“一個城市的老舊小區(qū)加裝電梯的發(fā)展，取決于城市的財政實力、政策機制創(chuàng)新、區(qū)域特點。一個老舊小區(qū)加裝電梯的進度，則取決業(yè)主關系與利益協(xié)調?！?/p>

將近500人的業(yè)主群，從2022年中旬開始討論加裝電梯，共27個具備加裝電梯條件的單元樓中，至今落地了一部半電梯——其中一部正處于爛尾階段。

這就是小巴所在的杭州西湖區(qū)的一個老小區(qū)的現狀。

今年1月22日，國家發(fā)展改革委社會發(fā)展司司長劉明在新聞發(fā)布會上談到，老舊小區(qū)加裝電梯“能裝盡裝”，并且指出：“全國光加裝電梯的市場大概有2.6萬億元”。

2.6萬億元，相當于深圳前三季度的GDP規(guī)模。據估算，全國符合標準（2000年以前）的老舊小區(qū)的加裝潛力在200萬部以上，而截至2023年10月底全國既有住宅加裝電梯近10萬部，2022年、2023年當年加裝量都在3萬部左右，總進度為二十分之一。

老舊社區(qū)加裝電梯

整個龐大的加裝電梯市場才剛剛打開，潛力巨大。但一如小巴所在小區(qū)的現狀，如何順勢大幅打開加裝電梯市場，還是一個懸而難決的問題。

廣州遙遙領先，杭渝蓉崛起，為什么？

通過對各地官媒以及政府公告，可以粗粗統(tǒng)計出當前已經公開數據的各主要城市加裝電梯市場的發(fā)展進度：

總結來說，廣州處于“遙遙領先”的地步，杭州、重慶、成都算是“一線梯隊”，強于上海、北京等“老大哥”，南京、合肥、深圳、廈門、武漢等城市似乎還處于蓄勢待發(fā)階段。

廣州之所以引領全國加裝電梯市場，可以發(fā)現在各個方面均有首發(fā)優(yōu)勢：

◎時間：廣州從1997年開始批準加裝電梯，而其他多數城市只是近些年開始推動，比如杭州是2017年底，成都是2018年。

◎模式：2018年，廣州在全國首創(chuàng)了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一批復、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一運維”的成片連片加裝電梯新模式。

◎技術：10月15日，廣州實施的《既有住宅加裝電梯技術規(guī)范》，是全國首個省會城市加裝電梯地方標準，也是目前體系最為完備的既有住宅加裝電梯技術規(guī)范。

“就全國范圍來說，廣州和廈門屬于領頭的城市，杭州、成都則屬于增長較快的城市”四川民生實事監(jiān)督聯絡員劉俊對小巴說道。他從2017年開始重點調研老舊小區(qū)加裝電梯問題。

杭州的政策機制創(chuàng)新一般被視為后來者居上的“法寶”。比如，劉俊認為，杭州的“加梯辦”——主要是政府組建各個部門的“統(tǒng)籌群”，以及街道、社區(qū)組建的囊括業(yè)主、電梯公司、律師等在內的“加梯幫幫團”，推動了杭州的“成片連片加裝電梯”及矛盾化解。

“確實解決不了的問題，還會要召開聽證會。由政府承擔相關費用，邀請調解員、工程技術、特種設備專家、法律或者熱心市民，甚至有人大代表、政協(xié)委員、政協(xié)代表參與，一同化解矛盾?！眲⒖≌f道。

不可否認，地方財政與加裝電梯發(fā)展息息相關，這是多數低線城市乃至高線城市仍存在的短板。一般來說，地方財政會承擔加裝電梯的相當費用，高線城市達20萬元/臺，甚至更多，比如上海、杭州、成都、合肥、南京等，低線城市達10萬元/臺，比如中山、菏澤等。

據劉俊的觀察，相較前兩年，成都老舊小區(qū)的加裝電梯熱度有所下滑，直接原因是受制于財政資金緊張?！芭脑蕉?，那要拿出來的補貼越多，所以會限制審批數量”。

其他方面，各個城市的差異性同樣是明顯的。比如，此前上海、北京的政策限制較嚴苛，造成加裝電梯進展稍顯滯后。

上海在2019年底前的政策有：本樓幢業(yè)主同意率90%；本樓幢業(yè)主擁有“一票否決”權；小區(qū)同意率三分之二。即便當時上海最高補貼24萬元/臺，要推動的難度也是極大的。所以，上海取消了“一票否決”權，其他方面均明顯放寬。北京的情況和變化，與上海基本類似。

再比如，部分城市加裝電梯條件不足。舉例來說，截至2023年，西安2000年前建成的老舊小區(qū)數量約為3645個，但樓棟數在3棟及3棟以下的老舊小區(qū)數量占80%以上，大部分樓體空間上不具備加建電梯條件。

西安市，老舊小區(qū)改造

兩大業(yè)主矛盾關系，癥結何在？

明顯可見的是，一個城市的老舊小區(qū)加裝電梯的發(fā)展進度，很大程度上取決于城市的財政實力、政策機制創(chuàng)新、區(qū)域特點等條件。

當然，具體到一個老舊小區(qū)加裝電梯的進度，則很大程度上取決于業(yè)主關系與利益協(xié)調。這是很多人都熟悉的和有經驗的。

以小巴所在的小區(qū)為例：2022年中旬，其他小區(qū)的加裝電梯圖片被一位業(yè)主發(fā)到業(yè)主群中，很快引起眾人興趣，加裝電梯的聲音此起彼伏，有人直接建了小群；

2022年10月，某單元樓領頭安裝首部電梯，背后是一對業(yè)主夫妻耗時6月撮合該單元樓完成湊資等事宜，但按政策仍然需要小區(qū)“雙三分之二以上”業(yè)主參與表決且其中“雙四分之三以上”業(yè)主同意，而當時就有不少人提出“這是為了賣好價從而跑路”“施工影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生”“減少車位”等各類反對意見，所以，一開始因只達50%同意而失敗，所幸?guī)状尾ㄕ酆?，最終通過，至加裝電梯完工驗收，前后歷時一年多時間；

近兩年，其他樓棟又有幾次討論加裝電梯的高峰，也提出不少方案，但往往無疾而終。一是缺乏專人負責撮合，與單元樓內及小區(qū)其他業(yè)主的關系缺乏協(xié)調；二是各類反對意見五花八門，容易使人望而生畏，心生退意。

“你看那個‘青青家園’，他們一直都想裝，一兩年了，街道、社區(qū)都很想推進，但根本就做不下來，因為一期、二期、三期物業(yè)就好幾個，要他們同意，又要其他業(yè)主同意?！币晃缓贾蓦娞莨矩撠熑藢π“驼f道，各個老舊小區(qū)加裝電梯的復雜性可想而知。

一般來說，單元樓上下業(yè)主的矛盾是首要的。比如，在資金支出比例、選擇公司品牌、加裝方案、采光、通風、補償等方面容易產生矛盾。

杭州加裝電梯市場的價格是48—52萬元/臺，連廊越復雜，價格越貴。相較而言，成都的價格是40—50萬元/臺。

2018年，杭州首臺空中加裝電梯交付使用

以杭州、成都的加裝電梯補貼額度，需單元樓業(yè)主湊資30萬元左右。一般來說，樓層越高的業(yè)主，負擔資金比例越高。而補貼費用是后到的，所以業(yè)主們需要事先籌資50萬元左右。

最需要加裝電梯的高層業(yè)主與最不需要加裝電梯的一二層業(yè)主之間的矛盾最為尖銳：

一二樓業(yè)主以及其他業(yè)主的反對理由已經從以前的通風、采光、噪音延伸至墻體開裂、滲水、墻體沉降等安全問題，談判、說服與補償成本越來越高。（這些問題可大可小，取決于關系調節(jié)與利益協(xié)商。）一旦加裝電梯，一二樓業(yè)主容易面臨房價下跌的尷尬，這往往是他們最難以躍過的心坎。

長達十多年的質保、維保則是對相關業(yè)主利益協(xié)調的長期考驗。

以杭州電梯企業(yè)的服務為例，一種是服務是“全托管”，比如一年7000—8000元，服務囊括水電、管理、漏水防水、配件更換等；另一種是“半托管”，比如比如“六大件十年質?！保ㄖ鳈C、門機、控制柜等）“五年維?！钡取Ｒ跃S保為例，電梯設備較新，價格較低，越舊越貴，年均價3500元。而不論“全托管”還是“半托管”，都是業(yè)主方與電梯方的一次“對賭”。

其次便是：加裝電梯單元樓業(yè)主與相鄰單元、小區(qū)其他業(yè)主在道路率、車位率、綠化率、墻體受損等方面的矛盾。

加裝電梯可能會影響車位率、綠化率等

“如果全小區(qū)都納入進來表決，就很麻煩了?！眲⒖≌f道。由此可能增加的時間、人力成本、第三方公司的入戶調查支出等，都是麻煩事?！吧踔聊玫搅碎_工的認可之后，也依然沒辦法開工，就是因為業(yè)主矛盾太大?！?/p>

相對于協(xié)調相關業(yè)主利益關系的繁瑣冗長，施工則是極為高效的，真可謂“輕舟已過萬重山”。比如，杭州的情況是：加裝一部電梯的計劃總工程周期一般是45天，基本可以做到35天完工。

缺的是集體意識，不缺的是辦法

歸根結底，“因為中國人——大家說話都比較委婉，所以反對方的真實訴求往往無法挖掘到位。”說起加裝電梯背后的根本阻礙，劉俊如此分析道。

其次，一些電梯公司為了提高加裝效率，錯誤引導業(yè)主只按文件、政策行事，但小區(qū)加裝電梯背后背后本質還是人情世故。“要講感情的，要有很好的話術，加裝業(yè)主是要稍微低姿態(tài)，不能強推。”劉俊說道。

他的建議和所了解的成功經驗如下：

1、單元樓內要選舉一位帶頭人，推舉2—3位業(yè)主代表；

2、社區(qū)、街道層面，應該進行大量的宣傳工作，使加裝電梯的好處深入人心，以及實實在在的走訪工作，摸清各個小區(qū)的具體情況；

3、可以嘗試成立“幫幫團”，組織社區(qū)居民調解專家、志愿者、律師、設計院等多方解決問題和矛盾；

4、可以通過聯系有關媒體，做一些正能量的案例報道。

與此同時，應該樂觀地看到的是以下幾個方面的長期趨勢：

在加裝電梯方面，政策不斷松動是明顯的趨勢。除了上述上海、北京政策明顯放寬之外，10月23日，《西安市既有住宅加裝電梯工作實施意見》還明確一個住宅單元有一戶業(yè)主提出加裝意愿的，即可啟動意見征詢工作。也就是說，只要一戶業(yè)主有意愿，就可以帶動一個住宅單元走上加裝電梯的流程。

資金補貼不斷加大也是可以期待的。不妨老舊小區(qū)電梯更新為例，杭州今年將完成3750臺老舊電梯更新。這背后主要得益于國債對老舊電梯實施更新的支持。

以杭州為例，超長期特別國債補貼15萬元，市政府補貼2萬元?！耙话銖S家的報價都會報到17萬，以17萬多一點來做合同的?！焙贾菸鲓W電梯的一位區(qū)域分管負責人對小巴說。目前，西奧電梯是杭州舊改電梯項目的最大供應商。

或可推測，即便沒有市政府的補貼，為了爭取電梯更新訂單，電梯廠家也會盡可能選擇兜底。當然，各地政府面對2.6萬億的加裝電梯市場，很難不動心，不給足甜頭。

據《杭州市區(qū)老舊小區(qū)住宅加裝電梯與管線遷移財政補助資金使用管理辦法》（2025—2027年）（征求意見稿）：

對符合條件的加裝電梯項目，政府給予20萬元/臺的補助”之外，還有“實行定額補助，市級財政給予5萬元/臺的補助”，“每完成一臺電梯加裝，給予社區(qū)8000元/臺的資金補助”。

加裝電梯的方案是不斷創(chuàng)新的。除了常見的外接鋼構電梯，還有安裝在樓道的座椅型電梯——缺點是無法載貨；除了以業(yè)主出資為主的出資模式外，由企業(yè)承擔主要費用的“公交車型電梯”也應運而生，業(yè)主坐一次付一次錢。當然，對于企業(yè)方收回成本難度較高。

除了單個單元樓修建一部電梯的常見電梯修建方案之外，還可以修建多個單元樓共用的連廊型電梯。比如杭州錢塘區(qū)白楊街道云水社區(qū)金沙學府小區(qū)的兩臺電梯——16幢電梯連廊長12.6米，5幢電梯連廊長13.3米，后者是杭州最長的電梯連廊。

杭州市最長連廊加裝電梯

圖源：杭州網

也就是說，在政策支持、資金補貼、方案創(chuàng)新方面的，各地小區(qū)加裝電梯的難度是不斷下降的，缺的絕不是條件與辦法。

最后，再總結一下可能老生常談的加裝電梯對于老舊小區(qū)的方便：首先，方便老人、小孩、特殊群體出行。比如輪椅、嬰兒車的出行，腿腳不方便、身體不好的特殊群體的出行。

其次，社區(qū)治理的效果是可以期待的。“原本大家基本上門一關，不來往，當加了電梯后，增加了來往，有的還開始一個月聚一次餐、經常串門，小區(qū)更和諧、鄰里感情更深了”，劉俊說，“集體的意識更強了”。

或也可以這樣總結：集體意識強了，加裝電梯的阻礙也就弱了。