本輪去庫存，能否達到上一輪的效果？房企去杠桿下的新挑戰(zhàn)

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2024-05-13 09:09:06 網(wǎng)易

本輪去庫存，能否達到上一輪的效果？

近期，關(guān)于自然資源部提出的庫存去化周期超36個月城市應停止供地的消息引起了廣泛關(guān)注，其影響力超越了2017年和2019年相似政策的發(fā)布。針對武漢的庫存狀況，特別是所謂的40個月庫存水平，以及新發(fā)布的“漢十條”政策，我們嘗試進行解析。

庫存去化的評判標準涉及廣義與狹義庫存概念。狹義庫存，即已取得預售許可的房源，直接反映市場供應情況，是衡量去化周期的關(guān)鍵指標。去化周期計算通常采用過去3個月、6個月或12個月的平均銷量作為分母，其中，12個月平均值被認為最穩(wěn)定，可減少季節(jié)性波動和政策變動的影響。按此標準，武漢4月底的狹義庫存去化周期約為24.6個月，遠低于停止供地的門檻。

盡管如此，近期3個月的去化周期高達42.5個月，反映出市場在短期內(nèi)面臨的去化壓力增大，這與行業(yè)內(nèi)部新房供給結(jié)構(gòu)問題緊密相關(guān)，包括大量“惰性庫存”累積和房企投資拿地能力減弱，以及新房與二手房市場結(jié)構(gòu)的矛盾，促使政策面強調(diào)去庫存與優(yōu)化新增供給的平衡。本輪去庫存，能否達到上一輪的效果？

武漢雖然按狹義庫存計算未達到停供標準，但其廣義庫存總量不容忽視。武漢房地產(chǎn)市場長期處于高庫存運行狀態(tài)，這與城市特有的土地供應模式和城中村改造項目密切相關(guān)。盡管高庫存背后反映了城市快速建設(shè)的成果，但也帶來了結(jié)構(gòu)性矛盾，如核心區(qū)域的高價板塊庫存壓力顯著，以及整體市場的“啞鈴結(jié)構(gòu)”，即高端與低端產(chǎn)品多，中端產(chǎn)品少，難以滿足改善型需求。

對于解決之道，簡單停止供地并非良策，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)更為關(guān)鍵，包括適度增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應，處理錯配土地，以及增加符合市場需求的產(chǎn)品供給，如高品質(zhì)住宅項目。同時，政策調(diào)整需更精準有力，解決市場結(jié)構(gòu)性矛盾，而非泛泛而談。

整體來看，當前去庫存背景與以往不同，處于去杠桿周期，單純依賴居民加杠桿去化無效庫存可能導致價格下跌的風險。因此，統(tǒng)籌去庫存與優(yōu)化新增供給成為政策導向，武漢亦需加速向“新質(zhì)產(chǎn)品力”時代轉(zhuǎn)變，通過一系列精細化措施，促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

本輪去庫存，能否達到上一輪的效果？

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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