重點(diǎn)城市開始卷得房率。2024年以來，越來越多的城市開始重視“得房率”。通過減少公攤面積、增加贈送面積等方式提升項(xiàng)目的實(shí)際使用面積。河北張家口和湖南衡陽兩地近期發(fā)文，宣布商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計價，相關(guān)話題一度登上熱搜。

以套內(nèi)面積計價銷售改變了商品房的定價規(guī)則，使計價方式更加直觀透明，公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價值。除了按套內(nèi)面積計價，多地還通過優(yōu)化容積率計算規(guī)則、鼓勵發(fā)展第四代住宅等措施，推動得房率提升。

在政策推動下，重點(diǎn)城市的得房率“破百”已成為常態(tài)。對于購房者而言，這些變化將顯著提升新房的性價比。實(shí)際上，市場上所說的“得房率”更多是指營銷宣傳中的“實(shí)得率”，包括套內(nèi)面積以及額外贈送的陽臺、飄窗、花池等。

今年12月，河北張家口和湖南衡陽明確表示“取消公攤”。在此之前，廣東肇慶于5月發(fā)文，規(guī)定商品房按套內(nèi)面積計價銷售。安徽合肥、湖南湘潭也表示正在積極探索這一模式。早在2002年，重慶就已實(shí)行商品房按套內(nèi)面積計價，至今已有二十余年歷史。

以套內(nèi)面積計價銷售從根本上改變了商品房的定價規(guī)則，降低了公攤面積的影響，使房價更直觀透明，公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價值。CRIC的數(shù)據(jù)及政策梳理顯示，“高實(shí)得率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密切相關(guān)。例如，廣州、珠海、長沙等地放寬了陽臺面積和飄窗進(jìn)深限制，提高了實(shí)得率。以單套產(chǎn)權(quán)建筑面積120平方米的戶型為例，陽臺和飄窗面積計容標(biāo)準(zhǔn)的放寬可以增加實(shí)得面積約5-7平方米。此外，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房等不計入容積率，進(jìn)一步提高套內(nèi)空間的得房率。

各大房企也通過四代宅超大尺度、外挑式露臺花園等空間“贈送面積”提升“實(shí)得率”，可提升實(shí)得面積30-50平方米不等。目前，長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、武漢、合肥、南京等多個城市都發(fā)布了第四代住宅相關(guān)的政策支持。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計，今年上半年全國主要城市中超過100%實(shí)得率的項(xiàng)目達(dá)70個。西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上“得房率”超100%的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。其中，西安的“得房率”領(lǐng)先，占比達(dá)到30%，不少項(xiàng)目甚至超過105%，主要是因?yàn)樗拇?xiàng)目較多。廣州有近13個項(xiàng)目實(shí)得率超100%，占比接近兩成。長沙、成都、珠海等城市的新盤項(xiàng)目實(shí)得率甚至超越110%。

然而，隨著高實(shí)得率項(xiàng)目增多，項(xiàng)目的去化率也開始表現(xiàn)出明顯差異。數(shù)據(jù)顯示，70個實(shí)得率超100%的項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)，去化率超八成的項(xiàng)目占比只有18%。市場下行期疊加購買力有限，高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市加劇了競爭。

新規(guī)將使購房者受益最大，推動產(chǎn)品品質(zhì)和得房率顯著提升，降低購房成本，提升市場信心。具體來看，按套內(nèi)面積計價能夠降低公攤面積的影響，房價更直觀透明，購房者可以獲得更多的“贈送面積”。未來100%甚至120%的得房率將成為可能，較過去普遍8成左右的得房率有顯著提升。重點(diǎn)城市開始卷得房率！