2025年下半年，香港兩大地產(chǎn)豪門遭遇重大變動(dòng)。楊受成家族旗下的英皇國際發(fā)布年報(bào)，披露166億港元銀行借貸已逾期，核數(shù)師德勤罕見地對財(cái)報(bào)“不發(fā)表意見”，導(dǎo)致股價(jià)大幅下跌。幾乎同時(shí)，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣布辭去新世界發(fā)展的職務(wù)，徹底退出核心管理層。

就在鄭志剛辭職當(dāng)天，新世界發(fā)展宣布獲得882億港元再融資，將債務(wù)到期日延至2028年。這家老牌港企暫時(shí)安全，但危機(jī)可能才剛剛開始。

鄭志剛的離開看似突然，實(shí)則早有預(yù)兆。去年9月，他已辭去執(zhí)行副主席兼行政總裁的職務(wù)，僅保留非執(zhí)行董事虛職。他的個(gè)人公眾號最后一條更新停留在今年5月2日，深圳太子灣K11 ECOAST的開業(yè)視頻。該項(xiàng)目在“五一”期間因動(dòng)線混亂、品牌問題和設(shè)施倉促等問題引發(fā)爭議。戴德梁行研究院副院長張曉端認(rèn)為，正常籌備完成后再開業(yè)可以持續(xù)去化，項(xiàng)目本身區(qū)位和自然條件都很好，未來值得期待。然而，截至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪空置，整體項(xiàng)目仍處于籌開狀態(tài)。

作為鄭氏家族第三代接班人，鄭志剛繼承了香港地產(chǎn)豪門的基因，并在商業(yè)領(lǐng)域更具創(chuàng)新精神。2008年，年僅27歲的他創(chuàng)立了K11品牌，將藝術(shù)、人文與商業(yè)地產(chǎn)相融合，一度成為新世界最耀眼的業(yè)務(wù)板塊。例如，香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業(yè)第一年就實(shí)現(xiàn)盈利，收入比整改前翻了三倍，還獲得了超過50項(xiàng)國際大獎(jiǎng)。至2023財(cái)年，該項(xiàng)目已成為新世界在香港投資物業(yè)板塊收入的主要貢獻(xiàn)者。

在鄭志剛的帶領(lǐng)下，新世界開啟了高速擴(kuò)張之路。2018年，新世界聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)以300億港元競得香港啟德體育園項(xiàng)目，同年啟動(dòng)200億港元的航天城11 SKIES綜合體；2021年，又以118億港元投得長沙灣區(qū)的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，鄭志剛也大力推動(dòng)內(nèi)地戰(zhàn)略，特別是在大灣區(qū)的投資總額已達(dá)約2000億元。

然而，快速擴(kuò)張的背后，新世界的債務(wù)規(guī)模也在攀升。截至2024年底，其借貸總額超過1510億港元，尤其是短債超過320億港元，凈負(fù)債率達(dá)到57.5%。同期，新世界持有的現(xiàn)金只有218億港元，資金缺口超過百億，流動(dòng)性壓力顯著。此外，新世界發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績也首次出現(xiàn)虧損。2024財(cái)年，股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，到2025財(cái)年中期，公司再次虧損超66億港元。

面對經(jīng)營與財(cái)務(wù)雙重壓力，新世界采取多種自救措施。一方面通過出售資產(chǎn)回血，如2024年以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益；另一方面加速推進(jìn)再融資。6月30日，新世界發(fā)展宣布與銀行債權(quán)人簽訂新的再融資協(xié)議，涉及總額達(dá)882億港元的現(xiàn)有境外無抵押債務(wù)。這筆融資覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款，幫助其暫時(shí)緩解危機(jī)，但需以核心資產(chǎn)作為抵押，實(shí)際上是以時(shí)間換空間的無奈之舉。

當(dāng)新世界勉強(qiáng)穩(wěn)住陣腳時(shí)，楊受成的商業(yè)帝國正面臨更猛烈的風(fēng)暴。6月30日，德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所對英皇國際年報(bào)出具“不發(fā)表意見”聲明，揭露其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，市場信心瞬間崩潰。當(dāng)日，英皇國際股價(jià)盤中大跌近16%至0.2港元，創(chuàng)下自5月初以來的新低。截至7月4日，英皇國際股價(jià)連續(xù)5日下跌，收盤報(bào)0.196港元，總市值約10.81億港元。

英皇國際是楊受成家族商業(yè)帝國中的地產(chǎn)平臺，主要業(yè)務(wù)包括香港及海外物業(yè)投資與開發(fā)。據(jù)整理，自2023年以來，英皇國際已連續(xù)三年錄得大額虧損，累計(jì)金額近90億港元。至2025財(cái)年，公司全年總收入為13.76億港元，年度股東應(yīng)占虧損47.43億港元，同比擴(kuò)大131.7%。對于2025財(cái)年的大額虧損，英皇國際表示主要是來自投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損。同時(shí)，面對經(jīng)營壓力，英皇國際指出香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩，導(dǎo)致商業(yè)樓宇空置率高企，預(yù)計(jì)未來公司的零售及寫字樓租賃業(yè)務(wù)仍將面臨挑戰(zhàn)。

面對英皇國際的危局，楊受成這兩年自掏腰包，幫助其“回血”。2024年，先后購入中環(huán)公寓大廈、銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項(xiàng)非核心物業(yè)，跑馬地的雙套大宅，累計(jì)輸血近19億港元。今年2月，英皇國際又與英皇鐘表珠寶簽訂買賣協(xié)議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權(quán)以及目標(biāo)公司欠付賣方的待售貸款，主要資產(chǎn)為廣東道大樓部分單位及廣告位。英皇國際透露，在未來一年內(nèi)，計(jì)劃通過出售旗下物業(yè)及投資物業(yè)的租金，加強(qiáng)流動(dòng)資金及經(jīng)營現(xiàn)金流，并通過多種渠道管控行政及經(jīng)營成本。

新世界發(fā)展與英皇國際當(dāng)前的困境，反映了香港地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛中的縮影。這兩家老牌港企均創(chuàng)立于上世紀(jì)40年代，在低息環(huán)境、土地壟斷與金融杠桿下構(gòu)建了商業(yè)帝國。然而，近兩年美聯(lián)儲(chǔ)加息周期與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的雙重夾擊使其陷入困局。在土地增值紅利消失后，運(yùn)營能力成為競爭核心，香港地產(chǎn)商們正經(jīng)歷從“地主”轉(zhuǎn)向“服務(wù)商”的角色轉(zhuǎn)型。盡管住宅市場在政府多項(xiàng)利好政策刺激下呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，但這場脫困、轉(zhuǎn)型之路依然漫長。