根據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年以來，全國超過100個小區(qū)實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降費幅度在20%-35%之間。然而在最先實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)降費的城市重慶，近期卻出現(xiàn)了新的情況——至少有10家物業(yè)公司宣布撤場不干了。

綜合這些物業(yè)公司發(fā)布的撤場公告，退出服務(wù)的原因包括物業(yè)費降費談判破裂、物業(yè)費收繳率持續(xù)低迷等。不止是重慶，近期在杭州、鄂州等城市，也出現(xiàn)了頭部物管宣布主動退出個別小區(qū)物業(yè)服務(wù)的情況。物業(yè)行業(yè)資深人士表示，在人工成本攀升、設(shè)備老化及政策調(diào)控等多重壓力下，頭部物業(yè)公司多數(shù)選擇放棄內(nèi)卷式競爭，主動退出低效項目，從追求“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量深耕”。

去年開始，重慶有不少住宅小區(qū)都開始與物業(yè)公司談“降費”問題，最終成功將物業(yè)費降了下來。不過，最近事情風(fēng)向又有變——重慶至少已有十個住宅小區(qū)的物業(yè)公司宣布主動退出物業(yè)服務(wù)，直接撤場不干了。

例如，重慶加州物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布公告，宣布將于8月31日退出中渝春華秋實小區(qū)二期的物業(yè)服務(wù)。該公司稱，服務(wù)該小區(qū)已超過10年，今年3月，小區(qū)召開業(yè)主大會，表決通過物業(yè)服務(wù)降費調(diào)整方案。根據(jù)公示結(jié)果，住宅由高層2.0元/平方米/月和別墅3.5元/平方米/月統(tǒng)一調(diào)整為1.30元/平方米/月，商業(yè)由5.0元/平方米/月調(diào)整為3.0元/平方米/月，車位由80元/個/月調(diào)整為40元/個/月。公司表示，結(jié)合目前該項目的實際經(jīng)營現(xiàn)狀，無法接受如此大幅降費，原物業(yè)服務(wù)費定價是基于長周期服務(wù)平均成本而制定，隨著時間推移，人工成本上漲、設(shè)備設(shè)施老化、園林綠植退化等都將導(dǎo)致運營成本上升。業(yè)主大會關(guān)于物業(yè)費的表決結(jié)果背離物業(yè)管理市場實際，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下降，工作存在隱患和風(fēng)險。

重慶凱美物業(yè)管理公司也于近期發(fā)布了“撤場告業(yè)主書”，宣布將從8月1日起退出“居然雅素里”小區(qū)的物業(yè)管理工作。該公司解釋稱，退出是因為小區(qū)業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，未繳費業(yè)主比例超過全體業(yè)主的一半，致使物業(yè)管理無法維持正常運營和服務(wù)開支，經(jīng)多次催繳、溝通協(xié)商，欠費問題仍未得到有效解決。

此外，中鐵建物業(yè)管理有限公司也發(fā)布公告稱，決定于8月15日終止在巴南中鐵建花語佰驪小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。該公司自2017年進(jìn)駐該小區(qū)以來一直處于收不抵支狀態(tài)，并在今年下半年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

除了上述小區(qū)，近期將遭遇物管公司撤場的住宅項目還有錦繡江南小區(qū)、御景國際小區(qū)、龍興未來城市小區(qū)、悅江山灝境小區(qū)、恒春鳳凰城小區(qū)、兩江溪岸云蔚小區(qū)等。從各家物業(yè)公司發(fā)布的撤場公告來看，退出服務(wù)的原因集中于物業(yè)續(xù)簽降費問題沒談攏、物業(yè)費收繳率過低等，也有物業(yè)公司稱退出原因是其工作遭到業(yè)委會的刁難。

類似的事情也出現(xiàn)在新一線城市杭州。位于杭州大江東的住宅小區(qū)萬固珺府，在2020年銷售搖號時曾是許多購房人搶購的“地鐵紅盤”。然而今年6月30日晚24時，該小區(qū)的物管公司——杭州濱江物業(yè)管理有限公司正式退出服務(wù)。在濱江物業(yè)退出之際，該小區(qū)的業(yè)委會還沒有找到合適的物業(yè)公司正式接手。6月27日，萬固珺府小區(qū)業(yè)委會發(fā)布公告稱，為了不讓小區(qū)在濱江物業(yè)退出之后無物業(yè)服務(wù)，已從街道推薦兩家應(yīng)急托管物業(yè)公司中，確定由杭州磐石物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行應(yīng)急托管。

濱江物業(yè)是一家頭部物業(yè)公司，隸屬于港股上市公司濱江服務(wù)。為什么濱江物業(yè)選擇退出萬固珺府的服務(wù)？其實也是物業(yè)降費最終沒談攏。2024年12月，萬固珺府成立了業(yè)主委員會，隨后業(yè)委會便與濱江物業(yè)就續(xù)聘合同展開談判，要求將物業(yè)費從2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。2025年4月13日，濱江物業(yè)發(fā)函稱：“對于小區(qū)業(yè)主委員會提出的物業(yè)費必須降價的要求，未達(dá)成一致，經(jīng)綜合考量決定不參加小區(qū)續(xù)聘事宜?！睘I江物業(yè)方面相關(guān)人士表示：萬固珺府項目體量不大，本身處于保本狀態(tài)，現(xiàn)在業(yè)委會要降低物業(yè)費到2.2元/平方米/月，對于物業(yè)公司來說，要么降低品質(zhì)，要么項目就會面臨虧損，哪一項都不符合公司的要求。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月，全國重點二十城物業(yè)服務(wù)均價在2.72元/平方米/月，而杭州作為準(zhǔn)一線城市，以2.98元/平方米/月的價格緊跟上海（3.51元/平方米/月），物業(yè)費水平靠前。

頭部物業(yè)公司撤場并非個例，近日，中海物業(yè)也向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，表示公司將于8月31日正式退出項目、結(jié)束服務(wù)，原因為小區(qū)入住率較低，欠繳物業(yè)服務(wù)費戶數(shù)比例高，累計拖欠物業(yè)費近60萬元，項目長期虧損。

一名物業(yè)管理行業(yè)資深人士表示，近年來，物業(yè)公司營收增速普遍放緩，摒棄過去攤大餅式擴(kuò)張、減少“內(nèi)卷式”競爭成為行業(yè)主流選擇。整體來看，成本上漲壓力在全行業(yè)普遍存在，運營成本增加源于多個因素，包括人力成本持續(xù)攀升，維護(hù)維修成本增加，比如公共設(shè)施設(shè)備老化導(dǎo)致的維修頻次增多，以及零配件、耗材、能源等價格普遍上漲，還有合規(guī)性支出增加，比如消防安全改造、垃圾分類處理等政策合規(guī)投入持續(xù)上漲。

從去年開始，已經(jīng)有多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項目，比如萬物云2024年全年退出53個住宅項目；世茂服務(wù)退出6090萬平方米；彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

此外，2024年，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼公布了新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。其中，重慶電梯住宅分為四個收費標(biāo)準(zhǔn)，最高為1.9元/平方米/月，這一價格低于大多數(shù)新小區(qū)的現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，因而引發(fā)了廣大業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費，隨后，“物業(yè)降費潮”在多個城市蔓延開來，不少小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)就物業(yè)費降價事宜開始進(jìn)行協(xié)商。

在這波降費潮中，有一些小型物業(yè)公司為了“拉生意”選擇了主動降低物業(yè)費，甚至有物業(yè)公司宣布“0物業(yè)費”，希望借此提升競標(biāo)成功率。但是也有很多頭部物業(yè)公司希望聚焦于品質(zhì)服務(wù)賽道，因此直接選擇了退出競爭。一位業(yè)內(nèi)人士稱，對于不少頭部物業(yè)公司來說，與其在低效住宅項目中“內(nèi)卷”，不如將更多精力投入到拓展優(yōu)質(zhì)賽道的優(yōu)質(zhì)客戶，比如公建、景區(qū)、寫字樓等項目的物業(yè)服務(wù)。中海物業(yè)宣布將在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，2024年在管數(shù)量分別超過95個、50個；招商積余則宣布聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過9000萬元。對于很多頭部物企來說，當(dāng)房地產(chǎn)黃金時代落幕，物業(yè)企業(yè)如同大象轉(zhuǎn)身，必須從追逐管理面積的“量變”，轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價值的“質(zhì)變”，才能生存下來。