近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷讓無(wú)數(shù)人感到憂心忡忡。在這個(gè)全民關(guān)注的話題中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院副院長(zhǎng)朱寧的一番言論引發(fā)廣泛討論。朱寧教授明確表示："買(mǎi)房從來(lái)沒(méi)有剛需，樓市預(yù)計(jì)2027年見(jiàn)底。"這一觀點(diǎn)猶如一石激起千層浪，打破了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中"剛需"這一根深蒂固的概念。到底什么是真正的剛需？為何樓市要等到2027年才能見(jiàn)底？這背后又蘊(yùn)含著怎樣的經(jīng)濟(jì)邏輯和市場(chǎng)規(guī)律？

房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率約為7%，若加上關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，這一比例可達(dá)25%左右。多年來(lái)，"有恒產(chǎn)者有恒心"的傳統(tǒng)觀念深入人心，"買(mǎi)房剛需"成為無(wú)數(shù)中國(guó)家庭的共識(shí)。然而，市場(chǎng)環(huán)境的變化正在改變?nèi)藗儗?duì)住房的認(rèn)知。

朱教授質(zhì)疑"剛需"概念的存在，他指出："所謂剛需，實(shí)際上是一種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念，而非經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，住房需求永遠(yuǎn)是彈性的，會(huì)隨價(jià)格、收入、預(yù)期等因素而變化。"這一觀點(diǎn)直接挑戰(zhàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)邏輯。事實(shí)上，房?jī)r(jià)與收入比是衡量住房可負(fù)擔(dān)性的重要指標(biāo)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2025年中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》顯示，北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)20倍，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的合理水平3-6倍。

房?jī)r(jià)與真實(shí)需求之間的背離越來(lái)越明顯。2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.3%，銷(xiāo)售額同比下降16.8%。即使政府出臺(tái)了降低首付比例、降低貸款利率等一系列"救市"政策，市場(chǎng)反應(yīng)依然冷淡。這恰恰印證了朱寧教授的觀點(diǎn)：當(dāng)前市場(chǎng)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格更加敏感，購(gòu)房決策更加理性。

朱教授預(yù)測(cè)樓市將在2027年見(jiàn)底并非空穴來(lái)風(fēng)。他分析指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期調(diào)整周期，這一周期通常需要7-10年時(shí)間。2020年"三道紅線"政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下行通道。按此計(jì)算，市場(chǎng)完全企穩(wěn)可能需要到2027年左右。這與日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家歷史上的房地產(chǎn)調(diào)整周期相似。日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整期持續(xù)了近十年；2008年美國(guó)次貸危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了約7年的調(diào)整期。

人口結(jié)構(gòu)變化是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總?cè)丝诒壬夏隃p少215萬(wàn)人。更關(guān)鍵的是，25-40歲的購(gòu)房主力人口正快速減少。預(yù)計(jì)到2027年，這一人群將比2020年減少約3500萬(wàn)人。人口紅利消失導(dǎo)致住房需求持續(xù)萎縮，這是樓市難以快速回暖的根本原因之一。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2024年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.8%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城鎮(zhèn)化紅利逐漸消退。同時(shí)，隨著各地區(qū)"人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)"的展開(kāi)，人口流動(dòng)格局發(fā)生變化，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更大壓力。數(shù)據(jù)顯示，2024年三四線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降5.7%，遠(yuǎn)高于一二線城市的降幅。

居民債務(wù)水平的上升也制約了購(gòu)房需求。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度中國(guó)居民部門(mén)杠桿率已達(dá)到GDP的66.7%，接近警戒線。在高負(fù)債背景下，居民購(gòu)房意愿和能力明顯下降。一項(xiàng)針對(duì)35個(gè)主要城市的調(diào)查顯示，2025年有購(gòu)房計(jì)劃的家庭比例僅為17.3%，創(chuàng)下十年來(lái)新低。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深層調(diào)整。朱寧教授強(qiáng)調(diào)："房地產(chǎn)不應(yīng)再作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，而應(yīng)回歸居住屬性。"事實(shí)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)"房住不炒"的定位，房地產(chǎn)已不再是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎。數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?lái)自高技術(shù)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，分別貢獻(xiàn)了GDP增長(zhǎng)的2.1和3.2個(gè)百分點(diǎn)。

政策層面的變化也值得關(guān)注。2024年以來(lái)，各地政府紛紛取消限購(gòu)、限售政策，降低首付比例和貸款利率。北京、上海等城市的首套房貸款利率降至3.8%左右，創(chuàng)歷史新低。然而，這些政策刺激效果有限。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度全國(guó)百城新建住宅成交面積環(huán)比僅增長(zhǎng)2.3%，遠(yuǎn)低于政策出臺(tái)前的市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，朱教授的觀點(diǎn)提供了新的思考角度。他建議："購(gòu)房決策應(yīng)回歸居住需求本身，而非投資投機(jī)心態(tài)。"在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，"租售并舉"可能是更理性的選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年一季度一線城市租金收益率僅為1.8%，遠(yuǎn)低于同期3.5%的一年期存款利率。這意味著從純投資角度看，購(gòu)房并非最優(yōu)選擇。

市場(chǎng)調(diào)整也帶來(lái)新的機(jī)遇。隨著房?jī)r(jià)的理性回歸，一些高品質(zhì)、高性價(jià)比的房源開(kāi)始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國(guó)300個(gè)城市二手房掛牌價(jià)格相比高點(diǎn)平均下跌了18.7%。對(duì)于有真實(shí)居住需求且資金充足的家庭，當(dāng)前可能是較好的入市時(shí)機(jī)。

不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。一線城市和強(qiáng)二線城市憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人口集聚效應(yīng)，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比僅下降0.8%，而三四線城市則下降3.2%。未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇可能呈現(xiàn)"馬太效應(yīng)"，優(yōu)勢(shì)城市先行回暖。

投資者需要轉(zhuǎn)變思路。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率居高不下，培養(yǎng)了濃厚的投資投機(jī)氛圍。2000-2020年間，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)到8倍以上。然而，這一黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。朱寧教授認(rèn)為："未來(lái)10年房地產(chǎn)的投資屬性將大幅弱化，年化回報(bào)率可能降至3%-5%，甚至更低。"這意味著投資者需要尋找新的資產(chǎn)配置方向。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京核心區(qū)房?jī)r(jià)下跌了近70%，至今未恢復(fù)到泡沫高點(diǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)后，通過(guò)市場(chǎng)化出清和金融改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)健康。這些案例表明，市場(chǎng)調(diào)整是恢復(fù)健康的必經(jīng)之路，政府過(guò)度干預(yù)反而可能延緩市場(chǎng)出清進(jìn)程。

開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2024年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2024年TOP30房企市場(chǎng)份額已達(dá)到48.3%，比2020年提高了12.5個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)開(kāi)發(fā)商將更加注重現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)效率，精品化、差異化將成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。

樓市調(diào)整也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。長(zhǎng)期以來(lái)，過(guò)度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式導(dǎo)致資源錯(cuò)配，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年間，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占新增貸款比重超過(guò)40%。隨著資源向科技創(chuàng)新、高端制造等領(lǐng)域流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有望更加均衡。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響范圍廣泛，包括建材、家電、裝修等多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每下降1個(gè)百分點(diǎn)，將直接影響GDP增速約0.1-0.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡至關(guān)重要。朱寧教授提出："理想的調(diào)整路徑應(yīng)是'軟著陸'而非'硬著陸'，政府應(yīng)在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)化改革之間尋找平衡。"

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸理性。住房將不再是投資品，而是回歸居住屬性。市場(chǎng)調(diào)整雖然痛苦，但有利于形成更加健康的房地產(chǎn)生態(tài)。隨著"房住不炒"政策的深入實(shí)施，以及居民住房觀念的轉(zhuǎn)變，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

未來(lái)住房市場(chǎng)的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向存量房和租賃市場(chǎng)。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年中國(guó)城鎮(zhèn)住房保有量已超過(guò)3.5億套，人均住房面積達(dá)到41.8平方米，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。在此背景下，提升存量住房質(zhì)量和發(fā)展租賃市場(chǎng)將成為重點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2027年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率超過(guò)20%。

對(duì)于年輕人而言，"先租后買(mǎi)"可能成為主流選擇。一項(xiàng)針對(duì)90后、00后的調(diào)查顯示，65.7%的受訪者表示暫不考慮購(gòu)房，更傾向于靈活的租賃方式。隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展完善和權(quán)益保障的加強(qiáng)，租房將不再是無(wú)奈之舉，而是一種理性生活方式。

朱教授的預(yù)測(cè)引發(fā)了業(yè)內(nèi)廣泛討論，但并非所有專家都持相同觀點(diǎn)。一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的釋放和市場(chǎng)預(yù)期的改善，樓市可能在2026年就開(kāi)始企穩(wěn)回升。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)區(qū)域發(fā)展不平衡，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯分化，難以用單一時(shí)間點(diǎn)概括全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)。

無(wú)論市場(chǎng)何時(shí)見(jiàn)底，一個(gè)共識(shí)是：中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代和低速增長(zhǎng)時(shí)代。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重質(zhì)量和效率，而非規(guī)模和速度。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、投資者都需要適應(yīng)這一新常態(tài)，調(diào)整預(yù)期和策略。

回到朱教授的觀點(diǎn)，"買(mǎi)房從來(lái)沒(méi)有剛需"并非否認(rèn)人們對(duì)住房的基本需求，而是強(qiáng)調(diào)住房需求是彈性的，會(huì)受多種因素影響。這一觀點(diǎn)提醒我們，房產(chǎn)決策應(yīng)基于個(gè)人實(shí)際情況和需求，而非市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)或從眾心理。至于2027年樓市見(jiàn)底的預(yù)測(cè)，則需要我們密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面、人口結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境等多方面因素的變化。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷前所未有的深度調(diào)整，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。對(duì)于有居住需求的家庭，可以更加從容地選擇心儀的住所；對(duì)于投資者，需要重新評(píng)估房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的地位；對(duì)于整個(gè)社會(huì)，則是重構(gòu)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的契機(jī)。每一次危機(jī)都蘊(yùn)含著改革的動(dòng)力，每一次調(diào)整都孕育著新的可能。

當(dāng)初火熱的樓市讓無(wú)數(shù)人趨之若鶩，如今冷靜的市場(chǎng)卻能讓我們更加理性地思考：房子究竟是用來(lái)住的，還是用來(lái)炒的？當(dāng)"買(mǎi)房從來(lái)沒(méi)有剛需"這一觀點(diǎn)被提出，我們是否也該反思長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房產(chǎn)的執(zhí)念？當(dāng)樓市預(yù)計(jì)在2027年才能見(jiàn)底，我們又該如何規(guī)劃自己的居住和投資策略？這些都是值得每個(gè)人深思的問(wèn)題。