專家談房企土地“收儲”難題與挑戰(zhàn) 庫存壓力與政策響應(yīng)(2)

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2025-02-23 20:57:58 丁祖昱評樓市

從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價(jià)格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購的情況，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于原價(jià)收購。24塊折價(jià)收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達(dá)到了73.2%。

值得注意的是，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I企業(yè)，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒笏?。整體來看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時(shí)收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

閑置土地的收儲仍面臨一些難題。首先，土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動(dòng)工的項(xiàng)目也會將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險(xiǎn)的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。

其次，收儲存量閑置土地需對比市場評估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲價(jià)格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會提高收購價(jià)格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。此外，部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力，專項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆M(jìn)程。

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