8年產(chǎn)權(quán)賣出1.14億，法拍房憑什么逆市爆紅？ 核心資產(chǎn)逆齡價值凸顯！富豪們又在深圳法拍市場上“搶貨”了。5月14日，深圳羅湖一套產(chǎn)權(quán)年限只剩8年的寫字樓被拍到了1.14億元，溢價率高達(dá)380%。這筆“天價”法拍或進(jìn)入今年上半年深圳法拍房成交金額的Top5。

撿漏或許是多數(shù)購房者對法拍房的印象之一，但法拍房依然可以出現(xiàn)高溢價。這場持續(xù)450輪的競拍刷新了市場對“高齡資產(chǎn)”價值的認(rèn)知，凸顯了一線城市核心地段稀缺房源的資本吸引力。被法拍的羅湖2118號住宅樓5棟1—6層位于深圳羅湖9號線園嶺站地鐵口，屬于老城區(qū)核心位置。最終34名競拍者經(jīng)過450輪出價競拍，將這棟建筑面積3333平方米的法拍房報價定格在1.14億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于約2378萬元的起拍價。按照單價計算，最終競得單價約每平方米3.42萬元，起拍單價為每平方米7134.7元，溢價率高達(dá)379.6%。這可能是深圳市場有史以來溢價最高的法拍房之一。這棟樓的土地使用年限是1983年4月8日至2033年4月7日，意味著這套樓齡43年的辦公樓，其產(chǎn)權(quán)年限僅剩8年。標(biāo)的競得方并非本地企業(yè)，而是來自河北邢臺的“清河縣千代文化傳媒有限公司”。這一跨區(qū)域競逐現(xiàn)象也側(cè)面反映出一線城市核心資產(chǎn)對全國資本的虹吸效應(yīng)。該標(biāo)的地位優(yōu)越，位于深圳羅湖與福田交界處，毗鄰蔡屋圍、筍崗商務(wù)區(qū)，成熟的配套資源可能抵消了產(chǎn)權(quán)年限限制的影響。

事實上，深圳法拍房的高溢價現(xiàn)象并非孤例。今年以來，一線城市已接連出現(xiàn)多個高溢價成交的案例。當(dāng)市場環(huán)境變化，普通資產(chǎn)可能價值下滑，但核心資產(chǎn)卻能憑借其內(nèi)在特質(zhì)，持續(xù)散發(fā)魅力，吸引全國資本的關(guān)注。例如，4月份時，位于深圳寶安區(qū)的一套法拍房源經(jīng)歷了價格翻倍，在500輪競價后，房源價格從300萬元漲至1103萬元，溢價超200%。同月，位于深圳羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅歷經(jīng)超400輪叫價，房源價格從約854萬元達(dá)到超3000萬元，溢價率突破260%。此外，深圳網(wǎng)紅樓盤半島城邦花園的一套法拍房也拍出了159.35%的溢價率，單價近20萬元/平方米，接近小區(qū)二手房約23萬元/平方米的均價。上海的高溢價率法拍房成交案例也時有發(fā)生。日前，浦東新區(qū)三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200萬元的成交價，較起拍價溢價超54%，單價突破19.6萬/平方米。2024年時，上海長寧區(qū)夏都花園的一套別墅更是經(jīng)過1904輪競價才成交，成交價1.28億元，溢價率超30%。

深圳、上海法拍市場的溢價常態(tài)化，實質(zhì)是中國核心資產(chǎn)市場向國際成熟市場接軌的標(biāo)志。當(dāng)前，資產(chǎn)配置進(jìn)入“精挑細(xì)選”時代，唯有兼具地段稀缺性、資源壟斷性、圈層標(biāo)識性的標(biāo)的，才能成為高凈值人群財富錨點。與普通法拍房相比，多地豪宅法拍房更受市場關(guān)注，豪宅的價差更大，更能吸引一些投資者。優(yōu)質(zhì)房源的稀缺會影響二手房市場的價格虛高，法拍房源在買賣雙方價格博弈方面有些許優(yōu)勢，成為部分買家爭奪的“標(biāo)的”，法拍房市場也成為稀缺房源的替代性渠道。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于主要城市的樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，法拍房的局部熱度也有望持續(xù)，尤其是稀缺戶型、大平層、優(yōu)質(zhì)別墅、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，溢價案例的成交也會形成“房價觸底”的市場預(yù)期，刺激部分觀望需求入場。

在樓市調(diào)整期，法拍房的局部熱度折射出資產(chǎn)配置邏輯的轉(zhuǎn)變。大平層、優(yōu)質(zhì)別墅、學(xué)區(qū)房等不可復(fù)制標(biāo)的，因兼具居住屬性與抗跌性，成為高凈值人群“壓艙石”。這類交易不僅是對一線城市經(jīng)濟(jì)韌性的投票，更反映城市核心資產(chǎn)的配置價值。而法拍市場作為補充渠道，將繼續(xù)扮演稀缺房源“價值發(fā)現(xiàn)者”的角色。盡管頭部案例吸睛，但法拍市場的“冰山之下”仍以理性為主。不少購房者認(rèn)為其中有巨大的“撿漏”空間，但潛在的房源瑕疵、長期租約、騰退難等風(fēng)險也讓人望而卻步，使得法拍房實際上多為流拍且是“折價拍賣”。

未來，在城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)的背景下，中國豪宅市場將在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控、消費升級以及技術(shù)創(chuàng)新等多重因素的綜合影響下，呈現(xiàn)出多元化與細(xì)分化的發(fā)展趨勢，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在一、二線城市的引領(lǐng)作用下，豪宅市場將朝著更高品質(zhì)和更具創(chuàng)新性的方向穩(wěn)步邁進(jìn)，為中國乃至全球高凈值人群提供卓越的居住體驗和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置選擇，進(jìn)一步引領(lǐng)全球高端居住潮流的發(fā)展方向。在“資產(chǎn)安全性+抗跌性+圈層認(rèn)同”的三重篩選標(biāo)準(zhǔn)下，法拍市場正在成為高凈值人群的“價值錨定器”。從深圳到上海，從別墅到寫字樓，“逆市熱拍”并非孤例，而是新周期下財富資本尋找“抗風(fēng)險核心資產(chǎn)”的集體回歸。房產(chǎn)市場步入“稀缺定價”新階段，城市核心資產(chǎn)的價值重估或許才剛剛開始。這類資產(chǎn)兼具穿越周期的安全邊際與圈層身份標(biāo)識雙重屬性，持續(xù)吸引高凈值人群入局。