2024年最后一個月，兩大重要會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。據(jù)統(tǒng)計，2024年至今，三百多個省市發(fā)布了超過千次的松綁政策，涉及“四限”、公積金、稅費(fèi)、落戶、土拍等多個方面。中央層面也在不斷加強(qiáng)政策預(yù)期管理，提振市場信心，推出了一系列政策組合拳。

從前三季度的筑底到第四季度的翹尾，2024年的市場在一系列政策推動下走出了“U型”曲線。盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預(yù)期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。

展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境將持續(xù)寬松，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)。2024年9月26日，中央政治局會議首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)都有著長遠(yuǎn)的影響。隨后，四個一線城市在9月29日、30日先后出臺限購松綁政策，四季度一系列政策組合拳持續(xù)為市場“添火”。年末的中央政治局會議及中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場的走向。

回顧這一年，2024年全年政策調(diào)控呈現(xiàn)“廣泛、高頻”的特征，每個月發(fā)布松綁政策的省市數(shù)量和頻次都處于較高水平。上半年多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，下半年政策力度和頻次上升，轉(zhuǎn)向“托舉并用”。5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會開啟了去庫存重磅舉措，包括下調(diào)首付比例、取消首套和二套房利率下限、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等?！?17新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，“926政策”成為行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，直至年末兩大重要會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，指明了2025年的發(fā)展方向。

2024年的政策主要分為“化風(fēng)險”和“穩(wěn)需求”兩部分。“化風(fēng)險”內(nèi)容包括穩(wěn)市場和穩(wěn)主體，通過金融支持幫助市場去庫存和恢復(fù)企業(yè)運(yùn)營能力。融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速進(jìn)行，房企“白名單”持續(xù)擴(kuò)容。預(yù)計到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。此外，未來融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有三方面優(yōu)化：商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”；進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”；優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

金融政策還支持存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造，并在下半年繼續(xù)加碼出臺專項(xiàng)債以及提高央行資金比例等舉措。自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，全國常委會辦公廳明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，用于置換各類隱性債務(wù)，為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造騰挪空間。

需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，意在提振市場購房預(yù)期和購房積極性。目前居民購房門檻和成本大幅降低，購房環(huán)境極為寬松。需求政策主要聚焦在“4個取消、4個降低、2個增加”。四個取消包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；四個降低包括降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率、“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；兩個增加包括新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

限購取消更多聚焦在核心城市尤其是一線城市，廣州已經(jīng)全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松。降首付比例、取消利率下限、降公積金利率之下，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。央行公布的LPR報價顯示，5年期以上LPR利率在2024年三次調(diào)整，累計下調(diào)幅度已達(dá)60BP。

基于中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)表述的轉(zhuǎn)變，不僅凸顯了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的迫切需求，也反映了市場需要持續(xù)的政策支持。未來發(fā)力在于已出臺政策的落地實(shí)施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降、全面取消限制性購房措施，以及逐步恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)營能力，多措并舉改善市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房價下行預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。