土地收儲是房企救命稻草？李宇嘉：緩解資金壓力，是盤活房地產(chǎn)的關鍵 專項債成關鍵突破口！土地收儲能否化解房企閑置土地困局？廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認為，專項債收儲成為關鍵突破口。自2025年初以來，廣東、北京等地已推進專項債收儲閑置土地，累計約有230個收儲項目，預計今年土儲專項債規(guī)模將超過6000億元。

當前土地收儲主要通過三種方式推進：一是對因企業(yè)自身原因?qū)е麻e置的土地依法無償收回；二是對因非企業(yè)因素造成閑置的土地，通過土地置換或變更用途等方式盤活回收；三是通過專項債資金進行市場化收購。專項債收儲因其能大規(guī)模化解土地庫存、助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)而備受關注。

在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，土儲專項債的快速落地具有多重戰(zhàn)略意義。一方面，它能削減土地庫存，穩(wěn)定地價與房價，避免開發(fā)商因資金鏈壓力拋售土地引發(fā)市場連鎖反應；另一方面，回收的土地通過科學規(guī)劃可重新投入市場，緩解區(qū)域供需矛盾，穩(wěn)定資產(chǎn)價格，并激發(fā)市場新需求，為房地產(chǎn)市場注入新動能。

對于開發(fā)商而言，土地收儲更是雪中送炭。通過專項債收儲，開發(fā)商不僅能獲得資金償還債務、保障房屋交付，還能優(yōu)化土地儲備結構，騰出空間獲取優(yōu)質(zhì)新地塊。這一機制顯著減輕了開發(fā)商的資金壓力和運營負擔，成為盤活房地產(chǎn)市場、防范系統(tǒng)性風險的關鍵舉措。

目前土地收儲涉及四類情形：一是非政府而是企業(yè)不可抗力原因所致的土地閑置狀況；二是市場流拍土地；三是企業(yè)無開發(fā)意愿且具備分割條件的地塊；四是規(guī)劃調(diào)整用地。在定價機制方面，主要遵循歷史成本與當前評估價格兩者相較取其低的原則，再通過集體決策下浮一定幅度完成土地回收。

當前土地收儲面臨諸多挑戰(zhàn)。首先是民企土地處置難題，部分民營企業(yè)手頭的地塊開發(fā)陷入僵局，處于再抵押狀態(tài)，資金匱乏，盤活土地困難重重。其次，土地收儲后續(xù)出讓環(huán)節(jié)受限，政策要求收回土地規(guī)模上限為出讓規(guī)模的50%，庫存消化周期超過36個月的區(qū)域禁止出讓土地。再者，國企和城投兜底壓力大，若收回地塊再次出讓時無人問津，需國企和城投挺身而出。最后是資金平衡難題，收儲產(chǎn)生的債務需償還，尤其是用于建設保障性住房時，盈利可能難以覆蓋專項債本息。

土地收儲對開發(fā)商意義重大。過去房地產(chǎn)迅猛發(fā)展階段，開發(fā)商囤積大量土地作為融資工具，但隨著市場下行，這些土地開發(fā)價值已與市場需求脫節(jié)。土地收儲能為開發(fā)商提供資金支持，幫助償還債務、完成房屋交付，或獲取新地塊資源。此外，從供求關系看，當前市場上供小于求的區(qū)域極少，強行推進未開發(fā)地塊可能導致滯銷。因此，實施土地收回策略對維系開發(fā)商資金鏈穩(wěn)定至關重要。

對于專項債收儲，有人擔心會將房企債務轉(zhuǎn)嫁為地方政府隱形債務。李宇嘉表示，土地作為國有資產(chǎn)，地方政府有責任維護其保值增值。專項債發(fā)行需提交詳細資料，確保項目資產(chǎn)負債關系清晰，無司法糾紛，土地不處于抵押狀態(tài)，并有周全的資金平衡方案。此外，土地收儲特別是針對國企和城投所持有土地，有助于減輕其資金壓力，使其更高效發(fā)揮職能。

土地收儲在房地產(chǎn)市場調(diào)整中起著舉足輕重的作用。它能從源頭上削減土地庫存，遏制地價下滑趨勢，穩(wěn)定市場預期。收儲后的土地可用于建設保障房和完善公共設施，彌補商品房配套不足和保障房數(shù)量短缺，助推“市場 + 保障”新發(fā)展模式。合理調(diào)整規(guī)劃，依據(jù)片區(qū)需求特性精準規(guī)劃土地用途，也能激發(fā)市場需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。土地收儲是房企救命稻草？李宇嘉：緩解資金壓力，是盤活房地產(chǎn)的關鍵 專項債成關鍵突破口！