非常時(shí)期，非常信號(hào)。

為了穩(wěn)住樓市，越來(lái)越多的城市開始“放大招”——國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房子。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)50城表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)存量房。

想法很美好，一箭雙雕——把賣不出去的房子，收回來(lái)當(dāng)保障房出租。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。多個(gè)信號(hào)表明，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房子，很可能后繼乏力了。

第一個(gè)重要信號(hào)：

房子租不出去了。

根據(jù)邁點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2024年以來(lái)，5單保租房REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的平均出租率，呈現(xiàn)逐季下降態(tài)勢(shì)：Q1、Q2、Q3分別為96.27%、96.01%和95.43%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：基金公告，邁點(diǎn)整理

比如，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中，第三季度就有三個(gè)項(xiàng)目的出租率顯著下滑。

其中，有個(gè)叫保利香檳苑的項(xiàng)目，之前的出租率一直穩(wěn)定保持在98%以上，最高曾達(dá)到99.60%。最近卻從95.55%一路下降到90.30%，降了5.25個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著什么？

要知道，租金回報(bào)率本來(lái)就不高，利潤(rùn)空間微薄，幾個(gè)百分點(diǎn)的出租率下降，足以讓一個(gè)項(xiàng)目陷入虧損。

有些城市的保租房，更為慘淡。

比如杭州，今年以來(lái)，杭州保租房整體出租率一直在60%-80%的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，9、10月份時(shí)點(diǎn)出租率更是下降至63.25%、65.94。

而石家莊和昆明都有項(xiàng)目出租率低于70%，石家莊甚至有項(xiàng)目低于50%。

要知道，保租房目前還在起步階段。按照規(guī)劃，“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024—2025年保租房籌集仍剩余297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規(guī)模。

這意味著將來(lái)保租房的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈，誰(shuí)知道出租率會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下降？

第二個(gè)重要信號(hào)：

保租房出現(xiàn)“供需錯(cuò)配”情況。

首先，房子太貴。

“不如租房研究所”對(duì)比了上海一百多個(gè)保租房項(xiàng)目，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，其中不乏租金大幾千甚至上萬(wàn)的項(xiàng)目。價(jià)格最貴的月租金居然去到了近2萬(wàn)元……

我們要清楚，何為“保租房”？

按道理來(lái)說(shuō)，保障性租賃房應(yīng)該帶有一定的公共服務(wù)性質(zhì)，面向新市民和年輕人，物美價(jià)廉才是王道。

有人說(shuō)，價(jià)格高意味著質(zhì)量好。但是對(duì)于“保租房”的受眾來(lái)說(shuō)，“有房子住”遠(yuǎn)比“住得高檔”更重要。

其次，對(duì)象錯(cuò)了。

一些保租房項(xiàng)目甚至給配租對(duì)象設(shè)置了門檻，主要面向體制內(nèi)和國(guó)企出租。

誠(chéng)然這部分群體更能負(fù)擔(dān)更高的租金，但與之相比，廣大民企員工和“靈活就業(yè)”的市民應(yīng)該更需要物美價(jià)廉的租房吧。

還有，最不需要租房的地段，偏偏供應(yīng)了最多的房子。

比如，昆明的呈貢區(qū)，主城人口最少，保租房供應(yīng)卻最多。

因此，呈貢的三個(gè)保租房項(xiàng)目出租率都不太“好看”。比如，第三個(gè)保租房項(xiàng)目在今年8月推出80套房源，一個(gè)月后卻只有8套房源成功出租。

另外兩個(gè)項(xiàng)目，中通世紀(jì)廣場(chǎng)，7月開始選房，9月中旬還剩42套；滇池明珠廣場(chǎng)，6月底投放了319套房源，9月中旬還剩65套，算下來(lái)

出租率只有8成不到。

第三個(gè)重要信號(hào)：

地方對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)收益信心不足，擔(dān)憂新增隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，租房市場(chǎng)不景氣，租金一跌再跌。根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%。

保租房，本來(lái)就以“薄利多銷”為目的，眼看著出租率和租金雙雙下滑，保租房的信心也“涼涼”。

盡管目前已有超50城表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)。

但效果似乎不太理想。

太平洋證券近期的一份研報(bào)顯示，目前地方國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)存量房落地?cái)?shù)量不多，而且推進(jìn)速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市，其中鄭州和濟(jì)南兩城收購(gòu)的房源量較多，其余城市收購(gòu)規(guī)模相對(duì)較小。

今年6月央行創(chuàng)的3000億保障性住房再貸款，到了9月末僅投放使用127億元，總體使用規(guī)模不到10%。

為了增強(qiáng)信心，9月末以來(lái)，住建部與財(cái)政部也出手了——出臺(tái)新一輪收儲(chǔ)新政，明確未來(lái)地方政府可以通過(guò)專項(xiàng)債資金、政策性金融工具進(jìn)行存量房屋、閑置土地收購(gòu)工作。

不過(guò)，一天賺不了錢，一天就放不下心。

畢竟央行給的專項(xiàng)收儲(chǔ)貸款是有利息的。

樓市去庫(kù)存這場(chǎng)仗，仍然路漫漫。