這些城市的摩天大樓夢，徹底碎了

摩天大樓競賽，戛然而止。

01

限高令，來了。

日前，江蘇出臺征求意見稿，從嚴控制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，其中城區(qū)人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑，100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建筑。

針對住宅，新規(guī)明確：各地一般不得新建100米以上的住宅，城區(qū)人口100萬以下城市，嚴格控制新建80米以上住宅。

這則新規(guī)最具殺手锏的是這條：確需新建超高層建筑的，作為重大公共建設項目履行重大行政決策程序，報同級城市黨委審定，實行責任終身追究。

這幾年，無論是超高層寫字樓還是超高層住宅，都呈現(xiàn)井噴之勢。寫字樓動輒三五百米，而住宅紛紛突破100米限制，四五十層的不在少數(shù)。

這背后，既有土地資源緊張之下“向天空要空間”的理性選擇，也不無通過做高容積率帶動房產(chǎn)收益的考慮，而對城市天際線的追逐，背后更多還是對面子的追求。

在江蘇之前，國家多個部委已經(jīng)連續(xù)發(fā)布通知要求，嚴格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

而江蘇此番出臺的新規(guī)，則是對國家規(guī)定的進一步細化，且將建筑高度與城區(qū)人口相綁定，不同級別的城市對應不同的建筑高度。

結合國家規(guī)定和地方規(guī)定來看，無論是一線城市還是強二線城市，均不得新建500米以上高樓，而上海的中國第一高樓之位，不再有挑戰(zhàn)者。

絕大多數(shù)二三線城市，第一高樓或?qū)⒅共接?50米?？梢哉f，部分中西部省會，以及絕大多數(shù)普通地級市，都已失去建設250米以上高樓的資格。

而一般地市和縣城，天際線的高度，或?qū)⒈欢ǜ裨?00米。而縣城的住宅則被限制在6層左右，最高不超過18層。

種種信號表明，摩天大樓熱，正在迎來轉折時刻。

02

前些年，各大城市盛行摩天大樓競賽。

摩天大樓，尤其是地標建筑，向來被認為是城市繁榮的象征，也是國際大都市城市界面必不可少的一環(huán)，引來無數(shù)城市追逐。

“第一高樓”的名號，更是讓一眾城市心向往之，劍挑中國第一高樓——上海中心大廈的不在少數(shù)，而試圖將世界第一高樓迪拜哈利法塔“踩”在腳下的也大有人在。

事實上，中國是全球摩天大樓數(shù)量最多的國家，包括在建、已建成的各類超高層建筑超過3000座，占了全球三分之一左右。

根據(jù)CTBUH發(fā)布的2024年世界摩天大樓排行榜，中國、美國、阿聯(lián)酋、馬來西亞是全球摩天大樓最多的國家。

不僅如此，全球摩天大樓數(shù)量最多的城市，也幾乎被中國城市霸榜。香港、上海、深圳、廣州、重慶、武漢躋身前十。

而在全球最高的10座摩天大樓中，亞洲占了9座，而中國占了5座，上海中心大廈、深圳平安大廈、廣州東塔、天津周大福金融中心、北京中國尊在列。

如果將視野放寬到TOP20摩天大樓，中國城市更是占了一半以上。臺北101大廈、上海環(huán)球中心、上海ICC、武漢綠地中心、長沙IFS等都在其列。

作為陸家嘴“三件套”一員的上海中心大廈，建筑高度632米，曾是中國第一高樓和世界第二高樓。

不過，這一殊榮已被馬來西亞首都吉隆坡奪走。今年初揭幕的吉隆坡118大廈，建筑高度為678.9米，僅次于828米的迪拜哈利法塔。

在國內(nèi)，這些年，試圖挑戰(zhàn)上海中心大廈第一高樓之位的城市不在少數(shù)，但在最嚴限高令之下，紛紛被削尖。

長沙規(guī)劃高度838米的“世界第一高樓”早已被叫停，天津近600米高的117大廈建了十幾年還沒完工，成都的熊貓大廈從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米，迄今還沒建成；武漢綠地中心從636米砍到了475米……

而規(guī)劃高度668米的深圳第一高樓——世茂深港國際中心，先是削尖到600米左右，隨后因建設方遭遇債務困境，不得不進行拍賣，但接連兩次流拍，陷入無人問津的尷尬。

這也是許多城市摩天大樓走勢的縮影。不是被砍了高度，就是中途停工，或者拖延數(shù)年，要么根本就沒有落地。

紛紛攘攘的摩天大樓熱，終于開始消停了。

03

為什么要對摩天大樓“限高”？

其一，技術層面，摩天大樓超出了消防能力的限制。

目前全球最高的消防云梯只有100多米，而摩天大樓動輒300米、500米以上，這無疑對消防救援帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

所以，住建部早已明確，各地要加強與超高層建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建設。

其二，商業(yè)層面，摩天大樓面臨總體過剩、空置率過高、租金回報率過低的困局。

摩天大樓多數(shù)都是寫字樓，而寫字樓早已呈現(xiàn)過剩態(tài)勢，就連一線城市都遭遇高空置率，遑論一般城市？

再加上遠程辦公、人工智能等新技術的推波助瀾，全球?qū)τ趯懽謽堑男枨蠖汲霈F(xiàn)明顯萎縮。

根據(jù)穆迪公司發(fā)布的分析報告，今年第二季度，全球?qū)懽謽强罩寐蔬_到了創(chuàng)紀錄的20.1%，歷史上首次突破20%大關。

其三，經(jīng)濟層面，摩天大樓耗費巨大、成本高昂，存在爛尾風險，未來拆建同樣是道難題。

關于摩天大樓，學術界有個“勞倫斯定律”，說的是摩天大樓熱與經(jīng)濟繁榮、衰退之間的關系。

摩天大樓往往是大基建和高增長時代的產(chǎn)物，蜂擁而上之際，恰是經(jīng)濟最繁榮之時，伴隨著樓市熱潮蜂擁而出。

一旦出現(xiàn)逆轉，摩天大樓很容易陷入資金鏈困局。

更關鍵的是，摩天大樓還存在拆遷改造困難的問題，超高層住宅更是如此。

由于摩天大樓容積率爆表、造價高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

如果房價一直漲到還不不是問題，一旦房價停漲，連城中村的改造都難以形成正向循環(huán)，遑論高層住宅？

這兩年，輿論熱議的高層建筑會不會淪為城市新“貧民窟”，并非沒有道理。

因此，叫停摩天大樓熱，無疑是未雨綢繆之舉，也是新形勢下的必然選擇。