在境外債重組取得新進(jìn)展后，碧桂園終于發(fā)布了延遲近一年的2023年年報(bào)。1月14日晚間，碧桂園發(fā)布2023年年報(bào)和2024年半年報(bào)。截至2023年12月31日，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1743億元人民幣，合同銷售面積約2170萬平方米，總收入同比減少6.8%至4010億元，稅前虧損約1673億元。

2023年，碧桂園營(yíng)銷及行政費(fèi)用同比下降8.6%至180億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為638億元，總借貸下降至約2496億元。2024年上半年，碧桂園的虧損大幅收窄，合同銷售金額約為260億元，合同銷售面積約265萬平方米，總收入同比減少54.9%至1021億元，期內(nèi)虧損約為150.64億元，公司擁有人應(yīng)占虧損約為128.42億元。

對(duì)于2023年的大額虧損，碧桂園表示，自2021年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行周期，銷售量?jī)r(jià)持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計(jì)提減值約824億元，同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無法回收的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元，這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。

2023年，碧桂園錄得營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣費(fèi)用和行政費(fèi)用約180億元、凈財(cái)務(wù)費(fèi)用約55億元，以及其他收入和損失凈額約103億元。受營(yíng)收大幅下降和利潤(rùn)虧損影響，碧桂園面臨流動(dòng)性壓力陡增。綜合財(cái)務(wù)狀況表顯示，碧桂園非流動(dòng)資產(chǎn)約為1368億元，流動(dòng)資產(chǎn)約為1156億元，流動(dòng)負(fù)債約為1126億元，非流動(dòng)負(fù)債約為78億元，股東權(quán)益約為886億元。公告指出，碧桂園面臨階段性流動(dòng)性壓力，集團(tuán)的總債務(wù)中有約1420億元發(fā)生違約或交叉違約。

相較2023年千億級(jí)別的虧損，碧桂園在2024年上半年的業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)。公司表示，受益于2023年已較充分的計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，致使2024年上半年需計(jì)提的存貨減值大幅減少，本期結(jié)算毛利同比有所回升。為確保有限資源優(yōu)先保交房，公司通過歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出，成果顯著。銷管費(fèi)用同比上年同期大幅下降51%，其中行政費(fèi)用同比降低25%，銷售費(fèi)用同比下降63%。

對(duì)于2024年全年能否達(dá)到盈利，碧桂園表示，2024年上半年市場(chǎng)雖然依舊疲軟，但受益于2023年已計(jì)提較大額減值準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)2024年全年虧損會(huì)大幅收窄。由于當(dāng)前集團(tuán)仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過渡階段，恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無法預(yù)估。公司基本判斷已將存貨減值大部分出清，除非未來市場(chǎng)價(jià)格還有大幅下跌。隨著外部環(huán)境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉(zhuǎn)回，長(zhǎng)期來看，公司的資債壓力有望逐步減緩，輕裝上陣，未來權(quán)益預(yù)計(jì)會(huì)有較大的增厚空間。

保交付是碧桂園出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后的重中之重。為降低負(fù)債和保交付，碧桂園完全收縮了業(yè)務(wù)線和支出。2024年碧桂園再次精減國(guó)內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域至14個(gè)，上半年銷管費(fèi)用同比大幅下降51%，存貨減值計(jì)提大幅減少為27億元。自2022年以來，碧桂園已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超過600億元?？毓晒蓶|及家族通過借款、增持股票、購買債券等多種方式已累計(jì)支持集團(tuán)總額約416億港元，且從未減持股票。

盡管如此，如果市場(chǎng)未來不能表現(xiàn)出強(qiáng)烈復(fù)蘇之勢(shì)，從實(shí)際經(jīng)營(yíng)帶來的現(xiàn)金流量表來看，碧桂園化債和保交付壓力并不小。截至2024年6月，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為44.25億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為24.32億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為-26.7億元。報(bào)告期末，碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為66.98億元。2024全年累計(jì)交付房屋約38萬套，未達(dá)到年初制定的48萬套目標(biāo)。公司未來仍有約20萬套房屋交付任務(wù)，將會(huì)依托當(dāng)前各項(xiàng)利好政策，積極爭(zhēng)取政府支持，努力盤活各類大宗資產(chǎn)及沉淀資金，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。同時(shí)，按照極限收支、一樓一策的運(yùn)營(yíng)思路極限推進(jìn)剩余的房屋建設(shè)，努力做好保交房任務(wù)的收官工作。

面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的2025年，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍提出全年工作核心仍是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，并鼓勵(lì)全體員工全力以赴，確保各項(xiàng)工作順利推進(jìn)，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。碧桂園開發(fā)項(xiàng)目共3059個(gè)，遍及31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市），298個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1373個(gè)區(qū)/縣，國(guó)內(nèi)未售權(quán)益總貨值約6041億元。集團(tuán)將視市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況，在積極處理存量庫存的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略部署以銷定產(chǎn)，審慎重啟投資拿地相關(guān)工作。

截至2024年年底，在土地收儲(chǔ)方面，碧桂園與地方政府或相關(guān)城投公司達(dá)成收儲(chǔ)合作意向的地塊合計(jì)約19個(gè)，收儲(chǔ)土地對(duì)價(jià)合計(jì)約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內(nèi)完成盤活。截至2025年1月9日，集團(tuán)共有超200個(gè)項(xiàng)目獲批納入“白名單”，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。碧桂園宣布其境外重組提案的關(guān)鍵條款，已與包含中銀香港、建銀亞洲在內(nèi)的七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，協(xié)調(diào)委員會(huì)支持公司持續(xù)努力落實(shí)重組，并愿意與公司合作，確保集團(tuán)繼續(xù)其業(yè)務(wù)，將干擾降到最低。如果順利落實(shí)，重組提案將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，減少債務(wù)最多116億美元。此亦包括將到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。據(jù)此，集團(tuán)將擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》俊⒗^續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、保持資產(chǎn)價(jià)值及落實(shí)其認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者提供價(jià)值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。