中央下令，一呼百應(yīng)。這一周，從國新辦新聞發(fā)布會宣布二套房首付比例最低為15%、下調(diào)存量房貸利率之后，政治局召開會議，直接喊話房地產(chǎn)，要促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，調(diào)整住房限購政策，并推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

連續(xù)發(fā)聲之后，房地產(chǎn)出現(xiàn)異動。第一個信號則是出現(xiàn)在資本市場，長時間低位運(yùn)行的地產(chǎn)股上漲，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊周度漲幅達(dá)到17.83%，對樓市的托舉開始了。

短短兩三日，第二個和第三個信號接連出現(xiàn)。多個新房項(xiàng)目發(fā)文表示，上調(diào)價格，或者撤回此前的優(yōu)惠。隨后，連續(xù)降溫的土拍市場出現(xiàn)溢價率87%成交的地塊，競拍過程被屢次提示“要理性”。

但市場最期待的一線城市將如何調(diào)整限購政策還未落地，這張王牌究竟會怎么打被看作是“神之一手”。

多個項(xiàng)目明確漲價

《華夏時報》記者注意到，在國新辦和政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)之后，市場上對于房地產(chǎn)討論的關(guān)鍵便是房價是否會出現(xiàn)上漲。從數(shù)據(jù)上來看，傳統(tǒng)的“金九”連續(xù)失約樓市，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中央選擇在這個時間點(diǎn)為樓市發(fā)聲，意在抓住“銀十”的高開。

從市場反應(yīng)來看，房企對于銷售的信心有所增加。日前，保利發(fā)展旗下的多個項(xiàng)目發(fā)布了“保價”計劃，正好與政治局會議提到的“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”進(jìn)行了呼應(yīng)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者表示，保利打響了保價第一槍，和政治局會議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”導(dǎo)向非常吻合。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房企的動作很及時，確保購房者購房后房價不會出現(xiàn)下跌，緊扣購房者心弦。同時，保價也體現(xiàn)了房企對于房價穩(wěn)定的預(yù)期，后續(xù)在“止跌回穩(wěn)”的框架之下，各地保房價動作將增加，這會更好促進(jìn)市場活躍，市場活躍則會反過來也促進(jìn)價格穩(wěn)定。

在保利發(fā)展“保價”之前，成都房企嘉禾興地產(chǎn)發(fā)文表示，旗下所有在售住宅自10月1日起銷售價格上調(diào)2%。隨后，嘉禾興地產(chǎn)回應(yīng)媒體表示，該舉措是希望能幫助穩(wěn)定市場預(yù)期。不難看出，“預(yù)期”如何已然成為了當(dāng)前購房者是否會入市的決定因素。

國新辦新聞發(fā)布會和政治局會議之后，保價和上調(diào)銷售價格的消息越來越多。9月28日，河南的一家房企卓凱置業(yè)發(fā)文件表示，從9月30日24時起，旗下在售項(xiàng)目常綠·金水宸苑售價上調(diào)2%，每平米約上漲300元。文件顯示，此次漲價是卓凱置業(yè)在經(jīng)過多方調(diào)查后的研判，常綠·金水宸苑的品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)尤為凸顯，是集團(tuán)重點(diǎn)保價項(xiàng)目。

此外，還有一些房企選擇在這一時間點(diǎn)積極進(jìn)行去化。招商蛇口旗下的樓盤江心印園發(fā)海報表示，買房送股票，在江心印園置業(yè)的客戶，可以享受股市利好，業(yè)主根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)購買任意股票，股票本金則是由江心印園補(bǔ)貼提供。其中，140平米戶型本金最高為10萬元，180平米戶型最高為20萬元。

房企開始搶著拿地

第三個信號則是，房企敢拿地了。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，TOP100房企拿地總額為4731.3億元，同比下降40.0%，相比較前7月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.0個百分點(diǎn)。在市場遲遲沒有企穩(wěn)時，房企擴(kuò)儲往往偏于謹(jǐn)慎。

但“不謹(jǐn)慎”的一幕開始在土拍市場上演。9月27日，成都土拍出現(xiàn)“搶地”。彼時，天府新區(qū)麓湖板塊地塊被擺上貨架，吸引了10家房企參與土拍。最終，在經(jīng)過113輪競價之后，潤達(dá)豐以約9.02億元的總價斬獲這宗地塊，溢價率高達(dá)86.92%。

這是成都天府時隔9個月之后首次供地，由于現(xiàn)場競拍過于火爆，主持人多次提醒：“理性舉牌、仔細(xì)測算、控制風(fēng)險。”

《華夏時報》記者了解到，上述成都天府地塊將會被打造成成都天府新區(qū)首個“第四代住宅”項(xiàng)目。地塊被熱搶在當(dāng)前的土拍市場中比較罕見，這說明核心地段土地市場熱度有所升溫。同時，也說明土地市場對此前發(fā)布的高品質(zhì)住宅政策有較好的吸收，后續(xù)各地要強(qiáng)化對高品質(zhì)住宅用地的優(yōu)惠政策。

9月29日，廣州天河南方面粉廠地塊成功出讓?！度A夏時報》記者了解到，天河南方面粉廠地塊為含住宅的綜合用地，建設(shè)用地面積為4.7萬平米，規(guī)劃建筑面積為17.67萬平米，起拍總價為88.2億元，起拍樓面價為50211元/平米。天河南方面粉廠地塊吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家房企報名參與。

在鏖戰(zhàn)5個小時、經(jīng)過148輪競價之后，保利以117.6億元的價格將天河南方面粉廠地塊納入囊中，溢價率為33.4%，成交樓面價為66957元/平米，成為廣州土拍樓面價第二高的地塊。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析表示，天河南方面粉廠地塊是廣州目前唯一一宗可以將陽臺占比擴(kuò)大到30%的地塊，比現(xiàn)行規(guī)定的20%要高，這意味著該地塊打造的項(xiàng)目實(shí)用率有可能突破130%，或?qū)⒊蔀楠?dú)一無二的豪宅產(chǎn)品。

一線城市如何調(diào)整政策成關(guān)鍵

“來問的客戶肯定是多了，但是這兩天還是工作日，具體成交是否會反彈要看國慶小長假的情況。部分客戶還是希望等到政策真的落地之后，再決定是否下手?！北本﹪t府的置業(yè)顧問對《華夏時報》記者表示。

上文提到，政治局會議指出，要調(diào)整住房限購政策。截至目前，僅有四個一線城市、天津和海南的部分區(qū)域還在執(zhí)行限購政策。在國新辦新聞發(fā)布會和政治局會議之后，廣州率先對限購政策進(jìn)行了調(diào)整，其在9月27日宣布，南沙區(qū)全面放開住房限購。

若考慮到最大程度促進(jìn)銷售，其余城市在國慶小長假之前優(yōu)化限購政策最好。《華夏時報》記者注意到，目前，市場上關(guān)于上海、深圳和北京會如何調(diào)整限購的傳聞稱得上是滿天飛。

梳理業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來看，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，廣州有望全面放開限購，北上深則是有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。此前，北京也表示，將會調(diào)整限購政策，并適時取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，真正落地的靴子是哪一雙，或會決定房地產(chǎn)下一步的預(yù)期。