過(guò)去，購(gòu)房者總是希望取消公攤面積，期待按照套內(nèi)面積購(gòu)房。如今，隨著房產(chǎn)產(chǎn)品迭代，公攤正在逐漸成為歷史。

2024年起，全國(guó)范圍內(nèi)開始嘗試零公攤的實(shí)驗(yàn)，廣州在這方面走在了前列。例如，招商蛇口在橫瀝島以底價(jià)10.18億元拿下一塊地，其項(xiàng)目戶型實(shí)用面積最高可達(dá)140%。這并不是豪宅或改善住宅，而是剛改樓盤。其中110平方米的戶型實(shí)用率高達(dá)139%，可實(shí)現(xiàn)四房?jī)尚l(wèi)加露臺(tái)的設(shè)計(jì)。這是廣州首個(gè)第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)的樓盤。

廣州主城區(qū)即將開盤的新盤雖然尚未實(shí)施第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際使用面積也達(dá)到了130%。越秀在荔灣和白云區(qū)的兩個(gè)新盤，最小面積68平方米，最大面積98平方米，實(shí)際使用面積最高達(dá)130%。新規(guī)后的高得房率使得小戶型也能提供之前100平方米以上的居住體驗(yàn)。

這三個(gè)即將開售的新盤代表了廣州目前最高得房率的產(chǎn)品。在廣州市場(chǎng)上，只要是建筑新規(guī)后入市的新盤，100%以上的得房率已成為標(biāo)配。買房時(shí)，人們更傾向于選擇新房而非二手房，尤其是新規(guī)后的產(chǎn)品。

廣州之所以能做到如此高的得房率，主要得益于去年11月發(fā)布的《容積率辦法》，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例從不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)。這些調(diào)整為開發(fā)商提供了更大的設(shè)計(jì)空間，使得得房率越來(lái)越高。

不僅是廣州，自2024年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市都在計(jì)容規(guī)則上進(jìn)行了調(diào)整。濟(jì)南、佛山、合肥、深圳等地都發(fā)布了新的計(jì)容細(xì)則，進(jìn)一步放寬了陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等空間的計(jì)容規(guī)則。這些調(diào)整促使各地的新規(guī)后產(chǎn)品如雨后春筍般涌現(xiàn)，第四代住宅概念逐漸普及。

第四代住宅主打把地面庭院搬到高層，使每個(gè)住戶都能擁有空中花園。在全國(guó)范圍內(nèi)，已有100多個(gè)項(xiàng)目落地，得房率大多超過(guò)100%，最高的甚至達(dá)到144%。不過(guò)，這類住宅多集中在改善項(xiàng)目和豪宅上，小戶型剛需項(xiàng)目較少。

這次全國(guó)范圍內(nèi)的計(jì)容調(diào)整和100%以上得房率產(chǎn)品的興起，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。過(guò)渡期過(guò)后，新房市場(chǎng)中100%以上得房率的產(chǎn)品將成為標(biāo)配，新房與舊房之間將形成明顯的價(jià)格差距。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，建議密切關(guān)注所在區(qū)域是否有大量待入市地塊，如果有，應(yīng)考慮出售非自住房產(chǎn)。購(gòu)買新房?jī)?yōu)于二手房，即使價(jià)格稍高也要堅(jiān)定選擇新規(guī)產(chǎn)品。未來(lái)，剛需小戶型也會(huì)普及100%得房率，不急于居住的可以等待。優(yōu)質(zhì)成熟稀缺地段的二手住宅仍具價(jià)值，地段依然是核心因素。

購(gòu)房邏輯發(fā)生了巨大變化，無(wú)論是剛需還是改善型購(gòu)房者，選房都變得更加復(fù)雜。