未來樓市的走向，確定了 “以價換量”趨勢顯現(xiàn)(2)

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2024-04-17 09:03:17 鳳凰網(wǎng)

基于上述分析，高善文認為我國房地產(chǎn)市場需求仍有存量，部分潛在購房者因價格預(yù)期及房價未達心理價位而暫未入市，一旦房價調(diào)整到位，這部分需求將迅速填補市場空缺。

我對高善文對當前復(fù)雜房地產(chǎn)形勢的剖析深感贊同。實際觀察顯示，今年樓市確如其所述，其中深圳市場尤為典型。自年初以來，深圳樓市呈現(xiàn)出只要價格適宜，房源即可順利成交的態(tài)勢。

據(jù)統(tǒng)計，今年3月深圳二手房網(wǎng)簽量突破5100套，二手房過戶量達3800套，新房成交超過2200套，與2月相比，新房與二手房交易量均呈全線增長。尤其是二手房市場，自年后網(wǎng)簽量逐周刷新紀錄，全月突破5000套大關(guān)，達到近3年來最高點。業(yè)內(nèi)普遍認為，5000套是深圳二手房市場由平淡轉(zhuǎn)向活躍的分水嶺，上一次月度成交破5000套發(fā)生在2021年2月。

值得注意的是，今年3月深圳樓市成交量的增長并非建立在價格上漲的基礎(chǔ)上，而是以降價促銷為主導(dǎo)。數(shù)據(jù)顯示，相較于去年第四季度，今年一季度深圳成交均價在5萬至7萬之間的板塊占比從47%降至30%。3月成交的二手房中，81.4%成交價低于參考價，其中33.8%低于參考價10%-20%。原本旨在抑制房價上漲的參考價，如今反而成為衡量房價價值的標準。

以深圳南山科技園網(wǎng)紅樓盤華潤城潤府二期為例，一套面積150平方米、位于中高樓層的大三房僅用三天便以1888萬售出，相較同戶型歷史峰值價格3288萬，降幅高達44%。盡管此類大幅降價房源較為罕見，但深圳部分小區(qū)房價確實較高峰期明顯回落。如大沖城市花園、諾德假日花園、八卦嶺宿舍等小區(qū)，部分戶型相較于2019年價格分別下降24%、7%和29%。對比3月成交數(shù)據(jù)，不少小區(qū)房價已回調(diào)至2018年水平，甚至有小區(qū)或樓盤相較于峰值下跌30%-40%。

正是由于價格調(diào)整到位，深圳樓市在今年3月實現(xiàn)了新房與二手房成交量的迅猛增長。通常而言，房價下跌30%被視為正資產(chǎn)與負資產(chǎn)的分界線，超過此閾值，繼續(xù)下跌將面臨貸款額跌破的阻力，市場進入超跌狀態(tài)。目前深圳樓市基本符合超跌市場的特征，歷經(jīng)三年深度調(diào)整，已成為全國最具性價比的一線城市。這也在一定程度上解釋了今年2月深圳放寬限購政策后，吸引全國投資者關(guān)注并赴深考察的現(xiàn)象。

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(責(zé)任編輯：張蕾)

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