大宗資產(chǎn)交易是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇以及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)調(diào)整，2024年北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易規(guī)模持續(xù)回升。

據(jù)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易同比出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。在過(guò)去一年的商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易中，零售物業(yè)持續(xù)受到投資人的廣泛關(guān)注，法拍項(xiàng)目數(shù)量也有所增加。

從單季度來(lái)看，2024年第四季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)錄得16筆交易，共計(jì)交易總額99.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)129%。全年共錄得38宗交易，成交量約427億元，相較于2023年的成交總量上升27%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年增長(zhǎng)，但仍低于過(guò)去五年成交金額的平均水平509億元。

從交易類型來(lái)看，2024年全年辦公樓共計(jì)錄得17宗成交，占房地產(chǎn)大宗交易數(shù)量的45%，占總成交金額的36%，仍為主要資產(chǎn)成交類別。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示，投資者更傾向于投資體量較小、總價(jià)相對(duì)較低且單價(jià)極具性價(jià)比的辦公空間。

除了辦公樓外，綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯，推動(dòng)資產(chǎn)類型分布更顯均衡。底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機(jī)構(gòu)投資者則加強(qiáng)在零售物業(yè)、工業(yè)物流以及酒店公寓板塊的布局。核心區(qū)域資產(chǎn)因其區(qū)位稀缺性受到企業(yè)和個(gè)人買家的青睞，加上可投物業(yè)增加，全年成交活躍度顯著提升。各板塊的資本化率持續(xù)走高，對(duì)交易達(dá)成起到促進(jìn)作用。

2024年零售物業(yè)受到投資人的廣泛關(guān)注，全年北京零售物業(yè)共錄得6宗成交，按成交數(shù)量及金額計(jì)算，占比分別為16%及13%。公募REITs的常態(tài)化發(fā)行促進(jìn)了市場(chǎng)交易速度的加快，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)能夠順利實(shí)現(xiàn)退出機(jī)制。

盡管2024年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨挑戰(zhàn)，內(nèi)資投資者尤其是險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，在零售物業(yè)及長(zhǎng)租公寓賽道頻頻出手。工商業(yè)用地利好政策落地，資產(chǎn)估值將迎來(lái)直接的利好影響，也將持續(xù)推動(dòng)投資市場(chǎng)的活躍度。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示，2024年北京全市大宗交易同比穩(wěn)步增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性有更多期待，尤其是可通過(guò)公募REITs退出的底層資產(chǎn)。北京市政府發(fā)布多項(xiàng)城市更新政策，對(duì)土地使用權(quán)延期、工業(yè)用地增容等活動(dòng)的價(jià)款補(bǔ)繳要求有更清晰的界定，有望推動(dòng)核心型、增值型投資需求。

從買家類型來(lái)看，在2024年北京商業(yè)地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易中，投資型買家占比較多。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，38宗交易中，多數(shù)為投資型買家成交，按成交金額占比達(dá)到79%。外資機(jī)構(gòu)活躍度略有回升，按成交金額占比達(dá)到24%。

此外，2024年小體量的交易數(shù)量增多，錄得5億元以下交易共12宗，接近全年交易數(shù)量的三分之一；法拍項(xiàng)目數(shù)量增多，全年共錄得8宗法拍，占全年成交數(shù)量的21%。投資機(jī)構(gòu)敏銳地捕捉到了市場(chǎng)中的法拍房機(jī)遇，以較低的價(jià)格競(jìng)得相關(guān)項(xiàng)目，其活躍度相較于過(guò)去兩年顯著提升。

無(wú)論是投資型買家的增多還是法拍房數(shù)量的增多，都表明具備吸引力的價(jià)格是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，當(dāng)然還有核心區(qū)位以及穩(wěn)定收益預(yù)期。2024年許多業(yè)主下調(diào)了價(jià)格，促成了更多交易的產(chǎn)生。一些項(xiàng)目在市場(chǎng)上掛了很長(zhǎng)時(shí)間沒有成交，但當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降時(shí)，各類投資者開始紛紛入場(chǎng)尋求抄底機(jī)會(huì)。