物業(yè)上演“割肉剜瘡”大撤退 頭部物業(yè)紛紛退出項(xiàng)目！收購曾是物業(yè)行業(yè)在銷售市場和資本市場雙重豐收的一條主線。2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，花費(fèi)金額107億元，是2019年的2.81倍。例如，藍(lán)光嘉寶服務(wù)完成了17次股權(quán)收并購，花費(fèi)10.1億元；同年，共有17家物企成功上市，比2014至2018年的總和還多7家。

然而，當(dāng)初的豪邁收購如今變成了大規(guī)模撤退。6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信。更早些時(shí)候，金科服務(wù)宣布將于2025年8月31日正式退出重慶龍興未來城市小區(qū)。近期已有包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的十多家物業(yè)公司發(fā)布主動(dòng)撤場公告。無論是被迫還是主動(dòng)，物業(yè)公司原來打下的“江山”正在加速縮小。

物業(yè)公司的進(jìn)入和退出本來是市場競爭中的常態(tài)，但短時(shí)間內(nèi)頭部物業(yè)接連宣布退出，這背后有著深層原因。比如金科服務(wù)，在重慶恒春鳳凰城小區(qū)張貼退出公示，將在8月31日正式撤離，而其在該小區(qū)的服務(wù)時(shí)間長達(dá)10年。同一個(gè)月，它還退出了重慶龍興未來城市小區(qū)。龍湖物業(yè)近期也退出了多個(gè)項(xiàng)目，包括重慶兩江·溪岸云、上海蘇堤春曉、遼寧錦州時(shí)代西湖雅居小區(qū)以及阜陽雙清院子項(xiàng)目。重慶成為物業(yè)公司撤退的一個(gè)重災(zāi)區(qū)，僅在5月份，至少有十個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布主動(dòng)退出。

物業(yè)費(fèi)價(jià)格談不攏是不少物業(yè)公司退出的原因之一，更重要的是，從跑馬圈地到戰(zhàn)略收縮，頭部物業(yè)正在放棄低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目。根據(jù)雅生活服務(wù)總裁李大龍?jiān)跇I(yè)績會(huì)上的表示，2024年該公司對(duì)在管項(xiàng)目中交付質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、回款率不及預(yù)期的項(xiàng)目進(jìn)行了出清，全年共計(jì)出清項(xiàng)目300個(gè)。保利物業(yè)也透露，2024年退出了15個(gè)城市和13個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)外拓項(xiàng)目。其他上市物企也是如此，世茂服務(wù)終止服務(wù)的合約面積超過6000萬平方米，中海物業(yè)治理的虧損項(xiàng)目近5000萬平方米，彩生活終止服務(wù)的社區(qū)數(shù)目達(dá)318個(gè)，萬物云也有53個(gè)。

一面是從原有項(xiàng)目中退出，另一面則是新增項(xiàng)目越來越少，物業(yè)公司過去高增長、高利潤的時(shí)代似乎一去不復(fù)返。根據(jù)中指院公布的2025年4月物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積，TOP50企業(yè)合計(jì)新增5225萬平方米。2024年同期數(shù)據(jù)為9013萬平方米，2023年為8683萬平方米，2022年為9161萬平方米。從2022年到2024年底，新增合約面積排名TOP50的物業(yè)公司年增量從23.92億平方米下降到了11.5億平方米，降幅52%。以碧桂園服務(wù)為例，其2021年至2024年期間全年新增合約面積分別為4.3億平方米、2.4億平方米、1.2億平方米和0.6億平方米。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)以前休戚相關(guān)，后者吃肉前者喝湯。而今，房地產(chǎn)市場長期低迷，上市物企紛紛試圖獨(dú)立發(fā)展，但增長見頂、降價(jià)壓力以及與業(yè)主的拉鋸戰(zhàn)，使得這條獨(dú)立之路越發(fā)難走。靠割肉換減虧恐怕不能如愿。

中海物業(yè)退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)的導(dǎo)火索是自2023年3月以來，小區(qū)入住率較低，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)59.59萬元。收繳率下跌是整個(gè)物業(yè)行業(yè)面臨的問題，這一定程度上可以追溯到當(dāng)初的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致許多低盈利或潛在虧損的項(xiàng)目被收入囊中。如今，物企紛紛收縮戰(zhàn)線，急于把這些項(xiàng)目甩出去，這背后透露出普遍的業(yè)績壓力。

克而瑞物管最新研究顯示，2024年，500強(qiáng)、百強(qiáng)及上市物企三大核心指標(biāo)首次同步下滑，毛利率、凈利率持續(xù)探底，凈利潤出現(xiàn)行業(yè)性負(fù)增長。具體來看，500強(qiáng)物企凈利潤353.7億元，同比下降2.8%；百強(qiáng)物企凈利潤198.2億元，同比下降2.4%；上市物企凈利潤125.0億元，同比驟降23.3%。毛利率方面，2024年，500強(qiáng)、百強(qiáng)、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%和19.0%，較2023年下降1.1、1.2及0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

頭部物業(yè)公司不斷從虧損項(xiàng)目撤出，縮減服務(wù)范圍，旨在改善業(yè)績，尤其是提升毛利率。但這對(duì)于改善公司盈利能力可能有些杯水車薪。長期以來，物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，但基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)附加值較低、專業(yè)壁壘也低。支撐大部分上市物企實(shí)現(xiàn)高毛利的是非業(yè)主增值服務(wù)和各種社區(qū)增值服務(wù)。尤其在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，開發(fā)商輸送給物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)（包括協(xié)銷服務(wù)、咨詢服務(wù)等）讓物業(yè)公司躺賺。但如今，房地產(chǎn)市場下行，物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)自然一路頹勢。與此同時(shí)，被寄予厚望的社區(qū)增值服務(wù)尚未支棱起來，盡管其在增值服務(wù)收入中已占據(jù)核心地位，但整體仍呈下降趨勢。

追根溯源，物業(yè)行業(yè)的業(yè)績難題仍逃不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，如果業(yè)績不恢復(fù)，更談不上獨(dú)立發(fā)展。

不少物業(yè)退出小區(qū)是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)價(jià)格問題，這背后是一場規(guī)模越來越大、范圍越來越廣的降價(jià)潮。從去年起，以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”席卷重慶、武漢、青島、蘭州、長沙等多個(gè)城市。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞物管的報(bào)告，去年，重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%-35%之間。今年這股降價(jià)潮仍在持續(xù)，不僅僅因?yàn)檎咧С?，更因?yàn)樵诮祪r(jià)潮推動(dòng)下，越來越多的小區(qū)有底氣與物業(yè)公司談判，獲取一定的權(quán)益。

收繳率下跌是最直觀的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為82%，上市物業(yè)公司的收繳率更是跌破80%，老舊小區(qū)和空置房業(yè)主的欠費(fèi)問題尤為突出。隨著房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)從賣方市場向買方市場過渡，業(yè)主的話語權(quán)增強(qiáng)可能是未來幾年的一個(gè)明顯變化。尤其是物業(yè)公司這幾年一直拼命與房企切割，大講獨(dú)立的故事，這意味著在與業(yè)主的關(guān)系處理上，物業(yè)不能再借房企的強(qiáng)勢輕易拿捏業(yè)主。

對(duì)廣大消費(fèi)者而言，這是他們樂意看到的，但對(duì)于物業(yè)公司而言，這真的會(huì)倒逼物業(yè)改善服務(wù)、靠服務(wù)質(zhì)量獲得業(yè)績增長嗎？這種轉(zhuǎn)變首要面對(duì)的就是成本投入的增加。隨著新增項(xiàng)目減少、在管項(xiàng)目服務(wù)時(shí)間拉長，新小區(qū)變?yōu)槔闲^(qū)，物業(yè)公司面臨的運(yùn)營、管理、設(shè)備維護(hù)等成本自然上升，這給本就業(yè)績下滑的物業(yè)帶來了難題。2024年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為12.86億，同比增長4.80%；營業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，營業(yè)收入的增速低于成本的增速，導(dǎo)致營業(yè)成本率攀升，成本管控的考驗(yàn)加劇。此時(shí)，物業(yè)費(fèi)降低，利潤減少，又有多少物業(yè)公司愿意投入更多成本去改善服務(wù)呢？

在業(yè)主與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中，雙方都需要更長時(shí)間去試探和妥協(xié)，尋求一定程度上的共贏。當(dāng)然，另一個(gè)事實(shí)也應(yīng)該知道，即降價(jià)潮主要集中在部分二線城市以及三線城市，一線城市的物業(yè)費(fèi)仍相當(dāng)穩(wěn)定。理想狀態(tài)下，物業(yè)費(fèi)的降價(jià)可能會(huì)成為物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)起點(diǎn)，但對(duì)于尚未從房地產(chǎn)市場低迷中走出的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)的降低以及消極的態(tài)度，也可能讓不少公司直接擺爛。