最近樓市表面上風平浪靜，但背后卻暗流涌動，每一個暗流，都會影響到大家的買房決策，所以，我一個一個幫大家來避坑：

01，央行明確表態(tài)，當前房價已經(jīng)見底！

為什么說當前房價已經(jīng)見底了呢？觀察兩個數(shù)據(jù)：租金和租售比；

一般來說，租售比達到一個合理水平的時候，也意味著本輪房價回調(diào)基本結(jié)束了，暗示大家，本輪房價泡沫已經(jīng)去得差不多了，剛需買房，差不多可以入手了！

好，那當前的租售比達到多少了呢？

每座城市，租售比是不同的，目前很多二三線城市，租售比已經(jīng)超過3%了，一套100萬的房子，年租金收益是3萬，那租售比就是3%；

當前部分一線城市和強二線城市的公寓，租售比明顯超過了3%，有的甚至可以達到5%-8%；

以長沙為例，市中心一套65平米，可以看江景的復式公寓，市場價現(xiàn)在跌到50萬左右，月租金可以達到3000元，租售比可以達到7.2%；

以深圳為例，羅湖區(qū)一套老破小二手房，面積78平米，小三房，位于國貿(mào)地鐵站旁，現(xiàn)在市場價跌到220萬，但是月租金可以達到8500元，租售比可以達到4.6%；

再疊加銀行存款利率下調(diào)，5年期存款利率已經(jīng)低于2%，很多銀行只有1.8%；而核心城市的房子，租售比卻輕而易舉超過了3%，有的高達5%-7%，這個時候，市場開始出現(xiàn)一些反轉(zhuǎn)。

就是原來喜歡存錢的那批人，現(xiàn)在開始慢慢轉(zhuǎn)變思路，買房似乎成了必選項了！

主要是房貸利率也在下調(diào)，而且很多城市已經(jīng)跌破3%，而租售比高于3%，相當于買房進入到了零成本時代。

之前，很多樓市空軍說房價會跌成白菜價，現(xiàn)在來看，根本不可能，因為當房價跌到一個程度，租售比明顯高于銀行存款利率，且房貸利率也低于租售比，這個時候，很多人是會考慮買房的，因為把錢存在銀行里面，明顯就吃虧了！

而且對于一二線城市，尤其是人口凈流入量高的城市，未來租房市場是可觀的，租金上漲也是一個必然現(xiàn)象。

也就是說，只要我買房的地段，未來很長時間，租房需求大于供給，房子就不愁租不出去，而且租金每年還會遞增。

即便當前樓市有多么不景氣，單從租售比來看，已經(jīng)不吃虧了，雖然收益率跟樓市行情好的時候，房價快速上漲沒法比，但是起碼比存在銀行里面強多了吧。

兩害相權(quán)取其輕，對于手握大把現(xiàn)金的人來說，買房成為了繞不開的一個選擇！

到底是買房還是留錢？

這個話題，經(jīng)久不衰，因為每天有大量人在這兩者中做出選擇。

但只要你對未來經(jīng)濟還充滿信心，對國家有信心，對核心城市核心資產(chǎn)有信心，這個問題，其實已經(jīng)很好選擇了，一定是購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要好于把錢存在銀行里面。

當然，對于廣大的三四線城市，小縣城，此時完全沒必要要把錢拿出來買房，一個是房子未必能夠租出去，另外一個，大部分城市，未來的房價不確定性因素太高了，隨著人口凈流出，產(chǎn)業(yè)流出，房價是守不住的！

因此，你需要完成的是資產(chǎn)的騰挪轉(zhuǎn)移，即使你人不動，你的錢也要挪到一線城市和強二線城市里面去。

這就是我經(jīng)常說的那句話，人挪活，樹挪死，人即使不挪，錢也要挪！

02，山東10萬名事業(yè)編將轉(zhuǎn)制

這個事，說白了，不是新聞了，因為過去十幾年，幾乎每個省都在推進，只是推進力度不大，今年為什么推進力度加大了呢？

因為地方政府沒錢了，那不就得讓一部分事業(yè)單位轉(zhuǎn)制嗎？沒法輸血了，只能進入到市場，去闖一闖！

就好像一個人生了8個孩子，家庭收入好的時候，全都能養(yǎng)活，但現(xiàn)在收入不行了，只能送幾個孩子提前進入到社會去打拼，去賺錢養(yǎng)家！

事情就是這么個事！大家不要過于緊張！

但是也不能掉以輕心，因為事業(yè)單位改制，就意味著市場的競爭會越來越大，未來幾年，大家做生意，會越來越內(nèi)卷！

那作為普通人，應(yīng)該如何應(yīng)對呢？蔣老師給出3點建議：

1，如果你是公務(wù)員，鐵飯碗，從現(xiàn)在開始，你要積極給自己謀劃后路。

因為體制改革，很有可能讓你失去現(xiàn)在的鐵飯碗，所以，你要對家庭負債率做一個防火墻。

比如說，當前你家庭買了2套房，每個月月供加起來是1.5萬，而你家庭的月收入是2萬，這個時候，你就要開始降低負債率，最好是賣出手里一套房，把月供降低到1萬以內(nèi)，這樣，你即使鐵飯碗丟了，壓力也不會太大。

2，如果你不是事業(yè)編制，你是一個普通的上班白領(lǐng)，那你最好的出路，就是給自己開辟第二條增長曲線。

說白了，就是要做一門副業(yè)，增加收入。也許靠你的工資，在大城市還買不起房，但是你有了副業(yè)，長期做下去，收入翻了一倍，你是有機會買房的。

而且現(xiàn)在是樓市下行周期，上車門檻比前兩年還要低，所以，增加收入后，買房對你來說，相對是比較簡單的。

最關(guān)鍵一點，你有了副業(yè)收入，你在公司上班會更加有底氣，不再擔心老板和上司對你進行PUA，人生選擇權(quán)，始終要抓在自己手里。

3，如果你收入穩(wěn)定，同時又積累了很多存款，家境殷實，這個時候，你要考慮做資產(chǎn)配置。

因為下半年降息，通脹預(yù)期增加，貨幣貶值加快，你此時要積極去尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最好的配置方案，就是在4+7城市，購買多套核心地段的高產(chǎn)品力房子。

因為住房雙軌制的到來，改善房才會有明顯的保值和增值空間，而剛需房，尤其是小戶型的房子，未來會受到保障房市場的沖擊，加上住房產(chǎn)品的落后，保值性會有所降低。

總之，還沒有買房的朋友，要積極提升自己的收入，上班一族，工作之余，要做好個人IP，利用流量杠桿來撬動收入。

中產(chǎn)和富人，要考慮的是做資產(chǎn)的配置和轉(zhuǎn)移，把低能級城市的房子出清，置換到高能級城市來，把低產(chǎn)品力的房子，置換成高產(chǎn)品力的房子。

03，房產(chǎn)4.0時代來了嗎？

一提到反常4.0，很多人的看法，都不盡相同！

因為大家的需求是不同的！

明白吧，房地產(chǎn)的需求，大體分為兩種：

一種是有房子住就可以了；

另一種是我想住更好的房子！

大部分人終其一生，都是在追求第一種！

只有少數(shù)人，每天在思考第二種需求！

為什么國家最近取消了普通住宅和非普通住宅的標準，因為這是在為4.0房產(chǎn)鋪路！

所謂1.0時代，就是指磚混結(jié)構(gòu)的老破小，樓梯房、單位宿舍；

所謂2.0時代，就是鋼混結(jié)構(gòu)的房子+塔樓電梯房；

所謂3.0時代，就是現(xiàn)代化住宅，人車分流、高層電梯房；

所謂3.5時代，就是現(xiàn)代化綠色住宅，陽臺很寬，給你高一點花花草草，小區(qū)有會所、板樓設(shè)計，一層兩梯兩戶，送獨立入戶廳，得房率高達100%，這類房子，就是3.5，也被稱為改善房。

所謂4.0時代，我們還不好定義，因為沒還有嚴格意義上的4.0時代產(chǎn)品出來，有人說層高會高于3.6米，有人說是采光標準還會大大提升，還有人說會在房子里面預(yù)埋AI、元宇宙接口，人機互動、人房互動；

其實這些定義，都不重要，我們只需要搞清楚一點，就是住這些房子的人，到底是哪些人？

明白了吧，科技變化是日新月異的，你怎么能夠去定義呢？

能夠定義的，始終是人！因為再過10年、20年、50年，100年，人群的劃分標準，從來沒有變過！

80%以上的人，我們稱為剛需，多數(shù)人在大城市里面，要么租房、要么住保障房，要么買1.0和2.0的房子，就這么回事。

只有少數(shù)人，手里根本不缺房子，也不缺買房的錢，他們的追求是生活品質(zhì)，是4.0；

不管4.0如何變化，這類房子的受眾群體，都是少數(shù)人！

所以，有粉絲問我，蔣老師，我在成都郊區(qū)，看到了4.0時代的產(chǎn)品，單價只要9000多，這類房子我能買嗎？

抱歉，您買的不是4.0，因為定義4.0標準的，從來不是外觀和產(chǎn)品表現(xiàn)力，而是地段和人群！

產(chǎn)品表現(xiàn)力，是加分項，但從來不是用來定義產(chǎn)品和人群的關(guān)鍵所在！

04，深圳房圈傳出小作文，有望大幅松綁

最近兩天，深圳房圈里面的小作為越傳越厲害，越傳越逼真！

啥消息呢？就是深圳樓市有望在8-9月份，大幅松綁！

松綁有多厲害呢？具體有5點：

1，福田、南山統(tǒng)一調(diào)整購房社保年限，之前是非深戶5年，現(xiàn)在調(diào)整為1年；

2，除了福田和南山，其他區(qū)域的房子，外地人閉著眼睛買！

3，首套房和二套房的契稅都調(diào)整為1%；

4，增值稅5改2；

5，限售年限廢除，或者改為2年；

照我說，尺度還是小了點，福田、南山也沒必須要遮遮掩掩了，直接放開得了！如果要保護剛需，或者留一點顏面，那就調(diào)整為福田南山，面積段在128平米以上的房子，外地人都可以買！

但我覺得，政策還不夠高明！

可以加一條，比如說本地人購房，跟外地人購房，首付款比例做一個差異化！

為了打擊炒房客，外地人在深圳買房，首付款比例增加到50%，而本地剛需人群買房，首套房首付款比例，可以進一步降低，調(diào)整到15%，甚至10%；

簡單來說，你是剛需，我就支持，可以給你多貸款，甚至利率方面還有優(yōu)惠，如果你是外地投資客，對不起，我不歡迎，你要買可以，首付款比例要提高，貸款利率也要比剛需高。