專項(xiàng)債收儲存量閑置土地這么近那么遠(yuǎn)！劉卓是一家民營房企在某中部二線城市的負(fù)責(zé)人。由于該民營房企主體已經(jīng)爆雷，他負(fù)責(zé)的城市項(xiàng)目開發(fā)和銷售均受到影響，未開發(fā)的土地?zé)o法動工，已開發(fā)的項(xiàng)目難以銷售。

如何盤活存量資產(chǎn)成為他的重點(diǎn)工作之一。2024年11月7日，自然資源部下發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，鼓勵(lì)地方政府發(fā)行專項(xiàng)債收儲存量閑置土地。通知發(fā)布時(shí)，劉卓正與當(dāng)?shù)卣⒄勔粋€(gè)爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目的回購。項(xiàng)目簽約后，劉卓試探性地詢問對方是否有意收購他們公司旗下的一幅閑置土地，對方表示可以商談。

用專項(xiàng)債收儲土地的政策早在2015年就已存在。當(dāng)時(shí)財(cái)政部試點(diǎn)發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債，用于土地儲備、前期開發(fā)整理等相關(guān)工作，并要求以“專項(xiàng)債對應(yīng)的土地出讓收益”作為償債資金來源。閑置土地是地方政府常規(guī)土地儲備的重要來源之一。

2024年12月下旬，劉卓開始與當(dāng)?shù)卣⒄劵刭彺媪客恋厥乱?。但由于對方提出的條件苛刻且報(bào)價(jià)低于預(yù)期，談判很快結(jié)束。劉卓意識到，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置土地并沒有想象中那么容易。

中部某地級市土地儲備中心負(fù)責(zé)人王飛表示，當(dāng)前土地市場冷淡，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置土地既要考慮如何收儲，也要考慮收儲后的消化問題。如果收儲的土地?zé)o法消化，只會增加政府債務(wù)。

2024年11月，王飛所在的土地儲備中心收到通知后，發(fā)布了征集專項(xiàng)債收儲存量閑置土地的公告。公開征集的目的有兩個(gè)：一是摸底多少企業(yè)有退地需求；二是征求企業(yè)對實(shí)施細(xì)則的意見。申報(bào)的存量閑置土地需符合以下條件之一：無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅和商服用地；流拍兩次及以上的法拍土地；因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要回收的土地；已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分；其他符合規(guī)定的土地。同時(shí)，這些土地還需滿足2024年二季度前出讓，并已納入土地市場動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)存量閑置土地清單。

房企申報(bào)存量閑置土地時(shí)，需標(biāo)明土地的權(quán)利人、位置、用途、電子監(jiān)管號、土地面積、拿地價(jià)及其他投入成本。同一家房企申報(bào)多幅土地時(shí)，需按地塊單獨(dú)申報(bào)，不能合并申報(bào)。公開征集以來，王飛已接收到10多宗地塊的報(bào)名信息，經(jīng)過初步審查，剔除了不符合收儲要求的地塊。目前正在向申報(bào)企業(yè)了解信息，包括地塊閑置的原因、企業(yè)資金流動性及期望價(jià)格等。

信息收集完成后，土地儲備中心將根據(jù)企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，委托備案的土地評估機(jī)構(gòu)擬定收儲的基礎(chǔ)價(jià)格，形成一份土地儲備計(jì)劃，上報(bào)市級政府。市級政府將根據(jù)市場形勢、合同履約情況等，通過集體決策確定專項(xiàng)債收儲存量閑置土地的基礎(chǔ)價(jià)格及下調(diào)幅度，并與財(cái)政部門溝通，結(jié)合當(dāng)?shù)貙ｍ?xiàng)債發(fā)行計(jì)劃確定土儲專項(xiàng)債的發(fā)行額度。

收儲方案和實(shí)施細(xì)則確定后，由土地儲備中心出面與土地權(quán)利人協(xié)商具體收儲價(jià)格；雙方協(xié)商一致后，對外公示；公示期結(jié)束后，如果沒有收到異議，報(bào)市級政府批準(zhǔn)確認(rèn)收儲；收儲金額由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門支付給土地權(quán)利人。

不同省份、不同城市實(shí)施專項(xiàng)債收儲存量閑置土地的細(xì)則不完全相同。某西部城市自然資源部門的人士表示，收到通知后，該城市對全市存量閑置土地進(jìn)行全面盤點(diǎn)，并制定了三種方案：無償收回、協(xié)商收回和運(yùn)用專項(xiàng)債收購。

劉卓所在的城市也制定了專項(xiàng)債收儲存量閑置土地細(xì)則，但房企的積極性不高，目前還沒有正式對外發(fā)布。華北地區(qū)一位省級自然資源部門的人士指出，近年來隨著房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)，土地儲備來源逐步轉(zhuǎn)向存量，如城中村改造、舊城改造、盤活閑置和低效土地等。

劉卓所在城市的土地儲備中心要求計(jì)劃收儲的存量閑置土地必須具備兩個(gè)條件：房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押；收儲存量閑置土地按照當(dāng)前市場價(jià)評估。通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后，會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸。在這種情況下，出險(xiǎn)的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地。而資金實(shí)力雄厚的央企和地方國企可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

劉卓認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲存量閑置土地的政策要真正惠及出險(xiǎn)民企，需要有配套的金融服務(wù)政策。此外，收儲價(jià)格通常是評估價(jià)的7折左右，開發(fā)商普遍無法接受這一價(jià)格，因?yàn)樗玫馁Y金不足以覆蓋土地現(xiàn)有的融資。

運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置用地面臨的另一個(gè)難題是，地方政府如何消化收儲來的土地。上述西部城市自然部門人士表示，非現(xiàn)金收回是主要手段，一方面是因?yàn)榘l(fā)債困難，有限的專項(xiàng)債額度要優(yōu)先用于其他領(lǐng)域；另一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)叵恋氐哪芰τ邢蕖?/p>

根據(jù)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，或保障房（包括人才公寓）建設(shè)。王飛認(rèn)為，監(jiān)管不鼓勵(lì)專項(xiàng)債收儲的土地用于商品房建設(shè)，未來這類土地大部分將用于保障房建設(shè)。如果用于保障房建設(shè)，土地價(jià)格不宜太高；但如果收儲價(jià)格太低，房企又不愿意。

2024年下半年，部分城市開始嘗試發(fā)行專項(xiàng)債收儲存量閑置土地。武漢曾宣布計(jì)劃發(fā)行26.3億元專項(xiàng)債用于收儲武昌濱江商務(wù)區(qū)等六幅存量閑置土地。廣州也是積極收儲存量閑置土地的城市。無論是華僑城的武漢地塊還是萬科的廣州地塊，被政府收儲后最終又回到了原企業(yè)的名下。在沒有大幅增加土地成本的情況下，華僑城武漢地塊增加了住宅用地比例，萬科廣州地塊則全部變?yōu)樽≌玫亍?/p>

熟悉情況的房企人士表示，在廣州收儲萬科地塊和武漢收儲華僑城地塊的過程中，一旦地塊二次出讓時(shí)無人參拍或競價(jià)，被收儲地塊的企業(yè)須兜底拿地。王飛認(rèn)為，不同城市的現(xiàn)實(shí)情況不同，面臨的困難也不同，專項(xiàng)債收儲存量閑置土地政策要根據(jù)自身實(shí)際情況制定方案和實(shí)施細(xì)則。