今年穩(wěn)樓市政策出臺(tái)數(shù)量超780條。2024年，房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策的推動(dòng)下，市場(chǎng)去庫(kù)存加速，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方案逐步實(shí)施，呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)。這一年，政策力度空前，首付比例降至歷史最低，房貸利率也調(diào)整至歷史低位，住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠力度加大?！鞍酌麊巍表?xiàng)目貸款審批通過金額近4萬億元，保障房“以購(gòu)代建”和收回存量土地等創(chuàng)新性政策邁出重要一步，開發(fā)商得以調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)，努力完成保交付任務(wù)，加快債務(wù)重組，重回經(jīng)營(yíng)正軌。

今年穩(wěn)樓市政策出臺(tái)數(shù)量超780條 市場(chǎng)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭顯現(xiàn)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管樓市長(zhǎng)期庫(kù)存壓力依然存在，但階段性調(diào)整已基本完成，購(gòu)房者信心正在恢復(fù)，行業(yè)在挑戰(zhàn)中迎來新的勢(shì)頭。預(yù)計(jì)全年商品房銷售額可能達(dá)到10萬億元。

2024年的房地產(chǎn)政策力度和頻率前所未有，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。截至12月底，全年政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。政策與市場(chǎng)形成共振，10月份上市房企單月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)基本在50%以上，不少區(qū)域性房企抓住“限購(gòu)”全面放松時(shí)機(jī)，區(qū)域銷售額環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)3倍以上。臨近年底，多個(gè)一線和二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開盤售罄，久違的“日光盤”再現(xiàn)，為房企年末“搶收”畫上圓滿句號(hào)。

從全國(guó)層面來看，10月和11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。四季度以來，無論是新房還是二手房，一線城市還是二三線城市，中心區(qū)域還是外圍區(qū)域，市場(chǎng)需求都明顯回升，呈現(xiàn)全面回暖趨勢(shì)?；仡櫲晔袌?chǎng)表現(xiàn)，樓市走出了一季度陷冰點(diǎn)、二季度有回暖、三季度回落、四季度現(xiàn)復(fù)蘇的運(yùn)行軌跡。

基于此，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜預(yù)計(jì)，2024年全國(guó)商品房銷售面積有望達(dá)9.7億平方米（商品住宅約8億平方米），銷售總額約9.4萬億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則更為樂觀，預(yù)計(jì)2024年商品房銷售面積達(dá)10億平方米，銷售額有望達(dá)到10萬億元。

銷售市場(chǎng)的回暖讓房企有了投資擴(kuò)表的動(dòng)力，頭部房企及過去擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)盤面的民營(yíng)企業(yè)開始拿地。2024年前11個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額為7431億元，整體較為謹(jǐn)慎。其中，四季度多地取消限價(jià)政策疊加債券融資規(guī)模有所抬頭，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度攀升，溢價(jià)率走高，百億元級(jí)地塊涌現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健房企逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，變身拿地“大戶”。

政策給力，市場(chǎng)有正反饋，企業(yè)投資態(tài)度轉(zhuǎn)向積極，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場(chǎng)的新時(shí)期。消化存量體現(xiàn)在收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、城中村及危舊房改造以及收購(gòu)房企存量閑置土地等方面。為了支持“收儲(chǔ)”，金融配套政策也在加緊落實(shí)。近期，多地收購(gòu)存量商品房用作保障房貸款已陸續(xù)落地，金額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。合肥城建股份發(fā)展有限公司以33.32億元出售了2318套房源，成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。

此外，通過貨幣化安置等方式，消化存量房產(chǎn)與城中村改造相結(jié)合，持續(xù)釋放增量購(gòu)房需求，加快消納當(dāng)?shù)卮媪可唐贩浚瑴p輕房企資金壓力。當(dāng)前的金融政策對(duì)于存量商品房收購(gòu)、存量土地回購(gòu)、城中村改造給予了強(qiáng)有力支撐。多部門表態(tài)積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度。部分被收儲(chǔ)的土地通過控規(guī)調(diào)整后再度出讓，掃清建設(shè)“好房子”的障礙。

優(yōu)化增量方面，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，適度削減供地規(guī)模；實(shí)施預(yù)供地制度，促進(jìn)地塊信息的公開透明，保證土地出讓充分競(jìng)爭(zhēng)；在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則等出讓規(guī)則，為建設(shè)“好房子”提供支持。供需兩端協(xié)同發(fā)力，加快樓市去庫(kù)存，持續(xù)修復(fù)行業(yè)信用鏈條，建立更長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房消費(fèi)信心和更為穩(wěn)定的市場(chǎng)向好預(yù)期。

政策高頻“出牌”，市場(chǎng)峰回路轉(zhuǎn)，行業(yè)基本面向好，房企化債之路迎來曙光。9月份以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司等十余家房企公布了化債或重組方案，多家房企的化債方案獲得超過三分之二債權(quán)人的通過。新一輪債務(wù)重組策略從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在境內(nèi)債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購(gòu)，計(jì)劃按面值18%的價(jià)格贖回債券，這在房企境內(nèi)債重組中尚屬首例。

在一系列政策“組合拳”作用下，房地產(chǎn)融資“白名單”擴(kuò)圍、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進(jìn)展，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)多維度積極信號(hào)，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。展望未來，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，在政策強(qiáng)力支持與市場(chǎng)信心逐步回暖的雙重驅(qū)動(dòng)下，樓市回暖動(dòng)力明顯增強(qiáng)。接下來，城中村改造、城市更新等領(lǐng)域都孕育著巨大的發(fā)展新機(jī)遇，2025年房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來更加光明的新前景。