博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時(shí)刻

房地產(chǎn)這下有救了，政治局再次就房地產(chǎn)重磅發(fā)聲。作為最高決策會(huì)議，絕對(duì)分量十足。所以我們必須要準(zhǔn)確理解和把握這次會(huì)議釋放的信號(hào)，否則一旦做出錯(cuò)誤的決策，一輩子都可能都無(wú)法翻身。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時(shí)刻。

那么，這次會(huì)議都說(shuō)些什么呢？有哪些新的提法呢？為什么說(shuō)標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入了新的階段呢？會(huì)議內(nèi)容比較晦澀難懂，大多數(shù)人都看不太明白，今天我就用人人能聽懂的大白話，幫助大家來(lái)解讀一下。并且告訴你未來(lái)房地產(chǎn)的三大趨勢(shì)。

4月30日的政治局會(huì)議上，除了繼續(xù)重申因城施策、保交樓等之前的政策措施之外，而且有了一個(gè)新的提法。會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”。

如何看待這次會(huì)議的重磅發(fā)聲？如何解讀消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的新提法，會(huì)直接關(guān)系到對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的理解。

過(guò)去那種高歌猛進(jìn)、大干快上、熱火朝天、到處都是工地的發(fā)展模式，今后將持續(xù)降溫了，取而代之的，是國(guó)家將發(fā)展重點(diǎn)從純新房的開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)向積極盤活存量，同時(shí)優(yōu)化新房結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)從“增量時(shí)代”，進(jìn)入到增量與存量“并存時(shí)代”了。

之前我們?yōu)槭裁匆獙l(fā)展方向鎖定在建設(shè)新房上？主要是因?yàn)槲覀兊臍v史欠賬太多。數(shù)據(jù)顯示，1978年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有6.7平方米。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時(shí)刻。

1998年我國(guó)正式實(shí)施房改，此時(shí)距改革開放已經(jīng)過(guò)去20年，積壓了大批的購(gòu)房需求，加上大批農(nóng)村人口涌入城市，小城鎮(zhèn)人口涌入大城市，導(dǎo)致在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，我們國(guó)家的住房供給嚴(yán)重不足。

所以，1998年以后，為了迅速讓國(guó)民改善居住條件，國(guó)家將房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)放在新房開發(fā)建設(shè)上，這是有合理性和歷史原因的，這也使得過(guò)去20年里，房地產(chǎn)開發(fā)商賺得盆滿缽滿，成為各類富豪榜上的?？秃腿藬?shù)最多的群體，就是因?yàn)樗麄冓s上了新房開發(fā)的風(fēng)口，那時(shí)候，只要蓋房就能賺錢。

但是，如今已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷了，現(xiàn)在的年輕人，父母有房，爺爺奶奶有房，姥姥姥爺有房，今后這3套房都是這個(gè)獨(dú)生子的，他還需要買房嗎？這就是現(xiàn)在年輕人不買房的一個(gè)重要原因，因?yàn)樗恍枰梢缘取?/p>

再來(lái)看看城鎮(zhèn)化，

1978年我國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到19%，2023年就達(dá)到了66.2%

，現(xiàn)在全國(guó)三分之二的人口已經(jīng)是城市人了，剩下那些在農(nóng)村的基本都留守人員為主，大家可以想想，未來(lái)還有沒(méi)有可能像改革開放之初那樣，有大批農(nóng)村人口涌向城市呢？該來(lái)的都已經(jīng)來(lái)了，所以現(xiàn)在城市的房子也賣不動(dòng)了。

此外，2023年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積41平米，是1978年的6倍。

很多家庭都有二套房、多套房。

以上數(shù)據(jù)足以表明，我國(guó)房地產(chǎn)總體上已經(jīng)供大于求。因此，我們不能再像過(guò)去那樣瘋狂的開發(fā)新樓盤了，所以這次政治局會(huì)議才特別提到要消化存量房產(chǎn)。

但是，既然已經(jīng)供大于求了，為什么不說(shuō)是進(jìn)入存量房時(shí)代，而是新房與存量房并存呢？為什么還要優(yōu)化增量住房呢？這是因?yàn)?，各地方發(fā)展不平衡，中心城市仍然會(huì)繼續(xù)從四面八方引人才。

而這些中心城市本身，房地產(chǎn)也有需求空間。比如，北京、上海、深圳的人均住房面積只有33平米，遠(yuǎn)低于全國(guó)的41平米，在這些城市，未來(lái)一段時(shí)間，新房還有增長(zhǎng)空間。

那么，在存量房與新房并存的時(shí)代，國(guó)家會(huì)采取什么政策？普通人該如何應(yīng)對(duì)呢？其實(shí)，這次政治局會(huì)議已經(jīng)說(shuō)的很清楚了，那就是消化存量、優(yōu)化增量。

存量房已經(jīng)成為了房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中，最堵塞的一環(huán)了。現(xiàn)在最難賣的就是存量房，尤其是老破小、老破大，很多價(jià)格已經(jīng)跌到了2016年的水平。如果這些房子賣不出去，大家就沒(méi)有錢去買新房，只有這個(gè)環(huán)節(jié)疏通了，房地產(chǎn)的資金流才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

那么如何消化存量房呢？最大的可能就是以舊換新。其實(shí)從去年開始，已經(jīng)有40多個(gè)城市推出房屋“以舊換新”的政策了，大體上就是你的二手房不是賣不出去嗎？那么政府出錢來(lái)收購(gòu)，但是你拿到的錢只能買新房，不能干別的或者存起來(lái)，所以有的地方不是直接給錢，而是給房票，指定你買哪幾個(gè)樓盤。這樣二手房和新房都活起來(lái)了，二手房的流通性解決了，新房也有人買了。

那么如何優(yōu)化增量房呢？一方面，不能全國(guó)各地再大干快上了，而是要將新房建設(shè)的重心放在中心城市，資源向這些城市傾斜。

另一方面，中心城市的新房未來(lái)估計(jì)很難有剛需盤，多數(shù)都會(huì)是改善盤，因?yàn)橐耘f換新的家庭，不可能是剛需，最次也是個(gè)剛改，他必然要換一套比原來(lái)好一點(diǎn)的房子。同時(shí)，我們國(guó)家未來(lái)還將大力發(fā)展保障房，大城市新市民完全可以等保障房，從性價(jià)比來(lái)看，保障房對(duì)剛需群體更加友好。

因此，我們會(huì)看到未來(lái)有三大趨勢(shì)。

一，會(huì)有更多的城市實(shí)行以舊換新。

二，大城市里的新房將會(huì)逐漸改善化、高端化，90平米以下的剛需新房估計(jì)很難再有了。

三，政府收購(gòu)的二手房，大概率會(huì)變成保障房。

當(dāng)然這是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能這次會(huì)議后所有的開發(fā)商都不建剛需盤了，但是趨勢(shì)一定是這樣的。

作為普通人群，如果你手頭有二手房，又確實(shí)有改善的需求，不防借著政府以舊換新的機(jī)會(huì)改善一下；如果你是大城市的新市民，不是很著急購(gòu)房的話，不妨等等保障房。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時(shí)刻。