廣州樓市迎來拐點(diǎn)。2024年廣州樓市經(jīng)歷了政策刺激、價(jià)格調(diào)整、信心恢復(fù)和成交平穩(wěn)的過程。合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云用20個(gè)字概括了這一年的市場走勢：政策“強(qiáng)”刺激、價(jià)格“深”調(diào)整、信心“逐”恢復(fù)、成交“保”平穩(wěn)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“前低后高”的趨勢。9月26日，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，成為市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全年全市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%。其中，一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%，但降幅較三季度末收窄17個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%，漲幅比三季度末增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過了一手住宅。截至12月末，全市一手住宅去庫存周期16個(gè)月，比去年末縮短0.6個(gè)月，較三季度末縮短3.4個(gè)月。

廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳子迅表示，2024年四季度以來，市場流速明顯提升，活力增強(qiáng)。作為頭部房企，保利對房地產(chǎn)后市持樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)2025年將繼續(xù)處于底部盤整階段，量價(jià)可能出現(xiàn)小幅下滑，但市場有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全觸底。

2024年，廣州樓市相繼出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，力度空前。最標(biāo)志性的變化是自9月30日起，歷時(shí)14年的限購全面退出舞臺(tái)，廣州成為全國首個(gè)解限的一線城市。此前，廣州已先后兩次松綁限購政策，此次全面放開限購加上一系列利好措施迅速點(diǎn)燃了市場信心。多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，國慶“黃金周”期間售樓部人氣高漲，成交量超過前3個(gè)月總和，購房潮重現(xiàn)。

通過采訪多位購房者及市場走訪發(fā)現(xiàn)，在首付下降、利率處于歷史低位、稅費(fèi)減免等多重政策利好的推動(dòng)下，購房成本持續(xù)降低。疊加此時(shí)房價(jià)處于低位，觀望者逐漸恢復(fù)信心，紛紛加緊看房并開始出手，推動(dòng)了2024年四季度市場的回暖。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬平方米，環(huán)比增長約四成，同比增長約70%。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，增城區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)成交套數(shù)位居全市前三，占比全市約49%。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)則顯示，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動(dòng)，2024年12月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗、117.16萬平方米，環(huán)比分別增長0.67%和5.56%，同比分別增長17.33%和17.83%。

雖然政策刺激帶動(dòng)了購房需求回升，但廣州樓市的價(jià)格依然處于深度調(diào)整期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月，廣州一二手房的價(jià)格已分別連續(xù)下跌18個(gè)月和19個(gè)月。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管四季度出現(xiàn)翹尾行情，但從整體市場表現(xiàn)來看，只能算是符合預(yù)期，并未帶來太大驚喜。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房價(jià)仍會(huì)在低位徘徊一段時(shí)間。尤其是一些郊區(qū)的樓盤，2024年價(jià)格下調(diào)幅度已達(dá)20%以上，即便是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，降價(jià)幅度也普遍達(dá)到10%左右。面對激烈市場競爭，開發(fā)商紛紛選擇“以價(jià)換量”。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，2024年以來許多樓盤已經(jīng)歷多輪降價(jià)，這也是無奈之舉。1~3季度市場持續(xù)低迷，開發(fā)商只能通過降價(jià)吸引原本處于觀望的客戶。即使四季度市場有所回暖，開發(fā)商為了年底沖業(yè)績，推出了一些特價(jià)單位，優(yōu)惠幅度甚至比“國慶”期間還要大。一手房市場的價(jià)格“內(nèi)卷”在新盤定價(jià)上也得到了充分體現(xiàn)?！案叩膽粜褪褂寐?，更低的價(jià)格?！蹦承卤P操盤手表示，當(dāng)前新盤定價(jià)趨于保守，首開價(jià)格一般會(huì)低于周邊在售樓盤，力求第一波去化順利，否則后續(xù)降價(jià)更難以吸引客戶。盡管如此，中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州新房首開/加推去化率為13%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。首開去化率超過40%的項(xiàng)目僅占全年開盤項(xiàng)目的7%，大多數(shù)項(xiàng)目的去化率集中在10%~20%。這表明，一方面，2024年市場深度調(diào)整，客戶入市態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎，市場成交能力收縮；另一方面，項(xiàng)目之間的價(jià)格和產(chǎn)品競爭異常激烈，房企面臨較大蓄客壓力，開盤信心不足。加之大量二手“次新房”掛牌，進(jìn)一步稀釋了客戶集中度，導(dǎo)致2024年紅盤、爆盤項(xiàng)目減少。

與此同時(shí)，二手房放盤量仍高企，突破18萬套。許多業(yè)主在政策利好下主動(dòng)大幅讓利促成交易，尤其是一些投資客較多的板塊，價(jià)格已回落至七八年前的水平。黎小姐在2024年12月底賣掉了黃埔區(qū)知識(shí)城板塊一套80多平方米小三房，虧損近30萬元。她表示，知識(shí)城的價(jià)格這兩年降得太厲害，同小區(qū)有200多套房源放盤，競爭非常激烈，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價(jià)，買家根本不會(huì)理你。當(dāng)初買入價(jià)大約是2萬元/平方米，2021年高峰期二手成交價(jià)一度超過3萬元/平方米，而如今成交價(jià)僅為1.6萬元/平方米。大幅讓利帶來了可觀的成交量。2024年四季度，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個(gè)月突破萬套，意味著9月底出臺(tái)的新政效應(yīng)仍在持續(xù)。中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州二手住宅共成交109,335套，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平。

土地市場方面，2024年廣州經(jīng)營性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地成交額為772.7億元。廣州市對2024年國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元，實(shí)際完成約55%。相比2023年，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%。不過，廣州土地市場在2024年三四季度出現(xiàn)了一些積極變化。政府更加注重土地品質(zhì)，重點(diǎn)支持“好房子”的建設(shè)。為了吸引開發(fā)商拿地，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊，對半開敞空間計(jì)容比例可以突破20%的限制，大大提升了戶型使用率。例如，保利成功競得天河區(qū)臨江大道地塊，以及已面市的越秀云悅。南沙區(qū)成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域，其中招商林嶼境最高使用率突破140%，是廣州首個(gè)真正意義上的“第四代住宅”項(xiàng)目。在拿地企業(yè)方面，央企和國企依然占據(jù)主導(dǎo)地位。其中，保利在2024年斥資超過250億元，成功拿下廣州7宗住宅用地，成為拿地金額最多的房企。陳子迅表示，作為在廣州深耕了33年的房企，保利深知廣州市場的厚度和區(qū)域潛力。他認(rèn)為，未來商品住宅將向中高端改善型產(chǎn)品發(fā)展，廣州的高端居住軸線也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，公司2024年重點(diǎn)投資新軸線上的優(yōu)質(zhì)居住項(xiàng)目，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片。更值得一提的是，2024年12月，綠城連奪海珠區(qū)、番禺區(qū)兩宗地塊，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊。這標(biāo)志著混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)在土地市場上開始活躍，展現(xiàn)了廣州土地市場的韌性。

展望2025年，馮佩云預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將迎來“煥新，筑穩(wěn)”的一年，但市場的分化也將越發(fā)明顯。黃韜則表示，市場能否真正回穩(wěn)還需觀察春節(jié)后市場的變化。如果出現(xiàn)樓市“小陽春”，那么“止跌回穩(wěn)”基本實(shí)現(xiàn)。隨著市場逐漸回歸居住屬性，一線城市廣州的剛性需求依然旺盛，尤其是300萬~500萬元區(qū)間的剛需盤，市場需求較為強(qiáng)勁。