利率下調(diào)，房貸月供卻變多？什么情況等額本息之謎

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2024-07-04 10:34:59 暴財(cái)經(jīng)

利率下調(diào)，房貸月供卻變多？什么情況

今天來聊聊貼近大家生活的事，不談宏觀，只講與你我錢包息息相關(guān)的內(nèi)容。5月17日，我國房地產(chǎn)市場迎來重大政策調(diào)整，其中一條不太顯眼卻影響深遠(yuǎn)的措施是：公積金貸款利率降低了0.25個百分點(diǎn)。具體來說，五年以下（含五年）和五年以上的首套房個人公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，而二套房利率則調(diào)整為2.775%和3.325%。

這一政策公布次日，多數(shù)城市的新增房屋貸款已開始執(zhí)行新利率，但涉及到已存在的房貸，大多數(shù)地區(qū)，包括深圳，是從7月1日起才開始調(diào)整。7月起，深圳的存量房公積金貸款利率正式下調(diào)至2.85%，對于貸款90萬的家庭來說，這意味著每月大約能少還121元。

不過，有些人發(fā)現(xiàn)，雖然存量房的公積金貸款利率降低了，但7月的還款額非但沒減少，反而有所增加。面對這樣的疑惑，甚至有人猜測是公積金管理部門在搞“小動作”。作為財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的分享者，我決定深入探究這個問題。

以我個人的公積金貸款為例，貸款總額79萬，期限30年，調(diào)整前每月需還3486元。調(diào)整后，7月應(yīng)還3502.67元，之后每個月則是3391.09元。確實(shí)，7月在利率下降的情況下，月供反增約16元，這似乎違背了常識。

其實(shí)，這種看似矛盾的現(xiàn)象僅出現(xiàn)在等額本息還款方式中，其背后有兩個主要原因：分段計(jì)息和本金提前償還的增多。

分段計(jì)息是指，由于我是在每月9日還款，因此7月的還款利息計(jì)算覆蓋了6月10日至7月9日，而這期間跨越了新舊利率的更替日期——7月1日。也就是說，7月的利息并非全部按新利率計(jì)算，只有7月1日至7月9日這9天享受到了降息的好處。

另一個原因是，利率調(diào)低后，為了保持總還款額不變，每月需償還的本金會相應(yīng)增加。簡而言之，由于利率下降，貸款人實(shí)際在提前償還部分本金，從而導(dǎo)致7月的總還款額略有上升。但請放心，從8月起，隨著新利率全面生效，月供將明顯減少。

總結(jié)來說，7月多還的那部分，大部分其實(shí)是提前支付的本金，而非利息。若對此感到困惑，只需記得，只要8月及以后的月供相比之前有所減少，那么一切就符合預(yù)期。重要的是，面對這類情況，我們應(yīng)該基于數(shù)據(jù)和事實(shí)去理解，避免無端的猜疑和陰謀論。

至于何時還清房貸最為劃算的問題，之前我分享過，無論何時還清，本質(zhì)上你都不會在銀行那里“賺到”。如果你對此話題感興趣，不妨查閱相關(guān)文章深入了解。持續(xù)關(guān)注，讓我們一起揭開更多財(cái)經(jīng)現(xiàn)象背后的真相。

(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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