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樓市，繼續(xù)調(diào)整

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了7月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

一言以蔽之，房地產(chǎn)調(diào)整根本停不下來。而且，現(xiàn)在多個關(guān)鍵數(shù)據(jù)在兩位數(shù)下跌。比如房地產(chǎn)投資，商品房銷售面積與銷售額等等。

國家統(tǒng)計局披露：

1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。

來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

而5月份，房地產(chǎn)投資與住宅投資，跌幅雙雙登上了兩位數(shù)，跌幅均超過10%。6月份7月份，同樣是兩位數(shù)下跌。

來源：國家統(tǒng)計局

這意味著，房地產(chǎn)市場的拿地、開工積極性持續(xù)下降了近兩年時間。

此數(shù)據(jù)，與財政部公布的賣地收據(jù)，也能對得上。

全國賣地收入，自2021年見頂之后，已經(jīng)兩連跌，2023年只有57996億元，相較于高點時期，下跌了33.38%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

2024上半年，才賣了15263億元，同比下降了18.3%。

這對于地方政府而言，相當(dāng)難受。賣地收入是地方的主要錢袋子，對于很多經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)薄弱的地區(qū)來說，更是維持運轉(zhuǎn)的主要力量。

這部分收入跳水，財政吃緊程度可想而知。

此背景下，產(chǎn)生了當(dāng)下的兩個現(xiàn)象：

第一，自上而下進行機構(gòu)編制改革，縮減支出。

第二，地方通過非稅收收入，增加自己的財政實力。

經(jīng)濟觀察報最新發(fā)表的一篇文章《多地非稅收入上漲背后》就透露，在稅收收入下降的背景下，地方政府深挖非稅收收入。

非稅收入主要包括收費、罰沒等，往往作為稅收收入下行的對沖手段，但實則影響營商環(huán)境。

感興趣的讀者，大家可以去看下這篇文章，自行補課，這里我就不再延伸了。

03

量價齊跌

除了房地產(chǎn)投資兩位數(shù)下跌外，商品房銷售面積與銷售額也是兩位數(shù)調(diào)整，而且跌幅更猛。

國家統(tǒng)計局披露：

1-7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。

來源：國家統(tǒng)計局

分大區(qū)來看，房地產(chǎn)投資，東北跌幅最大，其次是西部、中部和東部。

商品房銷量，東部、中部、西部、東北都是兩位數(shù)下跌。中部跌幅最大，前七個月銷售面積和銷售額跌幅都在四分之一左右。

來源：國家統(tǒng)計局

去年商品房銷量和銷售額已經(jīng)大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

而今年在去年本就慘淡的銷量上，進一步下挫。

按照前七個月的銷售面積與銷售來看，今年全年銷售面積與銷售額將跌至“雙9”左右。

相比于新房，二手房由于確定性更好，價格降得更猛，銷量上比新房好很多。部分中心城市的二手房銷量，還創(chuàng)下了新高。

比如深圳，7月份二手房網(wǎng)簽量5381套，創(chuàng)下2021年2月以來的最高點。

而同期的新房，成交2616套，環(huán)比下滑11%，同比下滑17%。仍在底部掙扎。

再比如成都。

7月成都二手房成交突破2萬套，達到21240套，較6月增加3422套，環(huán)比上漲19.2%，同比上漲38.3%；成交面積環(huán)比上漲近2成。

21240套，創(chuàng)下了今年成交量新高，是時隔15個月來再次沖破兩萬套。

而新房，連續(xù)兩個月向下。7月份只成交了7166套，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌40.1%。成交量只有二手房的三分之一。

這兩年，由于新房的風(fēng)險加大疊加二手房瘋狂降價，二手房已經(jīng)成為了商品房成交的主流。

房價方面，國家統(tǒng)計局最新公布的7月份70個大中城市數(shù)據(jù)顯示。

70個城市，新房環(huán)比下跌城市66座，2個持平，2個上漲。同比2個上漲，68個下跌。

70個城市，二手房環(huán)比下跌城市67座，2個持平，1個上漲。同比全線下跌。

其中新房環(huán)比領(lǐng)跌城市為廈門、重慶、蘭州、牡丹江、湛江。二手房環(huán)比領(lǐng)跌城市為武漢、唐山、泉州。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，跌幅很小，只是讓你看個趨勢而已。當(dāng)下真實的市場，其實跌幅很猛。

03

房價還得調(diào)整多久

近日，在博鰲論壇上，樊綱對當(dāng)下的房地產(chǎn)發(fā)表了一個觀點：

從宏觀經(jīng)濟的角度，中國經(jīng)濟現(xiàn)在仍然不景氣，一季度還有5.3%的增長，二季度只有4.7%的增長。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大，不確定性仍然很多。

就房地產(chǎn)而言，現(xiàn)在確實已經(jīng)到了或者接近到谷底，谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，也即“L”形，還會經(jīng)歷一段困難的時期。

房地產(chǎn)“L”形走勢是對的，但我不認為現(xiàn)在就到底部了，仍在“│”到“—”的過程中，現(xiàn)在談底部還早。

在分析深圳樓市的文章中，我說過，正因為房價遠超城市大多數(shù)的購買力，讓大多數(shù)無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟周期、宏觀大環(huán)境以及全球局勢帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

在這種背景下，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

而就目前的情況來看，平衡點出現(xiàn)還早得很。

本號在今年的文章中多次強調(diào)過，本輪調(diào)整周期不會短。

當(dāng)下的樓市，已經(jīng)進入了調(diào)整深水區(qū)。

所以，本號再次強調(diào)一下，當(dāng)下買房賣房的觀點，適用于所有城市：

第一，高位站崗的炒房客，能現(xiàn)在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客，應(yīng)該見好就收，否則當(dāng)初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至于只有一套房的中產(chǎn)家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務(wù)，收縮家庭的債務(wù)表。

第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加杠桿的人群，可以推遲。

第四，對于有自住、小孩上學(xué)、結(jié)婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔(dān)得起，又特別想買，可以買，但，一方面，切記不要加杠桿，另一方面需要做好承受房價下跌的心理準(zhǔn)備，這是認知。

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該機構(gòu)總部位于香港，在全國各地擁有分支機構(gòu)，深耕香港本土教育與身份規(guī)劃領(lǐng)域9年，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請、過程輔導(dǎo)到結(jié)果落地，一站式全程陪伴，同時還為客戶提供從商務(wù)、置業(yè)、子女教育、生活出行等多項在港后續(xù)服務(wù)。真正的做到了為客戶保駕護航，滿足客戶從家人到家業(yè)、從生意到生活、從當(dāng)下到世代的全方位需求。