陽臺做大、飄窗砸掉，得房率超100%！開發(fā)商新盤不卷規(guī)模卷產(chǎn)品高贈送成新趨勢

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2024-12-31 11:17:22 網(wǎng)易

開發(fā)商新盤不卷規(guī)模卷產(chǎn)品。以變革應(yīng)對變局，以遠見超越未見。2024年終策劃《變局之下》回望過去、展望未來，讓洞見穿越時間，向未來尋求確定。

地價向下，產(chǎn)品向上，北京新房市場正陷入一場“得房率”的戰(zhàn)役。2024年12月27日，央企開發(fā)商金茂位于東南三環(huán)的豪宅項目獲得建筑工程規(guī)劃許可證。該項目在公示兩個月內(nèi)收到了689份公眾反饋意見，創(chuàng)下了2024年北京新盤記錄。其備受矚目的原因在于超高得房率。通過北京首個內(nèi)嵌加外嵌的雙陽臺戶型設(shè)計，加上北向設(shè)備平臺的全贈送，金茂新盤的戶型實際使用面積最高達到95%。

該項目生逢其時，2024年11月，北京出臺《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，首次鼓勵首層設(shè)置架空層、開放的風(fēng)雨連廊，以及開敞陽臺、架空和連廊面積不計容。受此利好，金茂項目將成為全市第二個首層設(shè)置架空層的新盤，并擁有風(fēng)雨連廊、1000平米的會所等配置。此前，龍湖集團位于昌平區(qū)的新盤首次在北京試點挑高陽臺贈送、架空層、景觀風(fēng)雨連廊等空間規(guī)劃，部分戶型得房率達到94%。

相比之下，華潤位于西南四環(huán)的新盤運氣差了很多。2023年12月，華潤以地價上限34.85億元成功競得地塊，溢價率達到15%，樓面價和指導(dǎo)售價分別為6.82萬元、9.5萬元/平米。10個月后，金茂底價拿下位置更好的地塊，樓面價和指導(dǎo)售價分別為5.75萬元、10.75萬元/平米。這意味著，作為同質(zhì)競品新盤，華潤和金茂項目的利潤縫差分別為2.68萬元、5萬元?？紤]到目前華潤尚未網(wǎng)簽房源仍超過200套，產(chǎn)品力和地價雙重劣勢下，其未來將受到金茂項目的巨大沖擊。

這種情況在北京市場已非常普遍，業(yè)內(nèi)俗稱“抽梯子”。為了賣地，2024年以來新盤規(guī)劃審批尺度愈發(fā)放寬，得房率大幅提升的同時，地價又低，購房者確實得到了實惠，但這些后入市項目也對周邊競品甚至二手房市場形成降維打擊。金茂項目的公眾反饋意見之一包括“影響政怡家園小區(qū)房價問題”。該小區(qū)建成于2006年，目前掛牌均價為5.43萬元/平米。

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