深圳新房市場(chǎng)中，價(jià)格回溯是最難被接受的現(xiàn)象之一。最近，位于坪山石井的天健和悅府獲批預(yù)售，加推7棟A/B/C單元，共537套房源。備案均價(jià)約37133元/㎡，建面約75~100平，單價(jià)區(qū)間約3.5萬(wàn)—3.97萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約265萬(wàn)~393萬(wàn)/套。開(kāi)發(fā)商選擇先只推7棟B單元共180套房源，約為75平、89平、99平，折后均價(jià)約30700元/㎡，折后單價(jià)約3萬(wàn)-3.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)約230萬(wàn)-330萬(wàn)/套。

這種策略顯示了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的試探態(tài)度。通過(guò)先推出一小批房源，無(wú)論是打折促銷還是加快銷售清盤，操作都相對(duì)容易。如果這批房源順利售出，不僅可以早早宣布銷售成績(jī)，寫進(jìn)財(cái)報(bào)，也方便后續(xù)批次的房源調(diào)整銷售策略或折扣優(yōu)惠。根據(jù)天健集團(tuán)2023年的財(cái)報(bào)，天健和悅府全年預(yù)售面積為10761平，預(yù)售金額37292萬(wàn)元；2024年半年報(bào)顯示，預(yù)售面積為6736平，預(yù)售金額23239萬(wàn)元。而該項(xiàng)目地塊成交總價(jià)約25.76億元，從首次銷售到2024年年中，預(yù)售回款僅60531萬(wàn)元，不足拍地成本的三分之一。

天健和悅府的備案價(jià)格也逐漸下降。2023年5月初次銷售時(shí)，174套住宅備案均價(jià)約39251元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.5萬(wàn)-4.11萬(wàn)/平；2023年8月第二次銷售時(shí)，514套住宅備案均價(jià)約38918元/㎡，單價(jià)區(qū)間約3.53萬(wàn)-4.17萬(wàn)/平。目前備案均價(jià)已降至約37133元/㎡，7棟B單元的折后最低單價(jià)甚至低于前期備案的最低單價(jià)線。此外，天健和悅府5棟01單元的成交均價(jià)已降至24944元/㎡，幾乎是七折水平。相比之下，周邊早一兩年入市的燕瀾和鳴花園價(jià)格基本在“4字頭”。

盡管價(jià)格一路下滑，天健和悅府仍有大量房源未售。2023年5月入市的一批剩余25套未售，8月入市的一批剩余228套。項(xiàng)目所在區(qū)域帶有坪山深中片區(qū)的光環(huán)，但配套暫時(shí)空缺。真正影響去化的原因是市場(chǎng)變化及項(xiàng)目本身的問(wèn)題。例如，項(xiàng)目總戶數(shù)為2833戶，但機(jī)動(dòng)車停車位只有2600個(gè)，西地塊車位比僅1:0.67。項(xiàng)目自帶1.16萬(wàn)平商業(yè)，但無(wú)大型商業(yè)，需步行至較遠(yuǎn)的綜合商業(yè)中心。實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，底部商業(yè)尚未完全營(yíng)業(yè)，周邊以廠房和居民房為主，施工情況明顯。此外，項(xiàng)目所在的石井片區(qū)未來(lái)還有大范圍的拆除改造計(jì)劃，這意味著周邊將長(zhǎng)期處于施工狀態(tài)，并有更多住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市。這些因素都影響了購(gòu)房者的決策。