市場(chǎng)上一個(gè)詭異的現(xiàn)象出現(xiàn)了：

樓市成交量還沒(méi)有回暖呢，各大城市的土拍就已經(jīng)火了！

首先是北京，保利、建工聯(lián)合以89.01億拿下的海淀永豐地塊，溢價(jià)率3.5%，銷售指導(dǎo)價(jià)直接去到9萬(wàn)/㎡；杭州的臨平數(shù)字商貿(mào)城單元地塊由綠城拿下，溢價(jià)率達(dá)59.2%，創(chuàng)下近年來(lái)杭州土拍溢價(jià)紀(jì)錄；

上海楊浦區(qū)的02H1-01地塊，最終以總價(jià)22.03億元拍出，溢價(jià)率約21.18%，成交樓板價(jià)88462元/㎡，成為

楊浦區(qū)新的“單價(jià)地王”。

青島嶗山區(qū)地塊競(jìng)價(jià)364輪，成交樓面價(jià)達(dá)39516元/㎡，刷新了青島樓面價(jià)紀(jì)錄。

仔細(xì)觀察這些城市的土拍，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不僅是一線的北京上海，就連二線城市都開(kāi)始出現(xiàn)土拍爆火的現(xiàn)象。

可能有些人會(huì)問(wèn)：

土拍只是地方政府賺錢(qián)、開(kāi)發(fā)商自嗨，和我們普通人有什么關(guān)系？

當(dāng)然有關(guān)系！

因?yàn)檫@一輪土拍熱度，不是單純的市場(chǎng)現(xiàn)象，而是政C有意引導(dǎo)出來(lái)的。

而上面拉高土拍的熱度，目的只有一個(gè)：

制造稀缺

什么叫制造稀缺？簡(jiǎn)單說(shuō)就是：

官方通過(guò)土拍，把房子搞得越來(lái)越少，再把需求刺激起來(lái)。

那對(duì)于我們普通剛需來(lái)說(shuō)，這意味著什么？

意味著市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有巨大變化。

你以后能買的新房，越來(lái)越少了。

土拍爆火，為什么能影響供需？

因?yàn)?個(gè)字：

量縮質(zhì)升

也就是把土地供應(yīng)數(shù)量降下來(lái)，把每個(gè)地塊的建設(shè)質(zhì)量拉上去。

那具體如何實(shí)現(xiàn)這4個(gè)字？

主要有3個(gè)步驟：

第一步，限制土地出讓

今年國(guó)內(nèi)28個(gè)重點(diǎn)城市，包括一線二線甚至三四線城市，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比下降達(dá)到18%。

大家不妨想想，現(xiàn)在拍下的地塊，是未來(lái)1-2年要上的新房，那拍地減少，等于1-2年的新房數(shù)量減少。

換言之，你以后想買房，大概率得買二手。

這就是調(diào)節(jié)供需影響價(jià)格的手段之一。

但是，光不讓賣地，還不至于讓土拍市場(chǎng)回暖，畢竟經(jīng)濟(jì)行情不咋地，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有拿地的心情。

所以，隨之而來(lái)的就是：

第二步，放開(kāi)政策限制

大多數(shù)人所在的小城市沒(méi)有土拍限制，所以根本不知道過(guò)去不少核心城市的土拍都是既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)的。

但當(dāng)下，幾乎所有城市都放開(kāi)了“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的雙限政策。

比如過(guò)去土拍政策最嚴(yán)格的城市深圳，也都放開(kāi)了雙限。

比如青島，也取消了地價(jià)“最高限價(jià)”，開(kāi)發(fā)商土拍價(jià)高者得！

雙限一放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)可賺，才能進(jìn)一步激發(fā)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

但說(shuō)到這，這兩個(gè)步驟只能實(shí)現(xiàn)“量縮質(zhì)升”中的“量縮”，那“質(zhì)升”怎么辦？

于是有了第三步，賣核心區(qū)的地塊

最近核心城市的土拍，釋放的地塊中，多數(shù)都集中在核心區(qū)域，全是稀缺的好地塊。

比如深圳，最近就拿出了深圳灣后?？偛炕毓傩略鰞勺诰幼∮玫?。

土地供應(yīng)本來(lái)就稀缺，現(xiàn)在拿出來(lái)還都是稀缺的地段，不僅地塊更容易賣出去，未來(lái)建成的房子也更更好賣；

地塊都在稀缺的核心區(qū)，沒(méi)有地價(jià)限制，地價(jià)也肯定更容易拉高；經(jīng)過(guò)這一輪操作之后，賣地價(jià)格拉上去了、地方政府賺錢(qián)了，供應(yīng)量還壓縮了，大家都高興。

更重要的是，土拍這一輪調(diào)整之后，供需關(guān)系也有了變化。

比如，此刻就已經(jīng)有部分城市的去化周期開(kāi)始變短了。

根據(jù)2024年6月諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)：

上海的去化周期相比前兩個(gè)月從9個(gè)月縮短到了8.2個(gè)月；去化周期一直攀升的深圳，相比前兩個(gè)月也下降了0.5個(gè)月，現(xiàn)在去化時(shí)間只有22.1個(gè)月。

去化周期縮短意味著什么？

意味著市場(chǎng)上有人買房了，業(yè)主的房子越來(lái)越好賣了！

看來(lái)，強(qiáng)行壓低供應(yīng)量，真的有去庫(kù)存的效果。

但是！

當(dāng)我詳細(xì)盤(pán)過(guò)一輪數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，效果暫時(shí)來(lái)說(shuō)還僅限于一部分城市。

畢竟，不是所有城市都能炒熱土拍、不是所有城市都能縮短去化周期。

要想真正實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，歸根結(jié)底還是要看需求。

如果這個(gè)城市的房子需求不足，本地人不想買、外地人不敢碰，怎么調(diào)整供需都沒(méi)用。

說(shuō)白了，未來(lái)城市之間的分化會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

有需求的城市，上面折騰折騰救一救市還有用；

沒(méi)有需求的城市，怎么折騰都沒(méi)用。

在這個(gè)情況下，如果你要買房，選擇城市，就很重要了。

萬(wàn)一選擇了那些供需關(guān)系不夠緊張的城市，以后房子都不好賣。

當(dāng)下，哪些城市能在分化中跑贏大市？哪些城市還有購(gòu)房需求支撐？哪些城市房子的去化周期有機(jī)會(huì)下降？

不管他們?cè)趺凑垓v土拍，咱們老百姓決定不了政C變動(dòng)，只能兵來(lái)將擋水來(lái)土掩。

那對(duì)于普通人而言，應(yīng)該要關(guān)注什么呢？

我認(rèn)為，至少有兩個(gè)信號(hào)是值得注意的：

第一，未來(lái)的樓市產(chǎn)品，會(huì)持續(xù)分化

放開(kāi)土拍限價(jià)之后，大開(kāi)發(fā)商一定會(huì)想著利益最大化。

那些邊緣地段、郊區(qū)地段，就不會(huì)這么受歡迎了。

而稀缺地段的地塊，會(huì)更加搶手，而且只要沒(méi)有建設(shè)約束，開(kāi)發(fā)商一定更愿意做豪宅產(chǎn)品。

畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)，只有富人敢下手，豪宅成交有保障。

你看看最近深圳的新房市場(chǎng)就知道了，賣得好的都是豪宅項(xiàng)目。

這會(huì)導(dǎo)致一個(gè)什么結(jié)果？

產(chǎn)品分化！

豪宅和普宅的質(zhì)量，會(huì)進(jìn)一步分化

這還只是一方面。

大家別忘了，以后市場(chǎng)上的產(chǎn)品是3個(gè)階層：

豪宅、普宅、保障房

前兩個(gè)屬于商品房，畢竟還是商業(yè)化的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商有利可圖。

但是保障房，如果沒(méi)有國(guó)家撥款，靠開(kāi)發(fā)商自己，是不會(huì)有太多資金。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一定會(huì)把更多錢(qián)放在商品房尤其是豪宅的拿地和建造上，而不是保障房。

因此，不僅是豪宅和普宅的質(zhì)量會(huì)分化；

普宅商品房和保障房的質(zhì)量，也會(huì)進(jìn)一步分化。

所以，千萬(wàn)不要期待雙軌制之后，保障房會(huì)有普通商品房的質(zhì)量。

第二，新房稀缺，二手房會(huì)更難賣

現(xiàn)在多數(shù)城市還都是新房市場(chǎng)，購(gòu)買力多數(shù)都是買新房而不是二手房。

如果新房供應(yīng)被人為壓縮制造稀缺。

這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)后果：

優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買力，全部被新房的饑餓營(yíng)銷套走。

因此，如果你手里剛好有二手房，要做好準(zhǔn)備，最近這幾年，房子可能會(huì)越來(lái)越難賣。

尤其你的房子如果身處三四線城市，本來(lái)升值空間就不大、需求也不多，一旦購(gòu)買力被新房搶走，

放在手里的時(shí)間越久，虧得就越多。

所以我們一直建議大家：

如果你的房子沒(méi)有什么升值空間，就要趁著現(xiàn)在庫(kù)存量還在相對(duì)高位，盡快套現(xiàn)或者置換。

那到底應(yīng)該如何判定你的房子有沒(méi)有價(jià)值？

如果你的房子沒(méi)有價(jià)值，應(yīng)該如何判斷賣房的時(shí)機(jī)？是現(xiàn)在賣還是等一等再出手？

現(xiàn)在市場(chǎng)這么差，只把房子掛出去根本賣不出去，能有什么賣房方法能快速匹配買家、盡快出售？