利率已處于歷史低位。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，3月份新發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款利率均創(chuàng)歷史新低，其中新發(fā)個(gè)人住房貸款利率更是首次低于新發(fā)企業(yè)貸款利率。具體來(lái)說(shuō)，3月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)個(gè)人住房貸款利率為3.71%，較上月降低15個(gè)基點(diǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%，分別較上年同期下降43個(gè)基點(diǎn)和75個(gè)基點(diǎn)。較低的房貸成本和快速的放款速度有助于推動(dòng)住房需求入市并加速交易進(jìn)程，有利于住房交易市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，在當(dāng)前“寬松為主”和“促需求”的政策基調(diào)下，未來(lái)房貸利率總體可能仍有下行空間。

“小陽(yáng)春”成色不足，樓市仍需政策扶持。房貸利率持續(xù)下降，主要源于樓市及房?jī)r(jià)走勢(shì)不佳。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量雖有所上升，但各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅卻在擴(kuò)大。

具體來(lái)看，3月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月持平。從同比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，3月份新房?jī)r(jià)格整體延續(xù)邊際改善趨勢(shì)，70城價(jià)格總體環(huán)比跌幅連續(xù)三個(gè)月微幅收窄，上漲城市數(shù)略有增加，但總體仍處于底部狀態(tài)，價(jià)格下降城市占多數(shù)，下行趨勢(shì)依然明顯。房?jī)r(jià)同比持續(xù)下滑，樓市走出低迷尚需時(shí)日，今年“小陽(yáng)春”表現(xiàn)平平也印證了這一點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市成交延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5383萬(wàn)平方米，同比下降44%。盡管3月單月成交規(guī)模達(dá)2432萬(wàn)平方米，環(huán)比接近翻倍，但同比因去年基數(shù)較高仍下降41%。二手房方面，一季度24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交約3170.4萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降21%。其中，3月成交觸底回升，規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)至1350萬(wàn)平方米，但仍略低于2023年的月均水平，同比下降29%?？傮w來(lái)看，今年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)表現(xiàn)遜于去年同期，二手房表現(xiàn)優(yōu)于一手房，但普遍存在以價(jià)換量現(xiàn)象。

諸葛找房方面認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)與去年不同，回暖進(jìn)程將放緩，價(jià)格修復(fù)節(jié)奏亦較慢，短期內(nèi)缺乏穩(wěn)定的回升動(dòng)力。在此背景下，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，面對(duì)疲弱的剛需，按揭利率還將持續(xù)下降。盡管目前按揭利率已處于歷史最低水平，但明顯高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率。他認(rèn)為，未來(lái)將有更多城市取消首套房貸利率下限。中期來(lái)看，按揭利率可能降至與保本理財(cái)利率相當(dāng)?shù)乃?，約在2.5%～3%，使購(gòu)房者手頭資金在買房和理財(cái)上的成本收益趨于平衡。隨著資管新規(guī)落地，理財(cái)市場(chǎng)向凈值化轉(zhuǎn)型，存款利率繼續(xù)大幅下行將是大勢(shì)所趨。

關(guān)榮雪建議，要提振樓市，政策層面還需進(jìn)一步發(fā)力，如調(diào)整貨幣政策，如降低存款準(zhǔn)備金率或降息，以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)和貸款需求；繼續(xù)放寬購(gòu)房政策，降低購(gòu)房門檻，如放松限購(gòu)等，以增加市場(chǎng)需求；從挖掘多元化改善性住房需求的角度優(yōu)化政策，當(dāng)前改善性住房需求成為購(gòu)房市場(chǎng)主力，居民對(duì)住房品質(zhì)的需求也在不斷提升，滿足多樣化需求符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

諸葛找房預(yù)計(jì)，隨著針對(duì)改善性住房需求的政策支持力度加大，樓市政策密集發(fā)布有望帶動(dòng)市場(chǎng)情緒逐步修復(fù)。盡管如此，4月新房、二手房?jī)r(jià)格總體下跌的格局料難改變，環(huán)比跌幅或?qū)⒊尸F(xiàn)收窄或企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。