100平方米的房子得房率可能達(dá)100%。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，開(kāi)發(fā)商不僅在價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的內(nèi)卷也愈發(fā)明顯。2024年被視作第四代住宅的爆發(fā)元年。目前，鄭州的金水北、二七新區(qū)和南龍湖已有第四代住宅項(xiàng)目，北龍湖也將迎來(lái)這一新趨勢(shì)。正在掛牌出讓的北龍湖10號(hào)地為了適應(yīng)第四代住宅的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，特意放寬了建筑高度限制。預(yù)計(jì)不久后，鄭州將全面進(jìn)入第四代住宅時(shí)代。

隨著第四代住宅的興起，得房率顯著提高。成都某些項(xiàng)目的得房率甚至達(dá)到200%，贈(zèng)送率達(dá)70%。這意味著79平方米的建筑面積實(shí)際使用面積可達(dá)140平方米。盡管鄭州的得房率尚未達(dá)到如此高值，但許多項(xiàng)目已接近或超過(guò)100%。得房率成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)方向。例如，一些項(xiàng)目通過(guò)優(yōu)化玄關(guān)、陽(yáng)臺(tái)、餐客廳和主臥套房等設(shè)計(jì)，提升整體居住體驗(yàn)。市場(chǎng)內(nèi)卷不僅體現(xiàn)在戶型上，外立面、大門(mén)、公區(qū)和會(huì)所也在不斷升級(jí)。曾經(jīng)流行的土黃色外立面已被鋁板和大面積玻璃幕墻取代，小區(qū)大門(mén)更加氣派，酒店式入戶大堂變得普遍，會(huì)所也成為標(biāo)配。

市場(chǎng)下行迫使開(kāi)發(fā)商提高產(chǎn)品質(zhì)量以求生存。如今的新房市場(chǎng)信號(hào)明顯：回歸主城、容積率降低、產(chǎn)品面積段增加。優(yōu)質(zhì)地段的土地出讓容積率更低，為開(kāi)發(fā)商提供更多發(fā)揮空間。這預(yù)示著未來(lái)鄭州市場(chǎng)上將出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)住宅。例如，二七的招商林嶼境憑借第四代住宅、超高得房率、下沉庭院、會(huì)所等特色，在限價(jià)解除后售價(jià)遠(yuǎn)超預(yù)期且銷售良好。改善型住宅逐漸成為市場(chǎng)主流，大面積段戶型越來(lái)越多出現(xiàn)在主城區(qū)。

產(chǎn)品力提升和戶型迭代已成為必然趨勢(shì)。新房市場(chǎng)的進(jìn)步對(duì)二手房構(gòu)成巨大壓力。前兩年熱銷的爆款戶型在新產(chǎn)品面前失去吸引力，老舊社區(qū)和次新房面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。二手房成交量一度超越新房主要得益于價(jià)格優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)房屬性，但這些優(yōu)勢(shì)正逐漸消失。新房更高的得房率使其實(shí)際單價(jià)更低，更具競(jìng)爭(zhēng)力。此外，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目已在多個(gè)城市展開(kāi)，進(jìn)一步削弱了二手房的優(yōu)勢(shì)。因此，購(gòu)房者應(yīng)選擇更新更好的產(chǎn)品，不僅要考慮當(dāng)前的居住舒適度，還要考慮到未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。