10月29日上午，北京市朝陽區(qū)姚家園的御翠園售樓處人頭攢動，前臺登記處、沙盤前、銷售展板前擠滿了看房人。售樓處外，帶看人員注視著過往的車輛和行人，稍有人員駐足便迎上去推銷；售樓處內(nèi)，案場銷售人員整齊地坐成三排，聽到前臺叫號后帶著微笑快速前往迎接登記完的客戶。

銷售人員表示，御翠園項目于10月26日開盤，因降價2萬元/平方米銷售，吸引了大量客戶。周末兩天每天有2000多名客戶看房，不到四天認購量預(yù)計超過150套。御翠園由港資房企和記黃埔地產(chǎn)集團開發(fā)，從拿地至今已開發(fā)20年。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息，2016年6月該項目土地出讓信息變更，合同地價款為4399.2萬元，規(guī)劃建筑面積為17.3萬平方米，樓面價為254元/平方米。

御翠園項目由8棟高層和17棟聯(lián)排別墅組成，共有1252套房源。本次開盤的是第一期，包括3棟高層和6棟聯(lián)排，共計473套房子。第二期計劃于2024年12月開盤，共推420套房源；第三期計劃于2025年4月開盤，共推335套房源；最后一期計劃于2025年10月推出，共24套房源。項目將于2025年5月交付。

北京市住建委公示的信息顯示，御翠園一期于2023年7月18日取得預(yù)售許可證，高層房源396套，分140平方米和185平方米兩種戶型，備案均價9.8萬元/平方米；聯(lián)排別墅77套，分345平方米和400平方米兩種戶型，備案均價9.14萬元/平方米。銷售人員透露，取得預(yù)售證時正值樓市下行階段，由于價格較高蓄客不理想，一直沒有對外銷售。9月24日一系列樓市新政發(fā)布后，項目方?jīng)Q定抓住機會出貨。

早在開盤前，御翠園已經(jīng)通過中介和渠道蓄客。10月25日晚間，銷售人員開始密集通過電話聯(lián)系客戶看房，推廣資料在各個房地產(chǎn)團購群大量轉(zhuǎn)發(fā)。根據(jù)渠道銷售人員發(fā)布的內(nèi)容，御翠園銷售均價7.6萬元/平方米，比備案均價便宜了2萬元/平方米。按照最小140平方米戶型計算，平均每套房比備案價少280萬元，吸引了大量購房者關(guān)注。

開盤當(dāng)天，由于看房客戶太多，售樓處不得不排號限流，拿到號才能進入。客戶認購房子需要繳納50萬元認購金，并限定14天內(nèi)繳清首付款。一些沒有預(yù)約的客戶需要現(xiàn)場排隊，一般需等待兩小時左右。由于周末看房人太多，認購量超出預(yù)期，10月28日御翠園銷售均價上調(diào)至7.8萬元/平方米，并于10月29日下午進一步上調(diào)至8萬元/平方米。

開盤以來，御翠園售樓處每天公布一批特價房源。10月29日的特價房源共有25套，售價區(qū)間在1148萬元—3744萬元，與備案價相比，銷售總價優(yōu)惠197萬元—432萬元，平均優(yōu)惠折扣為14.2%。高層房源中，140平方米戶型銷售均價普遍在8.2萬元/平方米左右，比備案價低16.9%；185平方米戶型平均售價在8萬元/平方米左右，銷售中有兩種折扣，分別比備案價低17.5%和15%。聯(lián)排別墅平均售價也超過8.2萬元/平方米，其中345平方米戶型有兩種折扣，分別比備案價低10.5%和8.5%；400平方米戶型售價比備案價低5%。綜合算下來，御翠園10月29日的平均售價比開盤前公布的7.6萬元/平方米均價上調(diào)了6.6%。

與御翠園相鄰的逸翠園二手房成交價在6.9萬元/平方米—7.5萬元/平方米，帶露臺或花園的成交價在8萬元/平方米—8.5萬元/平方米。御翠園銷售人員表示，10月29日140平方米的特價房源已被認購?fù)?，建議再釋放一批房源出來，但項目相關(guān)負責(zé)人表示完成調(diào)價后再進行釋放。

渠道負責(zé)人表示，御翠園開盤以來，周末每天認購量在50套左右，帶看成交比約為30:1。10月28日和29日，由于漲價及工作日原因，認購量開始下降，兩天認購量預(yù)計在七八十套。他認為御翠園的優(yōu)點是港資開發(fā)商注重品質(zhì)和服務(wù)，房子質(zhì)量不會太差，物業(yè)服務(wù)好，加上優(yōu)惠折扣大，具備較高性價比；缺點是由于拿地較早，外觀、戶型、園林等設(shè)計相對老舊，與當(dāng)前流行的設(shè)計理念“沒法比”。

御翠園185平方米戶型得房率為82%，140平方米戶型得房率為76%，聯(lián)排別墅得房率超過90%。2004年9月，和黃地產(chǎn)在北京朝陽區(qū)姚家園拿下三幅土地，用地總面積26.5萬平方米，建筑面積43.8萬平方米。三幅土地分別被開發(fā)成逸翠園、御翠尚府和御翠園三個項目，項目配建了養(yǎng)老、教育等設(shè)施。2005年7月，逸翠園項目取得預(yù)售證開始銷售，銷售均價9000元/平方米左右。2007年底，該項目現(xiàn)房備案簽約均價在1.5萬元/平方米左右。2011年11月，御翠尚府取證開始銷售，均價2.9萬元/平方米。到2014年項目現(xiàn)房銷售時，簽約價已經(jīng)達到5萬元/平方米左右。2021年，御翠園以12萬元/平方米均價申請預(yù)售，但未獲批。2022年底，御翠園項目一度啟動蓄客，并計劃于年底取證，最終不了了之。直到2023年7月，御翠園才拿到一期預(yù)售許可證。不同于逸翠園和御翠尚府一次性拿證，御翠園一期只申請9棟樓的預(yù)售許可證。但由于市場未穩(wěn)，項目一直沒有正式對外銷售。從2004年拿地到2024年開盤，御翠園跨時20年之久，經(jīng)歷了2008年上半年房地產(chǎn)最大一輪上行起點，也經(jīng)歷了2023年下半年房地產(chǎn)向下的轉(zhuǎn)折點。2024年9月24日的系列新政發(fā)布后，房地產(chǎn)市場成交再次出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

一位中介人士介紹，10月以來，北京樓市成交量大幅上升，二手房由于價格相對較低，成交要遠遠大于新房。御翠園由于拿地較早，雖然折價銷售，但溢價依然可觀。御翠園一期批準(zhǔn)預(yù)售面積為9.32萬平方米，占項目住宅可售面積的37.4%，按照10月29日售價計算，一期可銷貨值在76億元左右，預(yù)計整個項目可售貨值超過200億元。