媒體：物業(yè)費“降費”只是糾偏開始 市場與政府合力調(diào)整！全國近百個住宅小區(qū)正在經(jīng)歷物業(yè)費下降的現(xiàn)象，降幅從10%到50%不等。這股“降費”趨勢自去年年中以來，在重慶、武漢等多個城市逐漸蔓延。蘭州、長沙等地也進一步明確了空置房屋物業(yè)費減免政策，使得物業(yè)費下調(diào)成為一種趨勢。

高企的物業(yè)費被視為房地產(chǎn)市場快速上漲時代的遺留問題，“降費”是糾偏的開始。這場涉及億萬家庭切身利益的調(diào)整，正在重塑物業(yè)管理行業(yè)的底層邏輯。

去年6月，重慶明確住宅前期物業(yè)收費統(tǒng)一實行政府指導(dǎo)價，并將物業(yè)服務(wù)分為四個等級，最高等級的四級服務(wù)物業(yè)費不超過1.9元/平方米·月。新規(guī)從2024年6月1日起施行。這一新規(guī)本意是影響去年6月1日后申報前期物業(yè)費的物業(yè)公司，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)費不合理上漲。然而，一些存量小區(qū)業(yè)主以此為依據(jù)提出降低物業(yè)費訴求，導(dǎo)致許多未成立業(yè)委會的小區(qū)也開始要求降費。

從去年年底以來，類似的情況也在武漢上演。目前，武漢主城區(qū)及多個區(qū)均已發(fā)布物業(yè)費指導(dǎo)價，這些指導(dǎo)價均指向前期物業(yè)費。這輪“降費”往往始于政府出臺前期物業(yè)指導(dǎo)價，存量小區(qū)業(yè)主提出降價訴求，政府再出面協(xié)調(diào)存量小區(qū)降費，可謂市場與政府合力的結(jié)果。

以寶業(yè)航天府為例，去年八九月間，該小區(qū)業(yè)主周杰召集一批業(yè)主通過武漢市政府留言板向新洲區(qū)政府提出降低物業(yè)費的訴求。當(dāng)時，武漢已有不少小區(qū)下調(diào)物業(yè)費，江夏區(qū)在2024年6月中旬出臺住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，五星級（有電梯）的基準(zhǔn)價為2.4元/平方米·月，而寶業(yè)航天府的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為2.4元—2.65元/平方米·月。周杰認(rèn)為新洲區(qū)應(yīng)向江夏區(qū)看齊。

寶業(yè)航天府所在的新洲區(qū)雙柳板塊原本是農(nóng)業(yè)區(qū)，隨著航空航天產(chǎn)業(yè)落地，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目陸續(xù)啟動。寶業(yè)航天府在2022年4月底交付，但由于房價下跌和空置率高企，業(yè)主與物業(yè)公司圍繞前期物業(yè)費的矛盾爆發(fā)。今年年初，新洲區(qū)出臺了前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，五星級（有電梯）的基準(zhǔn)價為2.3元/平方米·月。

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰認(rèn)為，很難說物業(yè)行業(yè)正面臨“降費潮”，但確實改變了過去物業(yè)費只漲不降的情況。在上海、浙江等業(yè)委會成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費更多是市場競爭的結(jié)果。而在一些業(yè)委會成立比例較低的城市，前期物業(yè)費較高，且存在虛高情況。

前期物業(yè)費虛高的根源在于業(yè)主對前期物業(yè)沒有話語權(quán)。過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式導(dǎo)致前期物業(yè)費隨房價上漲水漲船高。如今，隨著房地產(chǎn)新開工面積驟降，直接影響物業(yè)公司管理規(guī)模增速，物企不再單純追求管理面積增長。

去年12月，萬物云董事長朱保全表示，如果價格往2.5元以上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間才會越來越大。降價確實給物業(yè)公司帶來壓力，但從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)企業(yè)最終仍需盈利。物業(yè)行業(yè)的市場化程度有待提高，特別是在業(yè)主沒有話語權(quán)的前期物業(yè)階段。

一些城市的物業(yè)服務(wù)市場需要形成新的平衡，但這過程會讓一些物業(yè)公司感到痛苦。物業(yè)費沒有絕對的高低之分，只要收入與支出匹配即為合理。業(yè)主對于物業(yè)的訴求并非一味“降價”，而是希望服務(wù)質(zhì)量提升。未來，物業(yè)企業(yè)會更加重視市場化定價能力建設(shè)，推動“菜單式服務(wù)”分級收費模式，讓價格與服務(wù)質(zhì)量透明化。