市場(chǎng)是否真的回暖了：為何豪宅屢屢熱銷？真回暖還是價(jià)格戰(zhàn)套路深！廣州豪宅市場(chǎng)近期表現(xiàn)引人關(guān)注。保利天奕首開勁銷20億，而隔壁的天曜則要求驗(yàn)資300萬才能看房。這種現(xiàn)象背后的原因值得探討。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州成交金額前十的房產(chǎn)中，千萬級(jí)豪宅僅占兩席，與2021年同期六席相比明顯減少。然而，天曜示范區(qū)開放當(dāng)天，排隊(duì)人群長(zhǎng)達(dá)200多米，凱旋新世界還出現(xiàn)了單價(jià)20萬的成交記錄。這表明市場(chǎng)熱度似乎并未完全消退。

一位在琶洲從事跨境電商的李先生表示，去年歐美訂單利潤(rùn)因關(guān)稅減少5個(gè)百分點(diǎn)，原本計(jì)劃換購寫字樓，現(xiàn)在決定置換住宅。海關(guān)總署數(shù)據(jù)也顯示，廣東前四個(gè)月對(duì)美出口量雖有增長(zhǎng)，但價(jià)格卻有所下降。這種“量增價(jià)跌”的情況最終影響到了樓市。

一位不愿透露姓名的豪宅操盤手指出，如今拿著2000萬來看房的人，三年前可能揣著3000萬。開發(fā)商通過降低定價(jià)來吸引買家，如保利天奕120平戶型單價(jià)比預(yù)期降低了15%。這種策略有效激活了觀望資金。開發(fā)商即使降價(jià)10%，也能通過加快資金回籠速度節(jié)省財(cái)務(wù)成本，從而覆蓋讓利空間。

此外，5月7日國務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)金融政策，央行廣州分行宣布首套房利率最低為3.4%，使得千萬豪宅月供直接減少5000元。這一政策效果顯著，保利天奕次周到訪量增加了40%，其中23%的客戶表示是受利率新政影響才下定決心購房。相比之下，珠江新城二手房市場(chǎng)出現(xiàn)緊急降價(jià)，最高降幅達(dá)12%。

豪宅建材成本也在下降，天然大理石價(jià)格近三個(gè)月下跌了18%，導(dǎo)致豪宅項(xiàng)目紛紛降低成本而不降價(jià)。某項(xiàng)目工程總監(jiān)透露，同樣單價(jià)7萬元的樓盤，今年的成本比2021年低了2000元/平方米。

未來競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。中指院報(bào)告顯示，廣州4萬元以上待開發(fā)地塊足以滿足未來三年豪宅供應(yīng)量翻番。2025年這些項(xiàng)目集中上市時(shí)，開發(fā)商不僅需要拼產(chǎn)品，還要準(zhǔn)確預(yù)判關(guān)稅政策。東莞一位家具出口商的話令人擔(dān)憂：如果美國新一輪關(guān)稅落地，他們可能要裁員15%。

購房者需注意三點(diǎn)：一是關(guān)注海關(guān)總署的進(jìn)出口數(shù)據(jù)，特別是廣東出口增速；二是監(jiān)測(cè)目標(biāo)樓盤周邊工業(yè)企業(yè)用電量，這是區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要指標(biāo)；三是計(jì)算好匯率對(duì)沖比例，美元兌人民幣波動(dòng)會(huì)影響房?jī)r(jià)折扣。

琶洲夜幕下，保利天奕燈火輝煌。這熱銷景象既體現(xiàn)了廣州經(jīng)濟(jì)的韌性，也反映了全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)的影響。一位制造業(yè)老板將原本用于擴(kuò)建廠房的資金購買了一套四居室，這個(gè)決定或許與太平洋彼岸的關(guān)稅聽證會(huì)產(chǎn)生了微妙聯(lián)系。