上海130萬(wàn)買的43平老破小 市場(chǎng)分化加劇(2)
2024年底啟動(dòng)的樓市松綁政策被視為市場(chǎng)回暖催化劑。外環(huán)外取消單身限購(gòu)、二套房首付比例下調(diào)，增值稅免征年限“五改二”等政策降低了入市門(mén)檻。建設(shè)銀行信貸專員指出，新政后咨詢量增長(zhǎng)約40%，實(shí)際轉(zhuǎn)化率卻不足15%。真正推動(dòng)成交的是房東降價(jià)預(yù)期與買方抄底心態(tài)的碰撞。楊浦區(qū)控江路某小區(qū)的一次交易中，買賣雙方經(jīng)歷了21輪拉鋸戰(zhàn)，最終房東以低于購(gòu)入價(jià)的價(jià)格售出。
成交放量背后存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。浦東新區(qū)盡管以2.4萬(wàn)套成交量位居全市第一，但臨港等新興板塊庫(kù)存周期已超過(guò)18個(gè)月。房產(chǎn)分析師指出，當(dāng)前市場(chǎng)存在雙重分化：地段上核心區(qū)與遠(yuǎn)郊冰火兩重天，產(chǎn)品上“真學(xué)區(qū)”與“偽學(xué)區(qū)”價(jià)差懸殊。金山新城的一位購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)比市區(qū)便宜200萬(wàn)，但每月往返市區(qū)的通勤費(fèi)超3000元，通勤時(shí)間日均3.5小時(shí)，裝修時(shí)還發(fā)現(xiàn)管道老化，維修費(fèi)又花去8萬(wàn)。
未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)顯示，沒(méi)有不能買的房，只有不能買的價(jià)格。急售房東掛牌價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低15%的房源三天內(nèi)必然成交，掛高價(jià)的房源則可能半年無(wú)人問(wèn)津。不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性正在重構(gòu)，“買了就能漲”的信仰被打破，外環(huán)外非地鐵房平均成交周期長(zhǎng)達(dá)152天。此外，政策刺激的邊際效應(yīng)正在遞減，2025年6月成交量環(huán)比下降29%，同比降幅23%，說(shuō)明單靠政策利好難以持續(xù)激活市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)基本面與就業(yè)環(huán)境將成為決定性因素。
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